中房报记者 李红梅 北京报道

全国进入两会时间，贝壳研究院分析师集体线上坐镇，推出全天不打烊解析两会热点。5月22日的两会热点当属政府工作报告。

2020年政府工作报告释放了哪些信息？对于房地产市场又有什么影响？贝壳研究院推出“两会关键词”系列解读，涵盖老旧小区改造、西部大开发、租购并举、房地产市场平稳健康发展、新路子、实体经济......贝壳研究院首席市场分析师许小乐、高级分析师潘浩和黄卉结合自己的研究领域，对部分两会关键词进行了解读分享。

关键词一：老旧小区改造

贝壳研究院首席市场分析师 许小乐

许小乐用数据分析老旧小区现状和改造的必要性。

全国各地需要改造的小区达到17万个，涉及建筑面积40亿平方米，而且在逐年增加。根据贝壳楼盘字典数据，北上广深15年以上的小区占比均超过了50%，北京上海更是接近65%。

老旧小区一方面处在城市核心位置，拥有便利的交通和丰富的附属资源，另一方面又面临居住品质差的问题，疫情加剧暴露老旧小区居住品质不足、防疫功能弱的问题。

根据贝壳研究院数据，北京20年以上的小区中57.3%的房子低于60平方米，平均每间房的面积19.42平方米，仅有33.8%的社区配备电梯；19.8%的小区绿化率低于30%。绝大多数的社区车位比例小于0.5，16.1%的老旧小区没有集中供暖。大量社区没有专门的电动车充电车棚，居民在楼道或家中充电，容易引发火灾，带来安全隐患。

从老旧小区改造带来的经济和社会效益来看，许小乐认为，老旧小区改造既是重大民生工程和发展工程，也是重大社会治理工程，对于拉动投资促进经济增长、提升居住条件改善、增强社区治理服务能力都有重大的经济和社会意义。

首先，加装电梯、危楼改造、电缆入地等会大大减少安全隐患、提升居住品质；其次，据目前各试点城市老旧小区改造投入资金情况来看，预计全国老旧小区的改造将会带动近5万亿的投资，促进经济增长；最后，老旧社区改造有利于提升社区基层综合水平。据贝壳研究院数据，北京每年成交的二手住宅中约20%无配套物业服务，仅约18%的社区拥有三级以上资质的物管公司。老旧小区改造后，部分基层繁杂工作可以被引入的物业公司分担，让基层干部能更加聚焦于社区治理，提高基层社区综合治理能力和居民居住水平。

对于老旧小区改造未来的方向，许小乐分析持谨慎乐观的态度。他认为老旧小区改造虽然必要性大，但是目前大规模推进还存在一些障碍，原因是前期单靠政府财政支出的模式负担过重、难以支撑大规模的改造。许小乐认为，基于目前各个城市的试点的经验，未来大规模的老旧小区改造需要社会化力量参与，预计制度层面的障碍将会逐步放开，运营能力强的市场企业将会迎来新机遇。

关键词二：房地产市场的“平稳健康发展”

贝壳研究院高级分析师 潘浩

今年政府工作报告中对房地产行业的要求依然是“促进房地产市场平稳健康发展”。潘浩认为，以往房地产行业在国民经济发展遇到挑战时总是被寄以厚望，于是2005年以来在经过了3轮大起大落之后，行业发现每一次百米冲刺之后都要经历更长的休整阶段，现在“稳定”成为了所有从业者的共识。2018年开始全国商品房销售月度累计同比涨幅进入平稳阶段，而新房交易规模也稳定在了15万亿～16万亿元的水平上，房地产业对GDP的贡献达到7%，一个全新的稳定周期拉开序幕。

尽管有疫情的影响，但一季度后市场迅速修复，虽然主要指标仍在负值区间，但相较1-2月、1-3月出现了明显的V形修复趋势。在各城市加快土地供给、优化预售许可办理流程等一系列政策的支持之下，房地产市场已经开启了自行修复模式。市场不需要过度的刺激和调控，更需要的是稳定友好的营商环境，这才能让房企沉下心来研究产品、提升服务。房地产行业产业链长、影响范围广，根据国家统计局数据显示全国房地产业仅开发企业从业人数就近300万，稳定的房地产行业对从业人员的稳定也具有重大意义。因此，“平稳健康发展”不仅是政府对行业的要求，更是遵循客观规律的行业需要。

