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量跌价涨!“调控模范生”长沙新房价格已连续上涨22个月

中国房地产网

2022-10-24 18:49

长沙房价能保持如此长时间连续上涨,主要是这两年长沙市场供应了一批高价位的改善型住宅。

长沙房价能保持如此长时间连续上涨,主要是这两年长沙市场供应了一批高价位的改善型住宅。

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中房报记者 赵春林 长沙报道

房价涨得太快,刚需房不好卖,改善型住房去化也在放缓,这是当下长沙商品住宅市场的现状。

今日,国家统计局公布的2022年9月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示,仅有15个城市环比上涨,相比8月份19城减少4城。其中,长沙环比上涨0.1%,同比上涨2.7%。这已是自2020年12月以来,长沙新建商品住宅销售价格指数连续上涨22个月,在全国楼市较为罕见。在过去的22个月中,长沙已有多个月份的新房价格指数环比涨幅,位列全国70个大中城市的前三或前五位。

“环比涨幅明显在收窄。其实从项目营销一线反馈来看,下半年以来长沙房价基本是在下跌的。”在某房企长沙区域营销总监李先生看来,长沙房价能保持如此长时间的连续上涨,主要是因为这两年长沙市场供应了一批高价位的改善型住宅,整体拉平甚至是拉高了长沙房价。


单价瞬间逼近35000元后,自媒体炒作直追广州房价


去年12月,长沙河西(湘江河以西)某改善型住宅监制单价突破了2万元/平方米。今年8月,长沙河东某楼盘部分楼层的单价更是达到了34796.95元/平方米(含近3500元/平方米的精装修)。

伴随着的是,当地自媒体和房产中介炒作不断,带动了长沙房价大幅上涨的预期。有鼓吹近35000元/平方米的单价直追广州房价的,有炒作以“好处费、茶水费”“保证开盘能买到”的......

河东的这一楼盘,市场真正的销售状况又是怎样的呢?据了解,该项目8月份开盘的9#栋、5#栋,共有94套住宅。湖南中原研究院的数据显示,该项目开盘后的第一周,仅网签成交31套,成交均价31501元/平方米。开盘已过两个月,记者从长沙市住建局网站项目预售公开查询页面看到,该项目目前仍有不少房源处于“可售”状态。

“今年上半年之前,长沙的改善型住宅尤其是大平层确实销售得很好。”当地市场人士分析称,因为房价一直在涨,加快了部分改善型群体入市的节奏,但部分项目房价上涨过猛之后,相当部分的人群毕竟购买力有限,加上有些项目在区位、户型等方面自身有缺陷,长沙的改善型住宅整体去化自下半年以来明显放慢。

湖南世联行市场知识中心发布的9月长沙房地产市场报告显示,9月份长沙市内五区商品住宅成交约48万平方米,环比减少8%,同比减少43%,行业信心及购买力处于低谷,大平层成交走势下滑;成交均价约13814元/平方米,环比下跌5%,同比上涨8%。今年前9个月,长沙市内五区商品住宅成交约498万平方米,同比减少45%。


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(来源:湖南世联行市场知识中心)


此前,作为楼市调控模范生的长沙,前些年在稳地价、稳房价、稳预期方面真抓实干,探索出了不少新路,长沙也多年保持了新建商品住宅年销量约1500万平方米的高规模。

在稳房价的同时,如何保品质?去年下半年,长沙市政府部门甚至内部商定了一项强化房价地价联动、严控房地价差的举措,即刚需房的房价(毛坯)与地价差不超过7000元/平方米,改善房的房价(毛坯)与地价差不超过10000元/平方米。

举措是有了,但后来长沙市具体又是怎么执行的呢?从当地政府部门监制出的价格来看,相当部分的改善型住宅(毛坯)房地价差超过了10000元/平方米,有的甚至超过了14000元/平方米。当地市场人士直言,从几个典型项目的监制价格看,基本上是起初市场放风单价多少,后来就审批到了多高价格,甚至更高。


限价步步高 刚需房不得不降价卖


在改善房大涨房价的同时,长沙的刚需房限价也在快跑前进。

以长沙河西的大王山片区为例,从2017年的毛坯限价8500元/平方米,到今年4月份的限价13300元/平方米,上涨了4800元/平方米。5年时间里,限价涨幅超56%。

限价的步步高涨,也使得几家欢乐几家愁。但在市场狂欢过后,片区的开发商也在迎来阵痛期。

颇具标志性的一大营销事件是,今年4月以毛坯限价13300元/平方米拿下的该项目,加上2500元/平方米的精装修后,开发商原计划销售单价15800元/平方米。但在今年9月开盘时,该项目给了市场一个意外和惊喜:13000元/平方米的均价(含精装修),不仅是赠送了精装修,而且比毛坯限价还低。

“没办法。一是片区及周边竞品太多,二是房价上涨到一定阶段后,图省会优质教育资源的省内地市的刚需客户也在锐减,只能降价让利走量。”该项目有关人士言谈中,略显无奈。

据中国房地产报记者观察,受房票的影响,当地开发商近年来热衷于开发大户型住宅,100平方米以下的户型很少,加上近年来高溢价的大平层热销后,开发商无论是从销量还是出于溢价利润考虑,对开发大户型的动力更足。

湖南中原研究院的长沙房地产市场报告称,9月份长沙市内五区商品住宅成交面积段主力为130~144平方米产品,占比34%,较上月增长3个百分点,160平方米以上的占比23%;成交的单价主力集中在12000~14000元/平方米,占比29%。


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(来源:湖南中原研究院)


一方面,随着单价限价的上涨和户型面积的趋大化,较高的总房价,超出了相当一部分刚需人群的购买力,刚需客户要么放弃,要么等待;另一方面,单价大涨过后的改善型住宅,也在少部分有购买力的群体之中,为去化难题寻找出路。

湖南世联行市场知识中心的市场报告表明,截至今年9月底,长沙市内五区普通商品住宅可售面积约730万平方米,环比增长7%,同比增长15%,库存明显增加;去化周期达13.1个月,环比缩短1.5个月,同比延长6.9个月,去化流速减缓,去化周期创新高。


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(来源:湖南世联行市场知识中心)


“一两年前,一些在广州、深圳工作经商的湘籍人士,来长沙给父母买房,下单我们的300多平方米的大平层,眼睛眨都不眨一下,因为那时改善型住宅单价还不高。但今年,这个群体的哪怕是更声名在外的成功人士,基本是只看我们的110~140平方米的刚改房,而且会问置业顾问还能有什么优惠。”从某知名房企长沙区域负责人的这一番话,或能在一定层面感受到,近年来尤其是今年以来长沙房价以及市场的较大变化。


编辑:张书旗

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