中房报记者 苗野  北京报道

“2020年销售目标450亿元、一到两年内销售规模达到行业50强、已签合约的城市更新项目46个、在地产开发上对标行业TOP20、继续深化与主流企业合作”，这是花样年控股董事会主席兼执行董事潘军在3月31日业绩发布会上向外界传递的信息。“重投资、稳财务、强运营、轻重并举、聚集主业、弯道超车”是其中的关键词。

财报显示，2019年花样年控股累计实现合同销售金额约362.1亿元，同比增长20%。其中物业销售收入占总收入的69.3％；社区服务及其它收入占总收入的30.7％。归属股东净利润8.7亿元，同比增长19.9%；期内实现毛利润约53.4亿元，同比增长27.6%；毛利率维持在28%。

历经战略摇摆的花样年在2017年开启第二次业务转型，重提重资产，开始“轻重并举”。到了2019年，正值花样年上市十周年之际，公司提出“二次创业”，并在内部开启组织架构调整和人员换仓，其中最引人注目的莫过于创始人曾宝宝在2019年5月回归花样年任执行董事。曾宝宝回归后，花样年在拿地、人事、战略、运营等方面发生了诸多变化。

3月31日的业绩会上，潘军对外界描绘了一张关于花样年发展规模蓝图。花样年将继续围绕地产开发和社区业务“双头部”战略，轻重并举，打造中国一流的房地产社区制造商和中国最大的社区O2O服务平台，成为有趣、有味、有料的生活空间及体验的引领者。2020年的销售目标定在450亿元，比去年362亿增长26%。“这个目标在当前的疫情环境下具有一定的挑战性，但花样年将迎难而上，力争实现这个目标。”潘军说。

━━━━逆周期“飙进”：2020年目标450亿元

面对2020年450亿元目标，花样年或许还需要跑得更快。在这次官宣前，花样年执行董事兼地产集团首席运营官张惠明立下2020年销售目标曾是500亿元。

“今年主要是追求规模、利润、负债的均衡发展，在实现有质量增长后，我们希望尽快使销售规模达到行业50强，今后两年将会进入千亿水平，这个目标是不变的。”潘军表示。

事实上，早年表现相对佛系的花样年这几年发展始终不温不火，在同行市场规模突飞猛进背景下，花样年连续多年成长性稍显羸弱。特别是在2017年以前，花样年于5年间销售业绩普遍增幅不大，分别为80.1亿元、101.7亿元、102.1亿元、112.7亿元、122.1亿元。

彼时，潘军将花样年发展迟缓原因归咎于“拿地方式以收并购为主”，导致周转速度不快，并表示会在投资方式和人才组合上换仓。

随着公司创始人曾宝宝的回归，花样年展开了一波人事变动。从集团总部到地产集团，再到彩生活，花样年在2019年引进并任命了一大批“新人”，包括银监会背景的柯卡生、雅居乐老将张惠明、资深地产人陈新禹、龙光的赵英华等等。

调整完成的花样年似乎找到了提速的动力。潘军在去年8月21日的中期业绩会上喊出“二次创业”口号，称“要对标TOP20的房企”，逐渐展露了追赶头部房企的决心，从拿地到运营，都变得更加积极。

2019年，花样年围绕着都市圈扩大战略纵深，深耕重点区域，分别在成都、天津、青岛、杭州、南京等重要城市新增了13幅土地，总建筑面积达到235万平方米，总权益投资额74亿元，总货值309亿元。

“这13幅土地中有11幅是在2019年四季度获取的。”张惠明介绍称，去年，花样年对土地市场精准把控，避开了前三个季度市场较热情况，主要把“弹药”放在四季度，用较低的价格获取土地。“2020年，花样年在投资拿地方面，还会保持在回款的30%-35%。我们会根据回款情况合理安排每月投资计划，但总数还是控制在三分之一。” 张惠明说。

截至2019年12月31日，花样年规划土地储备建筑面积约3687万平方米，预期未来可转化为土地储备的城市更新项目总建筑面积约1954万平方米。土地储备集中分布在五大都市圈。一线城市和二线城市占比超过90％；成渝都市圈及环渤海都市圈占比分别为17.1％、18.7％；粤港澳大湾区储备占比超过50％。