关键词三：租购并举背景资料及举措解读

贝壳研究院高级分析师 黄卉

党的十九大报告中提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”租购并举的核心是“并”，积极培育发展住房租赁市场，是建立房地产长效机制的关键。贝壳研究院高级分析师黄卉认为，培育和发展租赁市场有三个重要举措，一是逐步完善租赁市场顶层设计，规范市场秩序和运行机制；二是增加租赁住房的有效供给，缓解供需矛盾；二是推动租购同权，逐步实现承租人赋权。

租赁市场顶层设计层面，立法和政府监管将推动住房租赁市场秩序优化。一是住房租赁相关立法持续推进，《民法典》（含租赁合同篇章）提请全国人大审议，住建部也在今年推动《住房租赁条例》的立法。二是住房租赁市场的监管将制度化、常态化，2019年六部委联合整治住房租赁中介机构乱象已取得成效并形成工作方法，未来将形成多部门协同联动机制，租赁市场旺盛城市将建立租赁服务平台。三是重点强化出租方管理，尤其是中介、住房租赁公司等出租机构和大型个人二房东，严格控制房源信息发布规范、租金贷和“高进低出”“长收短付”等经营模式，对押金、租金进行账户监管。四是租赁房源端标准规范和存量房改造，制定租赁住房建设和运营标准，要求符合建筑、消防、环保，提示租户消防、用电、燃气等使用标准。五是向租户提供投诉维权的渠道，逐步建立多层次的住房租赁纠纷处理机制，包括从业机构、行业协会、政府服务热线和街道、社区等基层组织化解租赁矛盾纠纷。

租赁住房供给层面，目前租赁房源的存量盘活与增量供给已在有序推进。存量盘活层面，推动闲置资产利用，推动“商改租、工改租”来盘活存量资产；增量供给层面，全国多个城市推出自持租赁住房项目以及集体土地租赁住房项目，房企及运营企业积极参与，旨在增加租赁型社区房源的供给，缓解供需矛盾。在未来，租赁房仍将以盘活存量为主，新增政策性租赁住房为辅。主要原因包括以下几个方面：一是盘活存量是提升租赁房源供给最快速有效的方式。目前我国住房已经突破户均一套，目前居民面临的住房问题主要是结构问题而不是总量问题，大城市总体房源量充足，只是存在一定的结构错配；二是盘活存量更有利于实现职住平衡。在租赁市场，新增的集体租赁用地及自持性租赁地块也大部分分布在郊区或五环以外，实现职住平衡有一定难度，盘活现有存量是实现职住平衡的最佳方式；三是新增的自持性租赁住房和集体土地租赁住房增量空间有限，未来也很难成为租赁房源供给的主力。预计未来可能形成新增租赁住房、存量更新改造、闲置房源流通三类房源总量比例2:2:6的格局。

租赁市场赋权层面，其中“赋权”是指居民享受基本公共服务的各项权利。“社会福利”和“子女教育机会”成为租房者最为相关的两项权利。我国现有户籍制度与社会福利及社会保障挂钩，由于不同城市的社会福利及保障差异较大，租赁市场赋权，就是要给予租赁群体市民化待遇，与买房一道平等地享受城市公共服务。2016年，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，“非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”。2017年7月，九部委发布的政策文件再次提出，“承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务”。《广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》率先提出“租购同权”概念，目的就是为了实现上述要求。广州提出“租购同权”的号召之后，青岛、长沙、郑州等城市相继出台相应的政策推动租赁市场快速发展。从子女教育、税收、落户权利等方面，旨在推动“租购同权”的逐渐落地。各地的做法是，打通租房与户籍制度（居住证）的通道。首先，降低落户的条件；第二，增加居住证的通道；第三，让租房行为与获得居住证或户籍关联起来。随着“租赁市场赋权”的推进，不同城市依然存在着几方面的问题：一是户口落在业主房屋上遭到房东的抵触，虽然部分城市放开了租房条件，但“需要征得业主同意”的门槛有一定难度；二是子女教育权利未实现结果平等。虽然政策放开了承租人子女入学教育的权利，但由于优先顺序不同，承租人子女依然未能增加与房屋产权人子女享有同等的入学的机会。由于“租购同权”涉及子女教育、医疗、就业等多个公共权利，也就需要一系列细化的政策支撑，包括管理规范、租客权益、金融税收、租赁平台监管等多方面。因此，应加强多部门合力作用，推动“租购同权”落地。