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长租公寓又暴雷,它的成长遇到了什么问题?
实际上,长租公寓在房地产市场还属于新生事物,很多人对长租公寓的盈利模式和服务方式都不甚了解。
ZFB会客厅  2019-08-05 19:38
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实际上,长租公寓在房地产市场还属于新生事物,很多人对长租公寓的盈利模式和服务方式都不甚了解。

|中房报记者 李叶 北京报道

从政策扶持各方看好,到热潮渐消阵亡不断,关于长租公寓的讨论这几年就没停过。近日,再次出现的知名长租公寓品牌暴雷事件,导致市场上唱衰声高涨,“长租公寓就是风口上的猪,风停了,猪很危险”等质疑言论纷至沓来。

实际上,长租公寓在房地产市场还属于新生事物,很多人对长租公寓的盈利模式和服务方式都不甚了解。

在此次中房报直播间访谈栏目中,我们请到了乐乎青年公寓的创始人兼CEO罗意和寓居酒店式公寓创始人刘斌,作为长租公寓领域发展的亲历者和见证者,他们对于当下热议的辛辣话题都有什么见解?

中国房地产报:两位是青年公寓和服务式公寓的运营商,两种坪效比,哪个更高呢,各自的运营特色是什么呢?

罗意:长租公寓行业大家并不陌生,服务式公寓历史更长。我认为青年公寓主要针对青年白领和情侣等,服务式公寓针对高端商业人群,提供类酒店的高端服务。

中国房地产报:都说白领公寓不赚钱,是真的不赚钱么?服务式公寓是不是利润很高?

罗意:这个问题其实一直被媒体和投资者反复盘问着,其实长租公寓这个行业存在有20年之久,我是2007年北大毕业之后开始从事这个行业,我从事这个行业有12年的时间,在我之前,北京、上海、广州、深圳等流动人口大量涌入的城市,租赁行业早就存在,如果这个行业真的不挣钱,应该不会有这么长的存续期。另一层面,近些年国家给予了这个行业很多政策支持,也有很多新兴的参与者进入这个行业,国家的定调也是多渠道供给,多主体参与,如果不挣钱,不会有这么多前赴后继的参与者。

也会有不挣钱的情况存在,尤其是在2017年-2018年,很多资本涌入,政策向好,会有很多运营者牺牲了短期利益去看长期的可能性,也有自己预期在里面,品牌运营商基于规模预期,可能会建设庞大的中台。以乐乎为例,我们有50人的研发团队,培训、自检、售后等团队,有很重的中台成本,但随着规模增长,主营业务肯定是挣钱的,成本和收入打平有时间差。我们的同行,应该也会有相应的逻辑,所以长租公寓不挣钱的论调,无论是从历史还是从大量的个体参与层面上来看都是一个伪命题。

刘斌:其实,长租公寓自带字眼,不论白领公寓还是服务式公寓,本身都是“长租”的。我们在做公司总部的时候,都会有一个中台,这是公司的内核,是未来规模和公司盈利的基础,也是现在每家长租公寓公司都在做的一个事情。需要先投入,后期才有收益。但是,现在投入和公司盈利相关,所以刚开始总部建设的时候看起来会不挣钱。

中国房地产报:有企业认为规模上不去就只有死路一条,有的认为规模越大亏得越多。如何看待规模?

刘斌:服务式公寓的规模相对白领公寓小很多,可能总体量只有白领公寓的10%-15%区间。

我们也研究过规模性,尝试去每个城市拿项目,发现服务式公寓对地段等因素要求非常高,这样决定了服务式公寓不是规模性很大的产业,白领公寓不一样,比如摩拜等交通工具可以把地段的因素减轻。

另一方面,白领公寓和服务式公寓的客户群体也不一样,也导致了规模不能相同。我们公司目标可能是5000间,白领公寓有的是8万间,如果我的目标是5000间,却培养了做8万间的团队,肯定不赚钱。这是创始团队对自己公司的认知。

第三点,是现金流,如何把自己公司的现金流运用好,不要断,这是成本和运营的均衡。把握好这三点,长租公寓是能盈利的。

罗意:我觉得要看几个维度,包括团队基因和商业定位。

比如,服务式公寓,他服务的是尖端客群,要做深度,做出溢价服务;白领公寓是生活资料,要服务更多客群,从一个客户身上得到的利润点是相对有限的,所以要考虑规模,长租公寓有了规模后,有利于中台成本的摊薄。

不能单纯凭规模增长的快慢评价好坏,而是要把规模和能力做一个匹配。所有的企业都有本能追求规模的冲动,很遗憾的是有企业的能力没有匹配到规模增长,如果能有效地找到能力和规模增长的节奏,追求规模也是无可厚非的。

中国房地产报:未来10年,或者更长一段时间,长租公寓,会是个什么样的局面?

