中国人民大学原副校长、中国人民大学学术委员会副主席、中国资本市场研究院院长吴晓求

中房报记者 苗野丨北京报道

“未来中国将会把房地产作为首选资产时代逐步过渡到以选择证券化资产为主时代，这个时代会慢慢来临。从房地产到证券化金融资产，这是中国资产结构要进行战略转型，既有利于房地产健康发展，也有利于资本市场发展。”6月25日，在一场以“行稳致远”为主题的“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”上，中国人民大学原副校长、中国人民大学学术委员会副主席、中国资本市场研究院院长吴晓求表示。

他在《中国资本市场的理论逻辑》这本个人文集中，反复论证了现代金融体系形成的逻辑基础以及在中国发展资本市场战略价值。吴晓求说：“把中国资本市场建设成国际金融中心，是我一生的梦想。”

在本次大会上，他亦提出发展资本市场既为企业、资金需求者提供一种基于市场“脱媒”的融资机制，也是为机构投资者和个人投资者提供丰富资产配置的财富管理机制，而不是把房地产作为投资品。

房地产是消费品，不是投资品

此前，有研究机构报道提出在中国居民整个金融资产中，房地产占比达到67%。吴晓求表示，这说明很多人都把房地产作为投资品存在的，这也直接反映国家还处在城市化快速进程中，也反映出国家金融市场不是很发达，没有提供能够让投资者可以在收益和风险中达成平衡的有效组合资产。“因为缺乏自由组合资产，所以资金就蜂拥进入到房地产市场，这是不正常的。我们一定要把房地产看作是消费品，是住的。”吴晓求说。

但是，对房地产行业发展也不必过于悲观，未来中国房地产行业发展空间比较大。吴晓求提出了三个宏观背景支撑，一是面对中国14亿人口，房地产行业需求量是巨大的；二是中国经济在不断成长，人均GDP水平在不断提高。按照“十四五”规划到2025年，我国将接近发达国家人均GDP最低门槛15000美元，按照2035年远景规划，在15年内我国将会成为中等发达国家，人均GDP要达到25000美元的水平，如果还是14亿人口，那就是34万亿美元规模，如此大的规模有利于房地产行业发展；三是，中国还处在城市化进程中间阶段，也并没有彻底完成工业化进程。

“但房地产行业要从过去野蛮生长时代进入到规范发展时期，在一个成熟的市场国家，房子显而易见是消费品，也可以是奢侈品，但绝对不是投资品。依靠现有房价上涨来实现存量资产收益是难以为继的，也不利于国家经济发展。”吴晓求说。

10万元/平方米房子是财富泡沫

要解决这个问题，吴晓求提出要大力发展资本市场，包括债券市场、股票市场，使其成为居民配置有效资产重要组成部分。

“伴随资本市场发展，人们的投资将会变得更加理性。投资品最重要的不是它的预期收益而是它的流动性。当一种资产流动性不够时，将其作为资产配置是有重大的风险。”吴晓求说，房地产产品显而易见流动性是不足的，同样的价值选择在资本上进行投资，不论是500万元还是1000万元，流动性非常好，可以迅速地变现，所以投资者将会进入到一个理性时代，注重流动性，同时注重收益和风险平衡。

在吴晓求看来，我国金融体系要过渡到融资和财富管理并重时代，进而慢慢让财富管理变得越来越重要。资本市场上所有产品，无论是权益类、债券类或是债务类，都是一种有效金融资产，这个时代将会慢慢到来。

从世界各国金融发展历史以及居民资产结构变动趋势来看，证券化资产在居民整个金融资产上比重是不断提升的，但在中国比重比较低。

他介绍说，在发达国家比如在美国，以金融资产来说，如存款类应该不超过20%，剩下80%左右，都是证券化金融资产，包括基金、债券、股票等以及各种组合。所以在中国要大力发展资本市场，让债券市场成为居民以配置有效资产的重要组成部分。股票市场要解决成长性问题，那就要解决什么样的企业未来有成长性以及让什么样的企业上市，这就涉及注册制改革。

“注册制改革引领资本市场回归其核心功能，也是资本市场实质内涵回归。”吴晓求说，注册制改革可以通过市场平台机制解决市场成长性问题，这才可以回到所谓的财富管理功能，进而成为房子作为投资品一种替代选择。“未来理性的投资者，我想不会有了钱再去把房地产作为投资品存在。”吴晓求说，中国房价在十年多时间就达到如此高水平，实际上我是很忧虑的。虽然我们这一代人是获得了这个时代红利，但我不想得到这个红利。因为中国社会还要有持续性，不能一代人把未来50年收益红利都拿走了，这会给中国经济发展带来巨大风险，使得我们经济运行和生活成本大幅提高，我不认为这是好事。

“我们十多年前在北京买一套房，房价每平方米5000元，现在每平方米10万元，翻了20倍；从国家宏观层面看，我不认为这是好事。”吴晓求提到，北京四环边上一平方米10万元的房子你觉得还能投资吗？肯定不能投资。我的梦想是希望回到北京四环边上房子每平方米5万元时代，这样中国社会会变得非常健康。

“不要以为10万元/平方米财富有多少，那是泡沫化财富，同样是100平方米凭什么它就值1000万元，它卖掉还真能值1000万元，这对中国整个未来发展是不利的，特别是对年轻一代，让他们在北京生存变得非常困难，甚至影响家庭的稳定，幸福感是不够的。”吴晓求说。

房地产替代投资品大方向是证券化金融资产

这个问题应该怎么解决呢？吴晓求提出，要开创一个比较丰富的证券化金融资产让大家来投资，不要把房地产作为投资品。正是基于这一想法，所以资本市场承担了巨大功能，房地产替代投资品大方向就是证券化金融资产。可以投产业转型成功的企业，可以是科技型头部企业，也可以是机制比较灵活企业，还有机制比较灵活的区域内企业。

中国房地产市场的发展对推动经济发展、财政收入增长以及就业甚至衍生的行业发展都起到了很大作用，尤其对于吸纳大量M2发挥了很大功能。中国M2功能非常大，大约是在230万亿元以上，M2是以2倍经济增长的速度在增长，但中国社会却没出现物价大幅度上涨，就是因为房价起上涨起到了缓冲作用。

吴晓求说：“某种意义上我更不喜欢物价上涨。如果让我选择一个顺序，我首先认为资本市场股票价格上涨相对是比较好的，次之是房地产价格，最不允许就是物价大幅上涨。有人担心中国会出现比较严重的通货膨胀，所以必须让大量货币购买力投向一个很好的蓄水池，那就是资本市场。所以未来人们都要转向证券化金融资产投资，同时很好地吸纳过多货币对物价冲击，这才是资本的良性发展。”

他进一步提到，从房地产到证券化金融资产，这是中国资产结构要进行的战略转型。这既有利于房地产健康发展，也有利于资本市场发展，有利整个金融功能体系转型，也利于保障资产安全性。