亿达中国高级副总裁于大海

中房报记者 苗野 北京报道

“覆巢之下，焉有完卵”，一场疫情亦是对产业地产的一次洗牌。

2020年开年，一场起于荆楚大地的新冠肺炎疫情蔓延全国，受疫情影响，房地产市场迎来了前所未有的压力，每一家企业都面临着生存之路上新的关卡，产业链、生态链、资金链均受到重创。

另一方面，为保障园区内企业的经营，帮助企业渡过难关，各大运营商纷纷推出了一系列纾困措施，包括减免租金、联合金融机构在融资上给予企业一定支持等等。

经此一“疫”，产业园区运营商的责任变得更加重大。疫情期间催生的新投资、新模式、新业态也在促进产业地产的功能逻辑向生态圈逻辑升级。疫情也同样加速了产业地产的商业逻辑重构。这场重构力度之猛，范围之广，不啻于一场产业内的“升维”。

比尔•盖茨曾说，我们总是高估短期变化，却低估未来长期的变革。“疫”后重建的硬仗已经打响，短期是“现金为王”的生存策略，长期来看更是一场面向内部的深度反思与自省。

亿达中国高级副总裁于大海告诉记者，受疫情影响，产业园区的运营、业绩等方面遭受了从未有过的损失。从停滞工作到恢复运转，再到步入正轨，这需要有个适应过程。但疫情也是谋求发展的良机。产业地产行业未来的发展一定要摒弃一味追求速度和规模的粗放增长方式，让不可再生的土地资源在产业可持续发展过程中发挥最大的价值，摆脱传统租售模式的束缚，在长期服务于客户并在为客户不断创造价值的过程中寻求新的效益增长点。经过这一轮的疫情洗礼，整个行业也将会进入到一个加速洗牌和整理的阶段。

7月，在中国房地产报（微信ID：china-crb）推出的“稳中求进•创新发展”大型品牌房企调研活动中，记者走进亿达中国和长沙亿达智造小镇，了解疫情之下，产业地产企业受到的影响和冲击，探寻后疫时代，产业地产发展的新契机。

疫情是谋求发展的良机，“危中寻机”是重点

中国房地产报：受疫情“黑天鹅”影响，上半年房地产市场表现并不乐观，你怎么看疫情对产业地产造成的冲击？

于大海：产业地产受疫情影响最大的是招商。产业园区不同于普通住宅，线上推广、谈判对接和促进成交的难度更大，意向客户购置办公楼宇的信心和支付能力都会受到影响，一些前期招商质量不高的合同也可能出现违约。在建项目因建筑工人返回工地隔离，工地施工材料库存是否充足等产生成本和费用的增加，是普遍存在的困难。

对于已投入运营的项目，主要体现在运营方和物业方在投入运维成本增加的压力。亿达在疫情防控期间，每天在全国所有项目投入的防护消耗物资大约在10万元以上，对于疫情中心区的项目，以及高铁、机场等特殊服务项目的在岗人员，还要给予额外的补贴。这样的成本增加，对一些中小型的产城运营商来说是个不小的压力。但从长远来看，负责任的企业在疫情当中这种资金的投入以及科学严谨的管控，将会换来业主和租户的信任与好感。另一方面，一段时间以来的延迟开工和经济的停摆，对企业客户产生较大影响，一些以中小型企业客户为主的园区，可能会出现阶段性的减租和退租潮。

中国房地产报：在复产复工过程中，亿达有没有遇到困难和问题？

于大海：在今年2月底3月初，亿达中国总部以及各个园区就已经开始逐步、有序地复工复产。当时的重点工作是防疫、复工两手都要抓，两手都要硬。经过我们不懈地努力，严防死守，亿达中国全国40余个园区，没有一例感染病例。在防疫工作上，我们取得了重大成功。但因疫情影响，产业园区的运营、业绩等方面也遭受了从未有过的损失。从停滞工作到恢复运转，再到步入正轨，这需要有个适应过程。

