近期有消息称，高陵区、沣东能金区、沣西新城、秦汉新城、空港新城、泾河新城等先外围区域纯商贷首付比例执行20%。经采访询问，上述区域多个项目均确认了消息确实，西咸新区住房和城乡建设局（文物局）在回复采访时称，以项目和银行的口径为准。

首付比例调整的背后是西安外围区域楼市的降温。自去年8月份开始，伴随着西安扩大限购区域，外围区域的楼市开始降温，多项目成交量下滑，甚至部分项目开始降价促销。为了提振外围楼市，2022年沣西新城解除了限购，但市场依旧低迷。

有业内人士认为，此次首付比例的调整恐怕也收效甚微。在价格与主城差距不断缩小的市场环境下，外围楼市能做的或许只有等待。

多区域执行20%首付

对于首付新政，保利三一云城一位置业顾问表示：“名下无贷款的话最低首付可以做到20%，二套房的首付政策是25%~30%。”

三一云城是保利集团旗下地产板块——保利里城携手三一重工打造的新项目，位于沣西新城，东侧是文教园和西侧是交大创新港，紧邻秦创原创新生态城、三一西安产业园，户型面积段为118~142平方米三室户型，均价为15832元/平方米。

距其3公里之外的万科沣华锦鸣置业顾问也表示：“我们项目高层均价在18000元/平方米左右，首套房最低首付比例为20%，9月为公司38周年庆，还会有相应的优惠折扣。”

这一消息也得到了渠道公司的证实。一名贝壳渠道人员表示：“目前西咸新区除了沣东新城之外，基本都可以做两成首付。不过具体还要看项目，有的项目卖得好或者有其他原因，就仍然坚持30%，大部分项目首付比例可以做到20%。”如泾河新城曲江荣华·学府中城仍执行30%的首付。

实际上，早在今年6月份，空港新城、秦汉新城、泾河新城的部分楼盘首套房即执行20%的首付比例。彼时，绿城西安和庐、万科未来星光均对外释放首付可按照首套20%、二套30%执行。

在高陵区，20%的首付政策要执行得更早。金地都会之光一名置业顾问说：“从今年5月份开始，项目已经开始执行20%的首付政策。”万科四季都会售楼处的一名置业顾问也给出了相同的说法。

西安房地产行业资深分析师朱郁认为，这属于开发商自救的一种措施，通过降低首付可以带动四季度的需求、消费，助力开发商“回血”，降低运营成本，提高运营效率。

购房者会买账吗？一位购房者表示：“与主城相比，远郊区域的楼盘在价格上已经没有优势了，而且主城区的大部分楼盘现在也不用摇号了，在这样的情况下，主城区肯定是更好的选择。”

外围区域楼市低迷

外围区域首付比例的调整并不意外。

近两年来，西安主城供不应求，加之西咸新区建设的如火如荼，部分需求转向了外围区域，以沣东新城、沣西新城、空港新城、泾河新城为代表的外围区域在“抢房”的环境中实现了房价的大幅上涨。

在2020年，位于沣西新城的科为城首开均价为15500元/平方米左右，到了2021年11月，其备案价格已突破2万元/平方米；2020年，泾河新城的雅居乐北城雅郡备案价格为9500元/平方米，2021年11月底为14190元/平方米。

这一情况从2021年7~8月份开始发生了变化。2021年，西咸新区成交18492套房源，其中，上半年成交13059套房源，下半年销售5433套房源。

市场的转冷与“8·30新政”不无关系。2021年8月30日，西安市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，将西咸新区沣西新城高桥街道、马王街道、沣东新城全境纳入限购、限售范围。自此，沣西新城的楼市开始降温，并很快传导至其他外围区域。

2021年底的疫情更让外围区域楼市雪上加霜。沣西新城一位项目负责人曾对记者表示：“项目大部分客群都来自外地，‘封城’之后客户无法顺利进出西安，影响了项目的销售。”

到了2022年，沣西新城、空港新城等外围区域的楼市仍不见回暖，为了尽快去化，外围区域开始打折促销。6月份，华润沣华九里部分房源降至1.5万元/平方米，低于1.8万/平方米~1.9万/平方米的备案价。此外，项目还有赠送面积及享受三个“9.9折”等优惠。中交长安里也曾打出“直降4000元”的口号。

市场低迷之下，限购已在沣西新城“悄悄消失”，不过效果甚微。以保利三一云城为例，9月12日~9月14日，项目一期3#、6#、11#共234套进行了首次登记，最终仅88个家庭核验通过。据创典全程统计，项目最终仅签约33套，去化率为14%。

此次20%的首付政策能否刺激低迷的外围区域，还待商榷。不过，朱郁认为，外围高起点的规划使得市场一直处于火热状态，价格也水涨船高，在主城严格限价的背景下，这让外围区域与主城的价格剪刀差不断缩小。而后续随着主城高价地的相继入市，及主城低价项目的消耗殆尽，两个区域的价格仍会不可避免地出现剪刀差。

基于上述判断，他建议资金有限的购房者在关注主城高性价比项目之余，也不妨把目光投向热点区域的热点项目，低首付、低利率及项目的打折促销为这部分客群打开了一个上车窗口。