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广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:全面进入降成本阶段

中国房地产网

2024-05-17 15:22

5月17日,中国人民银行发布关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知指出,取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。人民银行各省级分行按照因城施策原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求,自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限,结合本机构经营状况、客户风险状况等因素,合理确定每笔贷款的具体利率水平。


广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析,近期,多个热点城市已经大幅度调整了首二套房贷利率下限,低至3.25%。从近期的金融数据来看,信贷增长已由供给约束转化为需求约束,即需求不足是制约信贷投放,特别是按揭贷款投放的主要原因。这背后,既有居民收入、就业、预期等基本面的冲击,更有无风险利率大幅度下行的原因。比如,近期银行无风险理财已经跌破3%,进入“2时代了”。这时候,银行按揭利率(LPR还在3.95%,最低利率为3.75%)还在3%~4%,就显得非常高了。


拿高的利率买一项价格下跌的资产,这是不划算的。所以,导致居民不愿意买房,特别是加杠杆买房。4月居民新增贷款-5166亿元,同比-2755亿元,连续三个月同比下滑。因此,降低按揭利率,不设下限,让按揭利率与无风险利率差距收窄,让百姓觉得,按揭买房在成本上是划算的,这是激励居民买房的重要动力。


更重要的是,要修复地产金融加速器效应。近期,尽管资金供给端的货币发行(M2)较为稳健,一直在7%~8%。但通缩倾向明显,社融(货币需求)负增长,M1降至阶段性低位,CPI也在低位。主要原因,就在于地产金融加速器效应减退。事实上,近年来货币投放主要靠地产,即土地端、开发端的企业加杠杆,居民按揭加杠杆,并通过上下游产业链带动全产业链加杠杆,带动实体经济繁荣。但2022年以来,进入了逆过程,即去杠杆,从而导致货币空转。


降低贷款利率,降低收入乘数,意味着降低了月供,特别是在不限制利率下限以后,月供可能会大幅度降低。再加上房价已经明显下跌,未来月供对于很多人来说将从“不可支付”转移到“可支付”。这对于年轻人、新市民买房,具有极大的激励效应。从去年以来的数据看,他们以刚需为主,主要购置二手房源,这对于促进新房和二手房源循环,去化库存和挂牌量,活跃交易情绪,稳定价格体系具有重要意义。


当然,具体效果取决于银行执行层面如何落地,毕竟这要求银行让利,后续预计降准、降息会相继推进,因为在“4·30”政治局会议上,已经明确了“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具,加大对实体经济支持力度,降低社会综合融资成本。”


总的来说,全面进入降成本阶段。这种降成本,主要是针对目前房地产市场供求关系逆转,需求主体转向新市民、年轻人、外来人口,必须要从降房价、降利率、降税费等角度推进。预计下一步住房交易的税费全面取消,进入“放水养鱼、涵养税源”的阶段。


编辑:温红妹
标签:降成本
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