━━━━旧改期望

2019年被花样年描述为“蝶变”，拿地步伐的加速和高管团队的换血，意味其正在改变以往保守风格。走进2020年，花样年更是以一个“飚”字总揽全年策略。

潘军表示，在地产开发业务上，我们有地、有人、有好产品；在社区服务业务上，我们做到了最大，社区服务面积12亿平方米；我们最强，联手京东和360打造智慧社区；我们最有经验，拥有强大的第三方管理拓展能力和成本控制能力。因此，花样年已经为未来的弯道超车做好了准备，蓄势待发

早在2017年花样年便提出第二次业务转型，从轻资产发展路径重返重资产的房地产开发业务，并给自身定下三年实现千亿的增长目标。从目前情况来看，花样年增速明显不及预期。

为了重回主流房企赛道，最明显的变动除了人事大换防外，就是花样年提出的要做“粤港澳大湾区旧改之王”。

截至2019年底，花样年控股共拥有包含城市更新项目在内的规划土储3687万平方米，其中在大湾区的城市更新项目预计规划土储达到1954万平方米，储备总货值约3845亿元。在大湾区的46个城市更新项目正处于不同发展阶段，大部分位于深圳，并已布局惠州、东莞、中山、佛山、广州等城市，以住宅为主导，同时布局产业和商业项目。

张惠明介绍，花样年预期未来3年有17个城市更新项目可转化为开发用地，预计供地总建筑面积约412万平方米，供地总货值约1186亿元。

具体来看，16个项目位于深圳，1个项目位于惠州。16个深圳项目均处于城市更新的成熟阶段，其中处于拆迁补偿阶段的2个，处于申报专项规划的6个，处于计划立项的7个。就2020年而言，预计深圳坪山项目的二期可以在年内实现供地，项目目前已完成80%谈判签约；福田CBD北项目总货值预计60亿元，该项目目前处于谈判阶段。

“花样年作为城市更新的先行者，深耕深圳并在粤港澳大湾区持续拓展城市更新项目。其优势之一在于，花样年获取城市更新项目的土地成本较低。目前深圳项目获取的平均土地成本14500元/平方米，深圳以外大约每平方米5000元，低于公开拍卖。”张惠明说。

千亿目标之前，花样年首先要完成的是2020年450亿元目标。丰厚的湾区旧改货值，在很大程度是给予了花样年“飙”进的底气与王牌。

潘军对城市更新项目寄予了很高的期望。“目前我们的区域已经不仅仅是深圳，最近在东莞跟政府签了200多万平方米的项目，2020年广佛区域、中山、珠海区域团队也正式成立，明确了相关投资项目。现在已经签订合约和协议的项目达到46个。”潘军说：“未来每年将会至少保证2块地以上，甚至提供更多优质住宅项目给到地产业务。”

想要跑得更快的花样年，对资金的渴求也变得更大了。2019年7月和11月，花样年在境内分别发行了15.3亿元公司债。截至2019年底，总借款381.73亿元人民币，净负债率为73.5%，净借贷比率为73.5%，总销售与总借贷比率上升达到94.9%，一年内到期的短期有息占比为30%。

花样年执行董事兼首席财务官陈新禹表示，2020年公司将继续控总债、减短债、降低融资成本，重点调整2021年到期的美元债结构。我们的融资成本从2018年底的15%已经降到2020年初的10.875%，同时将二级市场收益率曲线拉低。

“花样年过去境外债比例相对高一些，今年公司也在逐步调整境内外债务比例，要基本达到50:50的水平。2020年将回购一部分2021年到期债券，减轻集中到期的压力。我们计划将一年内到期短债比例调整为30%或以下。”陈新禹说。

“2020年，让我们一起成事，一起飙起来。”这是潘军在业绩会上的结束语，也对外释放了花样年再度走上千亿的决心。尽管花样年已掉队数年，但现在至少可以看到，花样年在组织架构以及战略打法上有所改变。疾速奔跑在花样年的2.0时代，能否在2021年实现千亿，仍待市场观察。

Q1: 推动花样年在2019年做出许多变革的背后是基于什么样的行业前景判断？未来3-5年花样年发展目标是什么？

A1：

2019年全行业已进入平稳发展期，行业集中度越来越明显。我们判断房地产行业走向制造业特征时，就不得不让我们组织管理能力进入新高度，也就是投资能力要强，产品能力、给客户提高生活满意度的能力要强，开发能力、报建速度要快，营销能力要能降成本且卖得快，服务能力要具备个性化，必须把这些融到一个系统中。花样年2019年所做的就是在组织结构、人力资源、激励模型和激励机制方面都有相应的变化，我们要向行业TOP20对标。2019年我们的重点是三句话：重投资、稳财务、强运营，要实现花样年的蝶变。

