9月10日，一场以“喻晓新生”为主题的“2021中国城市更新论坛走进粤港澳大湾区”在深圳举办。中国房地产业协会城市更新研究中心原主任、深圳市城市更新开发企业协会创始会长、广东安云更新律师事务所主任耿延良发表主题演讲。

在平衡多元化利益格局和社会治理机制的建立，深圳也走出了一条可探索路径，为粤港澳大湾区城市更新提供了示范经验，为其他城市更新事业提供了制度与模式借鉴。

田傲云/发自北京

“深圳从一个小渔村走到国际化大都市实质就是城市更新的历史。”耿延良表示，深圳城市更新路径走出了不同于任何城市、任何国家的模式。

耿延良是中国房地产业协会城市更新研究中心原主任、深圳市城市更新开发企业协会创始会长、广东安云更新律师事务所主任。9月10日，一场以“喻晓新生”为主题的“2021中国城市更新论坛走进粤港澳大湾区”在深圳举办，耿延良发表了“新形势下深圳城市更新的机遇与挑战”的主题演讲。

“深圳城市更新已经完成了从数量到质量的重大变化。从2004年深圳城中村开始改造，到2009年广东省“三旧”改造政策出台以后，深圳市从大规模的缺乏统一组织的引导更新，逐步走向规范化。”在耿延良看来，深圳城市更新从粗放式旧城改造到高质量城市品质提升阶段，为全面建设小康社会、深圳国际化大都市建立以及为粤港澳大湾区核心城市群发展提供了源源不断动力。

对全国来讲，深圳城市更新摸索出存量土地再开发可行路径，尤其是城市产业的发展，解决利益平衡和政府管制问题。他举例介绍，2016年以前，城市更新大多是政府引导、市场参与，在这种指导思想下，政府机关希望城市更新的发起和实施完全依赖市场行为，政府缺位也直接造成深圳市旧住宅区更新改造停滞不前。由于产城融合、城市更新在实际过程中是开发商主导，利益很难平衡；也造成拆迁工作停滞不前等情况。

另外，在平衡多元化利益格局和社会治理机制的建立，深圳也走出了一条可探索路径，为粤港澳大湾区城市更新提供了示范经验，为其他城市更新事业提供了制度与模式借鉴。“我认为深圳市敢闯敢试的政策创新功不可没。”耿延良说。

站在这个基础上，接下来深圳城市更新要怎么做？深圳城市更新现在面临哪些新形势？耿延良表示，房地产高增长、高负债、高暴利时代已经过去，用制造业思维做地产是我们的大方向、大趋势。

另外，在行业方面，耿延良认为未来城市更新是综合的。他解释，现在很多项目都是难啃的骨头，单一的城市更新很难完成，需要用综合手段。

最后，对于现在深圳城市更新还面临什么样的挑战，耿延良提出四方面看法：

第一，工业用地占比特别高。城市空间有限，在有限空间下像写字楼这样的产业空间到底多少量是适合的是一个问题。比如深圳划定270平方公里“工业红线”，它是不是经过调研？为什么是这个数？是不是需要如此多的商业办公楼？

第二，教育医疗民生存在短板。近几年，深圳每年人才流入量是50万人左右，属于人口增量城市，但高中升学率不到一半，能否利用现有旧厂房等闲置空间开办学校？医疗床位数字也是非常少，深圳三甲医院数量甚至还不如很多二线城市，问题怎么解决？

第三，人才住房的保障。每年大学生的流量除了北京、上海，深圳市是最多的，但是人才住房尤其是租赁住房供应跟不上需求。按照深圳住建网数据，每年计划供应安居工程4万套计算，大概要等8年。

第四，大量闲置用地。深圳闲置土地量非常大，如何盘活闲置土地，同时加大历史遗留问题的用地以及产权处理值得思考。

“深圳的发展可以说举世瞩目，这其中城市更新功不可没，未来深圳更应该抓住历史机遇，在城市更新方面、在经济各方面再次走在前列。”耿延良说。

本次论坛由中国房地产报、中国房地产网、中国城市与区域治理研究院联合主办，深圳市潮汕青年商会协办，世联行提供学术支持。