中国房地产报：经历这次疫情，产业地产从业者应该有怎样的应对和反思？

于大海：这次疫情尽管令各行业遭受重创，但也是谋求发展的良机。习近平总书记曾说，疫后经济发展是危与机并存，“危”中有机。其实这也是行业的一次大洗牌，产业地产亦是如此。

如何应对疫后运维与发展，我认为项目拓展和企业选址增加了更多维度，过去关注的重点是一个城市的GDP、人口、教育资源、产业基础等维度，现在需要把医疗发达程度划入重点关注的范畴。其次，地产运营的数字化进程将会进一步加快。这次疫情也使亿达中国进一步增强了对智慧城市、智慧园区方面持续投入的决心。我们在深圳专门成立了易达云图科技公司，悉心打造的智慧资管平台、物联可视化平台、产业服务共享平台、大数据可视化平台，在这次抗疫中发挥了重要作用。

其次，“健康”成为园区设计、建造和运营的重要考量。在这次疫情中，出现一个概念叫“免疫力是人的核心竞争力”，对于园区来讲也是同理。开发商、运营商和客户会把更多的注意力转移到“健康”要素上，新风系统、垂直交通、公共区域、商业设施等都需要运用新理念和新技术加以改进和提升。

另外，先线上、后线下的招商模式将被广泛采用，同时要关注新兴产业领域的市场机会。传统行业在疫情中受冲击较大，新一代信息技术、智能制造、无人配送、远程医疗等新兴产业展现出强大的成长潜力。在疫中和疫后，这些行业会在业绩和资本市场上有进一步表现，也是我们园区企业应当重点关注和争夺的优质客户资源。

 亿达正在谋划全国新的布局

中国房地产报：疫情之下，各地产公司纷纷谋求新的变革来应对疫情冲击，亿达有哪些调整策略？

于大海：受疫情影响，2020年产业地产复工后如何正向高效发展，成为业内需面临的考验。经过多年实践积累，亿达中国已初步形成产业园区全场景数字化运营的解决方案，打造了“一体两翼三生四云”智慧园区体系。全面实现资源在线、客户在线、服务在线和财务在线，驱动产业招商及运营的数据应用和数据决策，进而实现产业运营标准化、产业招商协同化、物联建设集约化、产业服务生态化、决策创新数据化的运营目标，打造数字化时代新的核心竞争能力。

亿达中国通过智慧园区数字化平台的整体建设，适配了轻重并举模式下“多城市、多园区、多业态、多模式、多组织”的业务特点。实现标准运营体系的建立，全国资源的高效协同，项目拓展及运营的赋能。同时通过大数据平台的构建为商业模式创新提供决策依据，最终打造一个集数字、科技、金融、服务于一体的产业运营生态体系，更好的服务于区域产业发展，为“聚焦智慧产业，打造智慧新城”的愿景打造新引擎。

中国房地产报：2020年，亿达中国是否还有新的产业项目落地？

于大海：亿达中国始终秉承“以产促城、产城融合、协调发展、共创价值”的运营理念，自1998年开始，深耕大连、武汉，重点布局京津冀、长三角、大湾区、中西部及其他经济活跃区，已在全国二十余个城市先后开发和运营了40余个商务园项目，凝聚了包括近百家世界五百强企业、百余家行业百强企业在内的两千余家企业客户和合作伙伴，积累了丰富的商务园区开发运营和服务管理的经验，形成了独特的商业模式和产业优势。

现在亿达中国正在谋划全国新的布局蓝图。在项目拓展方面，我们提出一个全新概念，叫“挽弓搭箭”。“弓”是指以京津冀、长三角、大湾区等沿海高度经济发展的三大都市圈形成弓，“箭”指长江经济带，亿达中国早已在成都、重庆、长沙、武汉，合肥等长江经济带城市开发运营了产业园区，我们的箭早已搭在弦上。我们在一二线城市的布局，基本原理是首要关注五个国家级城市群，九个区域型城市群，在这个过程中寻找中心城市、副中心城市，着力聚焦发展，同时审慎而乐观的向周边的卫星城和三线城市来寻找投资发展的机会。下一步我们会适度提前布局重点的非省会二线城市，乃至于三线城市。

