中房君/文

近日，佳兆业发布《2019-2020房地产行业白皮书》（以下简称《白皮书》），针对行业挑战与机遇、深圳房地产市场、房地产未来发展趋势等热点话题给出了见解。

4月28日，中国房地产报深圳对该白皮书撰写团队负责人——佳兆业集团控股首席战略官刘策进行了独家专访，他指出，房地产暴利时期已过，对于房企来说，现在到了向管理要效益的时期,各环节不能掉链子；而对于近期深圳房市“过热”现象，他则认为，深圳房地产市场没有太多的泡沫，不必过度解读。

房地产行业未来三大趋势的预判

佳兆业近日发布了《2019-2020房地产行业白皮书》，该书对中国房地产行业未来的趋势进行了预判，聊到这几个方面的预判，刘策进行了分析和说明，首先，中国房地产当前仍是增量主导的市场，尽管行业增速放缓，但总量还未到顶。未来 10-15 年仍是房企战略发展的机遇期，夯实主业仍是不变的主题。“未来要么出众，要么出局”。

其次，中国房地产目前也正处于从增量市场到存量市场的转轨期，城市更新必将大行其道。工改新元年、政策频出，推动产业升级；城市更新走向城市更新+，多样化政策组合构建多样化存量更新方式；龙头逐步向全国化布局战略演变，未来的发展趋势将是体量决定地位、质量决定护城河。

再次，中国房地产也从单一的地产开发升级为“地产+产业”双轮驱动，随着大资本时代来临，资本的魔力之盒打开，资本将成为房企多元化转型的加速器。依托资本平台，聚焦科技、健康和资管三大潜力赛道，重构产业估值，推动产业以全新的逻辑实现指数级增长，构建企业第二增长曲线。

刘策强调，房地产将从传统单一地产开发驱动，升级为“地产开发+城市更新+产业资本”三驾马车共同驱动，新时代的大幕已经徐徐拉开。

疫情利好头部房企，加剧中小房企出局

采访中，说到今年的新冠肺炎疫情对房企的影响，刘策直言，对于开发商来说，日子变得更加艰难，从数据而言，房企一季度销售额普遍下滑了百分之几十，导致整个行业的资金压力非常大。

“每年过完年关，房企资金压力就很紧，而此次疫情一来，相当于增加了一个年关，导致开发商资金压力增大，一方面是资金本来就紧，一方面还得拿出钱来发展，因此，疫情给开发商全年的发展带来了挑战。”

刘策称，另一方面，疫情也加剧了行业的分化，对Top50、Top30房企是一个利好，因疫情之后，国家政策层面在融资、金融、土地政策、调控等政策都有所调整，从而使大型开发商成为主要受益方，因此，此次疫情为大型房企带来了机遇；同时也加速了整个行业分化及中小开发商的出局。

总体而言，疫情对房地产的挑战，主要体现在现金流和发展层面上，刘策如是说。

向管理要效益，各环节不能掉链子

刘策直言，目前房地产行业去杠杆呈常态，利润下行趋势已形成。因此，对于房企来说，整个大环境现在已不存在暴利的土壤，而且一不留神可能就亏本。因此，怎样提高效率、提升利润已成为发展的重中之重，现在是向管理要效益的时期。

可以说，此次疫情为头部房企的发展提供了机遇。以佳兆业为例，刘策提到疫情的第一阶段，佳兆业主要任务在保现金流。现在阶段有两个核心经营思路，第一个层面是通过降成本、降费用、提效率等方面提升利润。

对于房企而言，具体在操作层面怎样把控，刘策认为，房企需要抓住“几降几升”等几个核心点提升利润：降低建设成本；降低管理费和营销费；保证前期投资测算精准，缩短设计时间，提升开发效率，避免设计反复，户型一次性作对；提升产品，设计出客户喜爱的户型；怎么快速卖掉，把控好销售环节。

“总之，每个环节都不能掉链子。”

刘策表示，第二个阶段就是促发展，大家日子很难过的时候拿地会比较便宜，利润也相对会高一些，这样也能够支持企业未来规模扩张。 “今年佳兆业拿地压力不大，有旧改转化支撑。”

