深圳是中国在一张白纸上的精彩演绎，读懂其跨越式发展的“基因”，就能读懂一个国家、一个民族实现命运伟大转变的“密码”。深圳楼市现在就需要这种基因和密码。CFP/供图

中房报记者 向军 北京报道

9月29日晚，广东省两个超大城市广州和深圳双双发布了调整住房限购政策的通知，其中广州明确全面取消各项限购政策，成为4个一线城市中首个没有住房限购的城市。

深圳则是优化分区住房限购政策，并全面取消限售，同时优化个人住房贷款政策。

对于广州全面退出限购，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，这就是在地方自主权下因城施策的结果。一线城市纷纷调整限购、限贷政策，目的就是在“银十”来临之际，带动楼市预期和交易量提振，为全年增长目标贡献力量，为止跌企稳发挥基本盘作用。

情理之中

广州完全退出限购，是在情理之中。回顾广州限购松动的路径，也是先放开外围区域，再放开120平方米以上，先收缩非户籍要求的社保年限，再全部退出，遵循小步快跑、逐步收缩的路径。这对于其他的一线城市具有示范效应。

2010年10月，广州开始实施限购政策，规定每个家庭限购一套新房，第二套房贷首付比例不得低于五成。

2017年3月，广州限购政策再次升级，非本市户籍居民家庭购房的社保或个税缴纳年限要求提高，并且增城、从化也被纳入房地产调控范围。

直到2023年9月，广州才开始优化限购政策，黄埔、番禺、白云四个镇等区域解除限购，二手房增值税免征期“5年改2年”，非户籍人口首套房购置纳税或社保年限从5年收缩至2年。

2024年5月28日，广州发布房地产新政，松绑限购条件、降低购房首付比例及利率下限。

2024年9月27日，广州市南沙区住房和城乡建设局发布《关于优化调整南沙区房地产政策的通知》，在南沙区范围内购买商品住房不再审核购房资格。

“广州在一线城市中能级、行政地位相对较弱，对资金、投资需求的吸引力弱于北上深，广州松绑限购的影响，相比北上深要小一些。而且，今年以来广州二手房价在热点城市中跌幅居前，因此此次广州就把仅剩的限购措施取消了。”李宇嘉称。

据广州市房地产中介协会的数据，因“5·28”等政策过后新增市场需求较少，9月广州市二手住宅网签套数环比延续7月和8月的下降态势，共网签8473套，合计84.8万平方米，环比分别下降4.5%和3.94%，同比分别下降0.83%和0.94%。

综合今年前9月数据看，2024年1~9月（统计周期：2023年12月26日至2024年9月25日），广州市二手住宅累计网签77490套、776.55万平方米，同比分别小幅下降2.72%和1.84%。

此次广州全面放开限购，不仅是在落实9月26日中央政治局会议定调促进房地产市场止跌回稳、调整住房限购政策后的具体行动，也预示着在落实住房城乡建设部因城施策、用好房地产调控自主权精神上，地方走出各种不同的“双轨制”，广州经验将为商品房市场全面解除限购探索新方向。

毫无疑问，限购取消有利于多样化的住房需求得到满足，广州由于地处粤港澳大湾区的核心地带，同时又是广佛一体化经济重要发展带，对于外来人群具有一定的吸引力，加上广州本身的房价梯度广，更有利于外来人群在此安家，预计新政策会提升广州楼市在今年最后3个月的成交量。

分区用策

相比广州全面取消限购政策，深圳的分区调整政策犹如一幅精密的“楼市作战地图”，政策对全市各区划定了不同的购房门槛。

福田、南山等传统豪宅区，继续保持严格的限购措施，以遏制投资过热。龙岗、宝安等新兴发展区域，则适度放宽购房条件，满足刚性需求及改善性需求的购房者买房愿望。

除此之外，深圳还对购房者的户籍、社保缴纳年限、家庭住房套数等关键指标进行了细致规定，这些调整旨在抑制炒房行为的同时，保护合理购房需求不受误伤。

2010年9月30日，深圳首次出台住房限购令，本市户籍家庭限购2套住房，非本市户籍家庭限购1套。

深圳是继北京之后，全国第二执行住房限购的城市。背景是当年4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“国十条”，其中提出“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”

深圳发出限购令后，几乎在一夜之间，楼市从成交井喷到坠入谷底，二手房成交量暴跌六成，调控政策的效果立竿见影。

当年，中国房地产报记者在深圳南山、福田调查，相比国庆节前各个楼盘的门庭若市，国庆之后各个房产中介店铺的门前，只有三三两两的销售人员在扎堆聊天。“我们店铺已经半个月没有成交了，主要靠租房吃饭。”深圳梅林片区一家中介机构的置业顾问苦笑着说。

限购令后，深圳楼市的观望情绪再次全面蔓延。当时中原、美联、世华、中联等多家中介机构的数据均显示，限贷限购政策出台以来，各自的二手住宅成交量锐减六成以上。

限购令也使深圳众多的投资客，在一夜之间失去了赖以淘金的投资投机土壤。

在被限购令逼出深圳后，这些投资投机客开始寻找新的投资方向。当时没有住房限购政策的东莞、惠州等珠三角其他城市，因此而意外获得利好。

一位惠州雅居乐的销售人员称，2010年7~9月份，深圳客在他们楼盘占到了总体成交客户的40%左右，但黄金周深圳客的比例出现明显上升，达到了50%多。并且，新政出台第三套房停贷的政策后，多数深圳客在惠州买房选择一次性付款。

在14年的楼市限购中，深圳楼市和房价也并非冷冻，反而在有的年份出现狂飙式上涨。

2020年11月25日，深圳华润城润玺1期开盘。9690人参与摇号抢夺1171套房子，13小时清盘，开发商总销售金额达196亿元。

在乐有家研究中心统计的近三年深圳一手住宅网签量的走势图里，2021年1月份是近三年来网签量的顶峰，1个月网签了8356套一手住宅，作为对比的是，2023年的1月，深圳一手网签住宅量跌到了近三年的低谷，只有1628套，不足高峰时期的两成。

今年深圳“9·30”分区放宽限购政策发布后，市民反应各异。一方面，不少刚需购房者对政策调整表示欢迎，认为这为他们提供了更多购房选择，降低了置业难度。另一方面，部分已在核心城区拥有房产的居民则担忧政策可能导致房价波动，影响资产价值。

有当地分析人士表示，公众对政策的支持度总体较高，但期待政府部门进一步完善配套措施，确保政策平稳落地。

毋庸置疑，房地产宽松政策落地后，无论是广州，还是深圳，房地产市场将迎来一系列的变化。

而循着广州楼市14年的大起大落的足迹，如果说2010年是限购元年，那2024年就是不限购时代回归元年。虽然目前北京、上海和深圳还存在一些限制性政策，但过去楼市火爆投资时代已经过去了，房地产供求关系和人们的观念已经发生了根本性转变，这些城市在因城施策和用好房地产调控自主权上，会逐步让市场与政策走出一条相向的曲线，最终实现软着陆。