 存量大、同质化、招商困难是行业痛点

中国房地产报：产业地产被大多数房企视为“新蓝海”，各大房企纷纷投身产业领域。在你看来，各细分产业市场趋势如何？又有哪些痛点待解？

于大海：产业地产作为支撑中国新经济发展的重要载体，发展趋势迅猛，但是产业园区发展越快，暴露出来的问题就越多，尤其是细分市场发展也存在急需解决的痛点和难点。经过高速发展，全国产业园区普遍存量大，同质化竞争压力大，一些产业园区面临着供给过剩、招商困难，甚至陷入价格战，空城现象也普遍存在。

产业园区建设，一定要产城融合，切莫产城分离。结合城市的主导产业、特色产业和战略性新兴产业，充分服务于政府的经济社会建设。还要具有整合思维，做产业园区注重集聚效应，园区做众创空间应充分统筹和整合政府资源和社会资源。产业地产一个重要的概念是能够形成产业链，但能形成完整产业链很少，因此无法形成产业集聚效应。不同产业需要不同的产业配套，这种配套很难完全匹配，也不是短期之内就能完成，完成后又很难在不同地块中复制。因此，产业链无法形成闭环。

产业地产行业未来发展趋势一定是，摒弃一味追求速度和规模的粗放增长方式，让不可再生的土地资源在产业可持续发展过程中发挥最大的价值，摆脱传统租售模式的束缚，在长期服务于客户并在为客户不断创造价值的过程中寻求新的效益增长点。经过这一轮的疫情洗礼，整个行业也将会进入到一个加速洗牌和整理的阶段。

中国房地产报：“新基建”成为新风口，在50万亿的市场份额中，产业地产能否借势而起？企业如何把握“新基建”的市场机会，才能成为“新基建”时代“硬核”玩家？

于大海：“新基建”具体到地产领域其核心支柱就是数字地产，数字地产在地产转型升级过程中是首要而不可或缺的依托，甚至可以占据房地产未来发展战略的核心位置。“新基建”时代，发展数字地产就是把IT信息技术、人工智能、大数据、物联网、云计算等数字化的技术手段应用到房地产开发流通、运营服务乃至金融全链条当中去。

亿达中国在十几年前就已经开始渐次投身数字化，这也和亿达产业园区的主业特征相关。在生产流通环节，从最早的人力资源、财务管理，到计划管理、成本管理、销售管理，都实现了软件化和线上化内部管控。到后来BIM技术的应用，可以让设计、施工更加高效、科学，包括云ERP系统、CIM系统以及企业上下游、内外部的信息交互，乃至拿地拓展、产品定位、营销策略制定等等，都可以通过数字化的信息帮助我们更加科学的去决策。

在运营服务环节，一是强调对客户全生命周期服务的数字化，在服务于客户并为客户不断创造价值的过程中获取增值收益。二是资产管理要实现数字化。智慧城市、智慧园区、智慧楼宇、智慧办公在亿达产城融合的项目中得以大量使用，如大数据精准招商、能源管理、第三方服务集合上线等。

在投融资方面，要让不可再生的土地资源随着产业的发展发挥最大的价值，在这个过程当中我们也持有了大量的产业物业，如何解决持有物业对资金的占用是一关键课题。这就需要不断创新金融手段、拓宽融资渠道，无论是做应收账款抵押贷款，还是资产证券化，如果有了这样资产管理和运营的可量化、可视化、可实时监控的数字化手段，就会给金融机构以更大的信心。

未来，亿达中国将致力于在更多的城市复制和创新成功的商业模式，打造科技创新引领、高端产业集聚、绿色生态示范、人文交互共生的产业生态和城市生态，为智慧企业赋能，促成5G时代下智慧产业创新发展。