中房报记者 李叶 北京报道

2021年是房地产行业非常困难的一年，也是回归本质的一年。

挥手告别持续了20多年的高杠杆、高负债、高增长发展模式，房企开始回归到理性发展通道。从强调靠高杠杆驱动增长，转向靠经营效益驱动增长；从注重短期利益，转向追求长期主义，房地产行业正在走一条正确但艰难的道路。在这条路上，如何应势与图新？

12月23日，一场以“长期主义：应势与图新”为主题的中国房地产行业趋势展望暨CIHAF2021第二十二届中国住交会在北京召开。愿景集团董事长陶红兵、中海晟融（北京）资本管理有限公司总裁邱晓健、金地北京公司总经理遇绣峰、金辉集团环渤海区域总裁孙志勇、大悦城控股北京大区公司总经理聂庆庆、北京中原地产董事长颜光茂、睿明资本总裁侯宝同出席会议的高端对话环节，并就“房地产行业的长期主义：应势与图新”分享了自己的见解。

遇绣峰：只有舍掉短期利益

才能获得更长远发展

金地北京公司总经理遇绣峰

“2021年是在惊涛骇浪下懂得了坚守的意义和价值。”金地北京公司总经理遇绣峰在会上用这句话概况了2021年的感受。

遇绣峰表示，今年以来，房地产行业所经历的剧变有很多都超出意料之外，也有很多面向未来需要做的革新和变革，同时也让她更加明白，无论是企业还是个人都应该还原经营本质，才能走得更长久，舍掉一些短期利益才能获得更长期利益。

侯宝同：助力企业盘活项目是资本关注重点

睿明资本总裁侯宝同

睿明资本总裁侯宝同表示，虽然住宅开发领域高杠杆模式已经破裂，但整体而言行业体量和利润依然可观，值得继续深耕。

同时，他认为短期行业发展难言乐观，“虽然现在有一些希望救市的声音，但我认为这一波房地产行业以及房企的调整实际上才刚开始不久，不会在短期内结束。”

对于未来，他判断，在房地产市场下行压力不断增大背景下，房企和项目流动性问题凸显，这使得投资公司将有更多地机会发挥自身优势帮助企业盘活项目，从而实现双赢。这也是睿明资本接下来重点关注与投资的方向。

陶红兵：政府要做好住房保障，

改善性需求交给市场解决

愿景集团董事长陶红兵

愿景集团董事长陶红兵表示，大家都说2021年房地产行业很惨，但我认为好和坏是对比出来的，与过去二三十年比，今年的房地产行业境遇无疑算坏的。但与其他行业横向对比，今年的房地产行业也还可以。比如去年“三条红线”要来时就告诉我们了，我们还能喊“狼来了”；今年有的行业突然就没有了，他们连喊“狼来了”的机会都没有了。

在陶红兵看来，如今的房地产行业仍有风口。

他介绍，愿景集团业务主要就是做城市更新、老旧小区改造。做的时候觉得这个领域其实挺苦的，但去年到今年，中央一直在大力支持老旧小区改造，出了很多政策，我们也参与相关部委一起起草政策，最大的感受是这个领域可能赶上了一个风口，也迎来了高光时刻。“我们一个民营企业做的项目这两年上了十几次新闻联播。”

他还称，城市更新、旧城改造等项目相比普通房地产开发项目投资周期更长。“这是赚慢钱的领域，可能10年才能回本，或者10年才能有收益，20年是一个周期。但政府支持和鼓励我们做这个，这就是一种‘长期主义’。”

对于未来的房地产行业政策，陶红兵认为，“就像出行，政府主要管公交、地铁以保证人们能顺利出行，至于买宝马、买奔驰那是百姓自己的选择。房地产也是，老百姓的基本保障房、基本居住需求、租赁市场，政府应该管；至于改善性甚至是享受性的住房市场，可以适当放宽。”

颜光茂：房地产要实现持续的健康发展

北京中原地产董事长颜光茂

谈到对2021年感受时，北京中原地产董事长颜光茂表示，上半年感觉特别好，下半年相对收紧，最近又由于金融政策方面支持，市场又开始有所松动。

颜光茂认为，经历了今年连续性调整后，应该去思考如何找到一个相对来讲更缓和的办法实现房住不炒，并且让企业持续的健康的发展。

聂庆庆：用新模式新产品奔赴新赛道

大悦城控股北京大区公司总经理聂庆庆

大悦城控股北京大区公司总经理聂庆庆在会上直言，过去这些年，房地产依靠土地红利、人口红利、金融政策等，以及高杠杆、高周转模式，实现了飞跃式发展。房企竞争的关键就是在高周转的标准化上不断地深入，不断地推行到极致。