刘斌:非常看好乐乎这样的轻资产管理模式,我认为轻资产的管理模式可能是所有公寓运营商以后必走的一条道路,用品牌证明你的运营能力,证明你的管理能力,品牌是当下急需的。

罗意:我国顶层的设计是“多渠道供应,多主体参与”。租赁产业一定是未来房地产市场上一个大的走势,国家要求“租售并举”也把“租”字放在售前面,这个领域不是寡头经济,不是高度集中的,鼓励多个参与主体的。分为几大门类,一个是资产的供给端,国家和开发商作为主要参与者,打破了既有的房地产供给政策,把低价值的工业用地推到了租赁市场,未来资产端肯定是在国家、银行和少量的开发商手里,其他的运营商和上下游配套商共同组成的租赁生态,参与主体是多种多样的。我想未来租赁产业将是百花齐放,有5万亿元市场没有一家企业可以通吃,需要更多交流协作,资产会加速这种协作的发生。

尽管当下这个产业有事件性的案例出现,有人唱衰,但不影响整个市场对租赁产业的需求,不影响整个租赁产业往前走。

中国房地产报:换位思考,站在企业的角度看未来,希望政府和行业,给到长租企业怎样的支持?站在宏观的层面看企业,需要怎样的企业加入长租战队?

罗意:目前来看,顶层是想得非常清楚的,想把这个产业做起来就必须要供地,打通真正意义的土地;第二,要长期的钱、便宜的钱和稳定的钱;第三,要给规范。

近期,住建部有给长租企业和优质的项目提供政策补贴和一些绿色通道,我想其实不用我们在这里指手画脚,政府对整个产业的理解和政策的监定都是非常明白的。

刘斌:政策到来之前,我们自己也要先做标准化,现在很多产业的标准化还未形成,尤其是我们的长租公寓行业,虽然大家都在说试点,但是什么时候能把试点变成标准化,这个是我们最愿意看到的。

中国房地产报:最后一个问题,是什么样的机缘让两位选择了从事长租公寓这个行业?

刘斌:我有点自己的小情怀。我们在2002年-2013年,是SOHO的十家代理公司之一,为SOHO服务了十多年,属于商业地产服务商;在2007年,有一个酒店式公寓的项目,服务的客人是微软公司的。这样,从商业地产服务商就转型成为公寓运营商,从收益来讲,公寓运营商是很稳定的。从2006年开始,我们开始命名为寓居,2007年做了第一个店,一直到2015年,才开始全身心投入进来,2016年、2017年、2018年,几乎每年的营业数据包括利润都是翻倍的。

罗意:大学毕业之后,我自己就是一名租客,自然而然就比较关注这个事。2007年,每个大学的BBS上,关于租房都是叫黑中介,那个时候整个租赁行业的环境非常糟糕。那个时候,大学生出去租房,常常被骗,我们最早开始是想做二房东,也做过库房、地下室和厂房的改造,再到后来琢磨着升级、对标如家、7天等快捷酒店做标准化的连锁产品,再到2015年拿到天使轮投资,开始做轻资产代运营服务,再到2017年租赁产业成为国策,我们也成为资本的宠儿。

从大学毕业到今天有12年,我只干了一份职业,就是一直在跟租赁打交道,我还会干下一个12年,一路走来,没想那么多就干到了今天。

今天的长租公寓,虽然还没有达到整个市场的预期,但我还是挺有自豪感的,看今天的租赁环境,租客的选择范围变多了,让大家可以去品评这些公寓品牌,提出更高的要求。

| 李叶 | 编辑:本站编辑| 2019-08-05 19:38

标签:长租公寓
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