方圆/发自北京

很多人没有留意,在11月19日长沙最新的土地拍卖交易中，一家名为嘉臣道的项目公司拿下了[2022]望城区041号用地。这幅地块出让面积不大，仅约8220平方米，成交总价7398万元，折合楼板价5000元/平方米，不过却是当前市场下大多开发商不太敢涉及的纯商业地块。

嘉臣道项目公司背后的操盘手正是被称为“行业黑马”的宸嘉发展，目前在长沙月亮岛板块开发唯一在售的一线临江豪宅宸嘉·嘉臣道，这个纯新盘上月甫一入市即触发了摇号机制，成了今年长沙楼市罕见的摇号高端项目，并摘得长沙市大平层项目当月网签套数、金额双冠。11月再次加推，一共实现销售额9亿元，创长沙豪宅销售纪录。基于此，嘉臣道项目公司此刻的拿地补仓顺理成章。

在行业下行通道中，一众知名房企纷纷偃旗息鼓，这家成立不久的民营房企横空出世，除了长沙还广泛布局上海、深圳、成都、武汉等全国高能级城市。关于它的背景和逆势崛起的原因，充斥着一些隐隐绰绰的传闻，不过，众说纷纭之余，真实答案却在空中飘荡。

房企高管的创业驱动

成立于2020年11月3日的宸嘉发展满打满算两年有余，却在今年6月上海首批集中供地中爆得大名。彼时，宸嘉发展联合体以63.7亿元竞得单价最高的普陀长风社区地块，在2022年上半年的房企拿地排行榜中跻身前20，引发业界哗然。

从时间轴看，宸嘉发展成立之际，房地产行业推出“三道红线”仅过去两个多月，楼市已开始进入下行通道。却在短短两年设了上海区域、深圳区域、湖北区域、成都区域4个区域公司和一个项目管理中心，业务范畴包括不动产投资开发、全过程代建管理、商业运营、物业管理。这给这家新公司平添了一丝神秘的色彩。

一个显著的特点是，目前宸嘉发展的管理团队有一众出身知名央企中海地产的前高管，包括崔帅、郭斌、梁飞等，他们均在宸嘉发展中担任要职，看上去，宸嘉发展的诞生跟近年来新成立的房企押着相同的注脚。

房企明星职业经理人创业并不鲜见。近的有朱荣斌。今年3月这个明星职业经理人的辉煌样本成立荣宇建设（广州）有限公司。追随创业者不乏中海、阳光城原来的一些旧部。在借助蔷薇资本的力量后，首个项目接盘了雅居乐清水湾部分地块。

跟宸嘉发展更类似的是华之门。华之门的董事长、首席执行官叶挺历任上海万科商用资产管理有限公司总经理、印力集团副总裁兼上海公司总经理。创始合伙人还包括颜晓春和黄雅群等，均在万科有过丰富的从业经验。半个多月前，华之门资本联合新加坡政府投资公司GIC以17.55亿元在徐汇华泾华之门拿下了一幅综合地块，总开发体量超过81万平方米，包括了商业、办公、酒店、住宅、教育与社区服务等各类业态。

在房地产行业下行周期，很多明星职业经理人选择了创业之路，这些有着专业的开发能力、资源整合能力、企业战略决策能力的地产“老炮们”，在资本的加持下，掀开新的人生篇章。宸嘉发展也是如此。

一位知情人士透露，宸嘉发展的诞生主要是这帮中海高管的创业驱动，在这帮高管有了创业想法之际，恰好他们之前累积的金融资源送来了“橄榄枝”，通过私募投资方式形成了一个资金支持平台。

金风玉露一相逢，这帮房地产开发的专业老炮筹谋独立创业，一个全新的地产公司宸嘉发展应运而生了。

一个意想不到的良机

成立的短短两年内，宸嘉通过公开市场拿地、参与城市旧改、为金融机构提供专业代建服务等逐渐展露头角，同时也与部分金融债权人联手接盘出险房企的优质项目，通过专业运作，纾困解难。