说到规模扩张及佳兆业2020年战略，刘策直言不讳：“对今年佳兆业达到1000亿元销售目标非常乐观，预计可售货值达到1800亿元，非常充足。佳兆业重视有质量地增长，追求规模增长，也重视利润增长。”

提升利润是佳兆业当前核心经营思路之一，可为其保证充足现金流，为稳增长持续提供新动能。

深圳楼市没有太多泡沫不必过度解读

近期，一些自媒体刊发深圳楼市大涨的相关文章，很多人认为，后疫情时期深圳房地产市场有点“飘”了， 对此，刘策认为，深圳楼市没有太多泡沫不必过度解读。

他进一步解释，这段时间深圳楼市出现局部“过热”现象，主要是因为疫情期间几个月需求在三四月份集中释放所致，但随着时间推移很快就将平稳回落，目前来看，深圳楼市已经逐步回归理性。

刘策认为，深圳这几年其实都处于“横盘”状态，近三四年来房价几乎没涨，不少房子扣掉利息还是亏的。这一波局部“过热”现象相当于因疫情影响而压抑的几个月需求集中释放的结果，随后市场将逐渐恢复理性。

“不管从长期还是短期两个层面来看，‘房住不炒’政策基础面不会改变，除非长效机制建立后，调控政策将让位给市场机制。 ”

“所以我觉得对于近期深圳市场现象不必过度解读。深圳房地产市场没有太多泡沫，毕竟整个经济基本面在这，没有基础条件。” 刘策如是表示。

以下为中房报深圳对话佳兆业集团控股首席战略官刘策回答节选：

问：对于很多房企去地产化转型，您怎么看？有不少企业早些年就开始去地产化，寻求多元化转型，后来又回归房地产业了，您认为企业要想转型成功，必须具备哪些条件？

刘策：这几年房企战略转型其实是适应内外部发展必然要求。

首先，战略误判，2012年左右万科首次提出“白银”时代，部分房企开始看衰行业发展前景；其次，政府倡导脱虚入实，多元化转型不可回避；再次，地产受政策影响周期性波动，多元化业务有利于抵御风险。

房企要想转型成功必须具备几个条件：一是战略转型步伐不能太大，转型离不开地产业务的支持，要么现金支持，要么业务协调支持；二是战略转型要结合自身资源能力优势，选择符合自身的新赛道；三是战略转型需要专业管理团队。

问：白皮书写道：“从增量市场到存量市场的转轨期城市更新必将大行其道，成为新的诺亚方舟。”那么，城市更新目前在深圳遇到的主要问题是什么？应该怎样缓解？

刘策：深圳的城市更新存在两个新特点或趋势：

首先，片区统筹和综合整治刚刚起步，土地整备利益统筹和棚户区改造吹响了号角。未来，深圳将呈现一个更多元化、更具活力的存量市场。从开发企业来看，这是机遇也是挑战，需要明确城市更新投资逻辑和商业模式，更注重建设强有力的城市更新项目熟化团队与专业操盘能力。

其次，进入“回归产业升级+运营优质资产”双轮驱动产业更新时代。近年来，政府大力强调产业回归，连续出台系列政策，从用地管理、产业监管、分割转让等方面严控产业地产化，表明了政府全力为产业保驾护航的决心。

对企业来说，要逐步摆脱原有思维，从利模式向多维运营的更新模式转变。以配套物业快销来平衡产业用房现金流的传统模式不可持续，工改工、产业园区建设运营朝纵深化、精细化发展，资源整合及运营能力将成为市场主体逐鹿更新下半场的核心竞争力。

问：今年受疫情影响不少房企都过起了苦日子，加强开源节流，佳兆业在这方面是如何考虑的，采取了哪些具体措施，请给大家分享分享？

刘策：今年本身就是佳兆业降本增效年，主要措施有三方面，首先是降三费，即降低财务费用提升人均效能化；其次是提运营效率，优化开发路径、提高产品标准化、优化管控与管理流程等；再次是提高产品品质，增加产品溢价。