对于未来，花样年要追求规模、利润、负债的均衡发展，实现有质量的增长以后，我们希望尽快使销售规模达到行业50强，这个目标是不变的。

Q2: 谈一谈今年国内房地产行业的融资政策和融资环境如何？花样年将有什么样的应对措施？

A2：

2020年国家的房地产政策有着突破性、实质性变动，“房住不炒”这一长效机制仍然是主基调，在这个基调下，我们经历了2018年的金融宏观调控起起伏伏、2019年的偏紧，我认为2020年宏观房地产融资环境仍会继续偏紧。

面对偏紧的新环境，花样年从2019年开始就进行了财务融资和内部资金管理的策略调整，采取财务策略，降低资产负债率，降低融资成本。因为我们在香港上市，所以今年我们会利用境外境内两个市场，直接融资和间接融资相结合，采取各种融资方式，包括银行融资、信托融资、债权融资、资产证券化以及探索房地产信托基金等多渠道多种方式筹集所需资金。我们不怕融不到资，我们是希望增强内生活力，提高产品质量。

Q3:花样年2020年在债务管理方面的计划如何？花样年有无回购或提前赎回债券的计划？

A3：

首先是海外债成本下降，长久期债券进一步回归。2020年在市场允许的情况下，我们会进一步回归到长久期债券（4-5年），融资成本也是我们的目标，1月份做到三年期单位数，回归到市场比较领先的地位。今年新增了海外银团，海外基金在项目层面的直投，我们也在寻找合作，这对融资渠道的完善是有力的补充。

关于境内外债的比例，过去大家一直认为花样年境外债的比例高一些，今年我们让境内外债基本达到50%的比例。其次是久期搭配更加有效，2019年从33%到了30%，2020年将对一年内到期的短债进行进一步控制，在30%以下。

久期分布不均衡一直是我们的一个问题，对于2021年的债券，我们今年还会回购，进一步降低投资人对2021年到期债券比较集中的风险的顾虑。今年会进一步强化境内外联动，境内低的时候我们会向境内靠拢，海外低的时候我们会向海外靠拢，形成比较完善合理的利率分布。

Q4:2020年投资计划如何？去年花样年用销售回款的三分之一买地，今年是否会提高整个比例？

A4：

2019年四季度到现在，我们积极抓住市场窗口期，四季度开始获得11个项目，总货值超过260亿。去年花样年是用回款的三分之一买地，也就是30-35%之间，今年还会继续以这个水平控制投资金额。。

受疫情影响，我们会根据回款情况合理安排每月的投资计划，但总数还是控制在三分之一。我们也不会撒胡椒面，会进行城市选择，重点深耕已经进入的城市，有选择地进入比较好的强二线城市，严控标准，遇到好的土地、适合我们深耕发展的土地，会精准出手。

Q5:2019年花样年实现了与旭辉、平安不动产等企业的合作，请问具体的合作情况如何？2020年是否会继续有项目合作？

A5：

随着企业的成熟度提高，能否与主流企业合作，花样年认为是判断企业是否成熟的重要标准，这也是2019年花样年进入主流赛道的标志性动作。我们在开发上对标旭辉，因为我们发现旭辉在组织运营、成本管控和投资方面有很多值得我们学习的地方，对标TOP20，对标我们认准的优秀企业，可以在优势互补的区域进行合作。

其次是引入金融资源，我们在城市更新方面引进平安不动产作为战略合作伙伴，更加清楚地厘清了我们在投资方面的需要、关注的风险点，通过跟平安不动产长期谈判，对进一步投资城市更新方面有了更清晰的目标。

2020年我自己已经谈了快20家，3月份成都就拿了3块地，郫都区是跟龙湖合作的，浦江的地是跟大悦城和华夏幸福合作的。在这个过程中，我认为一方面推动了业务规模的增长，另一方面是通过双方团队共同工作，组织项目公司，我们也找到了在管理、产品和服务方面的改善空间。

2020年后面三个季度我们还将继续深化与这些行业主流企业的合作，向主流企业学习，整合更多业务资源。