在行业风雨飘摇之际，逆势而起，“黑马”宸嘉发展的成色引发的猜测如影随形。

宸嘉发展内部人士透露，一些金融机构确实对公司的快速发展支持很大，但让人意想不到的是，真正让其得以超常规速度发展的是乘上了行业下行的东风。该人士表示：“当时我们筹备创业募集的这些资金要完全在公开市场买地，买一两块也就差不多了，早就哑火了，毕竟房地产是一个重资产行业，开发周期很长。”

始于2020年四季度压降房企杠杆的“三条红线”和限制银行房地产信贷的“两条红线”让整个行业步入下行周期，也给轻装上阵的新晋房企一个意想不到的良机。

行业下行之际，很多房企暴雷了，包括一些金融机构的债权，承接的项目也暴雷了，很多资产公司收购的不良资产和暴雷地产公司都在处置相关项目，让宸嘉发展有机会用专业眼光挑选一些能赚钱的好项目，这些大都是当地比较核心位置的项目。宸嘉发展通过灵活的合作模式，比如承债式收购、代建开发等，每个项目用适量的启动资金就可以覆盖。

这家新成立两年的公司迅速走上正轨，规模、回报情况各方面都相当不错的秘密就隐藏其中。

运营是核心竞争力

伟人说过：鸡蛋因得适当的温度而变化为小鸡,但温度不能使石头变为鸡子,因为二者的根据是不同的。归纳起来就是说：内因是事物发展的根据,外因是事物变化发展的重要条件,外因通过内因起作用。

宸嘉发展的故事是一帮央企高管自立门户，专业“地产老炮”创业获得了资本的加持，恰逢行业下行遍地机会，反而给轻装上阵的它以超速发展机会。

不过，发展加速度的源头还在于，宸嘉发展从创立初期秉承的初心和使命。

“之前行业盛行做大规模，难免品质下滑，我们成立的初心不想做规模，不想做榜单，本着有一个项目是一个项目的心态，一步一个脚印的往前去做。当时我们提出了客户优先、产品优先、利润优先的三原则。”一位宸嘉发展的高管表示。

在规模和产品精细度，行业属性与文化内涵之间的选择中，宸嘉发展选择了后者。也就是说，挑选到物美价量的项目，打造有竞争力的产品，后期的运营开发才是宸嘉发展的核心竞争力所在。

以宸嘉发展推向市场的第一个项目武汉宸嘉100为例，这个被称为华中第一豪宅的商业综合体项目，总建面约60万平方米，共包含4大板块：嘉佰道（住宅）、嘉佰轩（商办）、嘉佰汇（商业）以及一座高度达388米的超高层写字楼。

拿到这个项目之后，宸嘉发展对方案设计进行了修改，没有一味追求高度和空间的实用性，而是对比了武汉最高的周大福金融中心的高度，适当降低了办公楼和酒店的高度，让整体建筑轮廓更为和谐统一。

此外，还对两个主塔楼的建筑轮廓与朝向调整，提供更为丰富的沿江形象，最大限度地利用江景资源。还在业态分布上做了相应调整，引进华中首家美高梅酒店调整到超高层写字楼的最高处，扩大了裙房面积，增加酒店宴会功能，中低区作为办公功能，另外一栋塔楼（嘉佰轩）调整为商办功能。改造后优化了平面布局，不仅提高了得房率也加大了江景面，使之更为合理。

据悉，宸嘉发展多位核心管理层均是搞设计出身，对于做好产品品质有相当的追求，这让其产品在市场上赢得了竞争力。

在专业化的调整改造之下，嘉佰道的的销售火爆，取得2021年1-10月、2022年1-10月武汉千万级大平层双榜首的成绩。异曲同工的是长沙月亮岛板块的宸嘉·嘉臣道项目，首次开盘劲销5亿元、去化率90%、触发摇号机制、均价达约1.7万元/平方米。

“在楼市下行行情下，价格卖的这么高、卖的这么火，真正打动客户主要靠产品力。市场下行，很多房企不愿花费更多成本去打造产品。我们轻装上阵，恰恰去投钱在产品上，去践行我们的企业使命，提升美好生活品质。加之采用了项目开发全景展示的方式，良好的营销宣传，专业的现场管理，去打动客户。”宸嘉发展相关人士介绍。

看起来，良好的销售回款让这家新公司走在良性发展的上升道路中。