“我们的行业已经发展得内卷了，行业里面没有新故事，也没有新模式，出现了很多与满足人民美好生活需求不匹配的产品。”聂庆庆表示，新的环境对企业及产品提出了巨大挑战，也意味着传统的发展模式已经进入一个关键转折时期。

聂庆庆认为，至少在未来10~15年，房地产行业依然是一个“好行业”，但是地产人要勇于创新，用新的模式和新的产品奔赴新的赛道，如此才能进一步推动看似已经到了天花板的房地产行业再进一步发展。

对于当前房地产市场的态势，聂庆庆还有两点看法：一是房地产行业在国民经济中的作用不变；二是市场需求不变。“总体来说，房地产行业未来是积极乐观的，但我们要改变赚快钱的方式和想法，坚持长期主义和高质量发展，将做‘慢’生意作为新常态去相处。

对于“慢生意”，聂庆庆提出两点建议：一是拥抱科技拥抱绿色发展；二是综合片区的精耕细作。“当然，每个城市、每个公司特质并不一样，所以未来如何做需要我们所有人不断地去探索与尝试。”

邱晓健：观大势谋小局做实事

中海晟融（北京）资本管理有限公司总裁邱晓健

“房地产市场变化远远超出了我们预期，已经进入寒冬期。”中海晟融（北京）资本管理有限公司总裁邱晓健说，虽然今年年初时已经对市场有所感应，但这种巨大行业变化仍然令人措手不及。

中海晟融是“中植系”旗下独立运营的资产管理公司。2020年以来，其相继投资了工体西路“IN三里”高端公寓项目、慈云寺6号楼项目、工体北路13号院3号楼（原世茂工三）项目等，公司管理的不动产项目股权投资基金规模近156亿元，累计管理规模近198亿元，不动产股权投资项目资产规模近1000亿元。

虽然这份成绩斐然，但邱晓健与中海晟融对于未来的发展颇多思考。邱晓健表示，今年只是稍稍取得了一些成绩，下一步要“观大势、谋小局、做实事”。

邱晓健说，长期看房地产行定仍然具有较大价值。对于资产管理机构来说，投资只是一方面，更重要的是修炼内功，构建和提升自身的管理能力。“下一步我们不仅要为房企衔接资本市场助力，更要深入项目，更多地从高周转、流动性角度去做房地产开发。同时会更多地从用户角度出发，挖掘用户需求。”

对于未来的房地产与金融调控政策，邱晓健希望政策能够进一步细分，深入房地产与金融的各个领域，用更加精细化的政策将为行业发展保驾护航。

孙志勇：今年房地产行业最大变化

是对价值和预期重新校对

金辉集团环渤海区域总裁孙志勇

会上，金辉集团环渤海区域总裁孙志勇表示，今年房地产行业最大的变化就对价值和预期的重新校对，这是这个行业非常深刻的变化，大家预期更合理，对价值的关注更高。

孙志勇介绍，金辉一贯是一家低调稳健的公司，应对这样未来的趋势采取的办法是以下三个方面：

一是回归产品。专注产品和客户，才能抵御市场风险、重塑价值。这一年，金辉做了很多研发的投入，也取得了一些成果。金辉控股从“金辉颜选1.0”，专注于建筑立面提升；“金辉颜选2.0”则侧重于对高颜值精装的设计，“金辉颜选3.0”时代，涵盖了整个社区空间的提升。

后疫情时代以及老龄化趋势下，住宅如何赋能居住活力成为关键命题，以人为本进行建筑设计，全面升级产品品质与颜值。精研社区入口、建筑立面、地库、架空层及社区会所、社区景观、户型空间、精装、智慧社区八大模块，让客户全面体验，从看见社区到归家入户流畅动线的全面迭代升级。

二是在持有物业发展上。如希望在城市更新方面有一些更长线价值存在。

三是合理规模。现在我们更关注有质量的发展，继续坚守和实践，秉持“用心建好房，让家更美好”的企业理念，积极履行企业社会责任，实现高质量可持续发展。