上海大虹桥区域蟠龙天地小区。吴若凡/摄

吴若凡/发自上海

上海大虹桥区域二手房价格似乎陷入了僵局。

6月份，位于上海青浦区徐泾镇的瑞安蟠龙天地一期项目有二手房成交跌破“成本价”，仅为710万元，折合单价7.5万元，和高峰期相比跌幅近25%。

要知道，蟠龙天地是整个徐泾乃至大虹桥区域的标杆楼盘，2020年项目开盘时曾创下3715组客户争抢948套房源的场面。

如今，3年时间过去，这里也受到了上海二手房降温影响，往日风光不再。

低价房源接连出现

蟠龙天地是整个徐泾、或者说是整个大虹桥最热门、也是配套最完善的新房社区之一，在链家公开的成交信息中，成交单价一直维持在8.5万~9万元/平方米。

6月下旬，位于青浦区徐泾镇的蟠龙天地突然冒出一套“超低价房源”，挂牌价只有750万元左右。最终，这套95平方米的三房以710万元左右价格成交，折合单价约7.5万元/平方米。

这一成交价格打破了公众对于大虹桥的认知，但没有最低只有更低。

不到一周时间，小区内又出现了一套“超低价”房源。用中介的话说，这一次，房东带着“满满诚意”而来，因为急于变现，直接降到了“地板价”。

中介介绍，此次挂牌的房源是一套99平方米的两房，挂牌价750万元，折合单价约7.5万元/平方米，如果加上27万元的车位，实际单价只有7.3万元/平方米。

此套低价房源一出现便吸引了各方注意，一度登上了贝壳青浦“热搜榜”第一位置，截至6月26日18点，累计访问量已经超过2万。

据悉，前述两套房源均从今年2月份就开始挂牌，但随后的一个月处在无人问津状态，此后便一路降价，期间经历了5次价格下调，累计降幅达25%，最终以710万元成交。

在当地中介看来，上述两套特价房源并不具备代表性，以先行成交的三房为例，中介刘明告诉记者，房子本身有一定的“硬伤”，首先在格局上属于“两北户型”，其次，房源位于马路第一排，受一定噪音影响。另一套正在出售的两房户型，相比三房在功能上有所欠缺，同时房子地处一楼，采光也受一定影响。

除了上述两套房源以外，目前尚无其他成交案例。

一直以来，蟠龙天地被众多业主寄予厚望，作为网红项目，当时备案价在5.5万~6万元/平方米，而周边的二手房价普遍在9万元/平方米左右，因为“高倒挂”，项目一度创造了上千人摇号的场面。

目前，因二期和三期因为触发积分被限售，未来五年无法上市交易，现在可以交易的只有一期，主要户型有95~98平方米的3房、99平方米的2房和126平方米的三房。

经粗略统计，蟠龙天地一期在售的房源共计挂牌量达到了23套，基本以96平方米~99平方米左右的小三房为主。挂牌的90多平方米低楼层房源中，单价在8万~9.5万元不等；大户型的单价普遍在10万元左右。不过，从近两个月的实际成交情况看，相比高峰期，总价已经下滑了近20%。

在中介们看来，买家占据主导地位的当下，只有降价才能成交。而对于蟠龙天地的业主们而言，7.3万元的单价一旦开了头，其余房源的议价空间又要增大不少。

“榨干房价水分”

几套二手房低价成交并不能代表整个板块的价格，但是大虹桥二手房的热度在消退却是不争的事实。

用中介的话说，大虹桥房价“倒挂”即将归零。

以大虹桥板块另一个热门项目万科天空之城为例，目前该小区的实际成交均价已经从高峰期时的9万元/平方米回落到7.5万元/平方米。今年4月，万科天空之城三期项目，一套低区二手房以7.53万/平方米的单价成交。

同样是受大虹桥板块辐射效应的另一个热门小区招商公馆，价格也从高峰期的近8万元/平方米有所回落。

以一套96平方米的二手房为例，2022年7月，招商虹桥公馆一期低区的成交均价在800万元左右，折合单价8.3万元/平方米。今年5月，相同户型的成交价格仅为675万元左右，折合单价6.9万元/平方米。

今年4月，招商虹桥公馆二期南区的一套低区房源以6.6万元/平方米的均价成交，而其2021年新房入市均价为6.1万元/平方米，对于房东而言刚刚“保本”。

不到一年时间，价格跌幅超过15%。这也是缘何招商虹桥公馆三期最后一次开盘连积分都未触发。

大虹桥从2010年开发以来，迄今已有近13年的历史，随着进博会和长三角一体化概念的深入，如今的徐泾地区已经成为虹桥商务区重要的居住承载地。不过，由于产业发展、人口导入的时间相对较短，自住需求也不旺盛。

经走访过程发现，目前大虹桥区域内的住宅入住率并不高。中介表示，主要是由于绝对多数楼盘被“投资客”消化了。

过去几年里，过度炒作和大量“投资客”的涌入使该区域产生了许多房价“泡沫”。在58安居客房产研究院院长张波看来，现在一些热门板块价格出现回调，其实是“榨干水分”的过程。

“个别小区的二手房甚至出现10万元/平方米的单价，相比之下，内环内很多板块也只卖到10万元/平方米。”张波表示，那些板块按照正常逻辑和价值体系去评估明显虚高，这也是板块出现回调的原因。

正常情况下，一二手房之间的价差应该在10%上下浮动，一旦超过则多少存在些“水分”。张波分析，目前，大虹桥区域的项目普遍处在4~5年的禁售期内，一旦解禁，大量的房源入市，届时，二手房市场才将迎来终极考验。如果后续抛盘情况持续增加，不排除跌破发行价的局面发生。

中介则认为，目前，大虹桥区域已完全进入买方市场，对于刚需客而言，不失为是入市的良机。

（应受访者要求 文中刘明为化名）