■本报记者邱桂奇上海报道

9月3日，上海市黄浦区规土局网站挂出董家渡13、15号地块预申请公告。由于董家渡13、15号地块特殊的地理位置，其出让前就成为业内关注的焦点。据了解，参与竞争的除了中国民生投资股份有限公司（下称“中民投”），还有九龙仓、外滩投资等，不出意外的话，该地块成交价将超过300亿元成为全国总价地王。

根据黄浦区政府的规划，该地块要采取“先招后拍”的勾地模式出让，即先由评标小组的综合评分择优确定中标候选人，再以现场竞价方式从中确定中标人。简单来说，就是不适用一拍定终生的方式，不单纯实施价高者得，而是设定了一定的入围门槛。

而业内多家开发商高管表示，此地块已经和中民投协议完成，中民投中标的可能性极大，一时间，这块“准地王”深陷重重迷雾。

三次规划变更

董家渡社区恰好位于老城厢与南外滩之间，是上海开埠以来最早形成的城区之一。近几年，伴随南外滩的开发，董家渡社区正在经历上海目前最大规模的旧城改造。根据外滩一体化规划，未来，上海外滩将建成北起苏州河、南至江边路、总面积3.56平方公里、岸线全长6.1公里的风景线。其中，从新开河至南浦大桥的南外滩是外滩沿线唯一一处高档滨江住宅区。

公开资料显示，2014年5月23日，上海市黄浦区规土局公布董家渡社区上述两个地块的控制性详细规划。根据方案，13、15号地块被划分为9个小地块，用于建设商办、住宅和绿地，总规划面积16.3万平方米，建筑面积70万平方米，其中，住宅占据12.6万平方米，比例约为18%。

这是上海市规土部门第三次修改规划。2013年初的“第一版”规划要求13、15号地块中的居住比例不超过15%；2014年2月的“第二版”规划限定董家渡路两侧的两幢高层塔楼最高不超过240米；目前的新版规划则将居住比例上调至18%，同时，最高建筑物的限高提升为300米。事实上，早在2013年初，黄浦区政府就提出，未来5年内，作为连接万国建筑博览与世博园浦西园区纽带的南外滩地区要新建180万平方米的高端商务楼宇，使之“与外滩共同形成充满活力和吸引力的国际金融集聚区”。

此后，上海市规土局公布《上海市黄浦江沿岸W11、W13、W15单元控制详细规划、黄浦区董家渡社区（C010401单元）控制详细规划重点地区普适图则和附加图则》（公众参与规划草案），也就是前述所提的“第一版”规划。彼时，黄浦区规土局党委书记、副局长徐明前就承诺，董家渡13、15街坊（即13、13地块）将在2015年前完成出让。

“出让条件略显苛刻，例如交地后12个月内开工，开工后36个月内完成总投资额的70%，开工后60个月内竣工。并且，该地块的转让限制也非常苛刻：受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%，十年内不得转让。自持部分自持期自本项目竣工验收取得房地产权证之日起计算，自持期满后，受让人如需转让，须征得出让人同意。”克而瑞集团执行总裁丁祖昱告诉中国房地产报记者。

丁祖昱认为，政府用这样的一种方式，如此高调的设置条件为开发商扫清障碍，我觉得也是极为不妥的。即使政府真的一切为公，手段也是有失公允的。在招标评标的过程中，由于有太多的人为因素，公平性是很难确保的。

去年，上海徐家汇地王项目出让时也设置了一些竞买条件，但该条件设置相对简单，出让结果还是以价高者得，最终花落新鸿基，大家都是心服口服的。

鸿毅资本总裁张义鸿表示，董家渡地块的发展关系到整个外滩国际金融聚集区的成败，非常关键。故而，政府目前并非仅着眼于这块地皮的溢价，他们更关注开发企业后续招商引资的能力，能够多大程度吸引那些大型企业入驻。

或影响土地市场预期

“这两块地对于上海房地产市场、甚至整个中国房地产市场都将起到风向标的作用：如果顺利出让，对于扭转市场预期的作用非常大，如此大体量、大金额、处于核心位置的土地出让，在现在市场不好的情况下完成交易，不亚于限购限贷放松对于扭转市场预期的作用。”亿翰智库中国上市房企研究中心副主任张化东告诉中国房地产报记者。

今年以来，上海土地市场一直处于萎靡不振状态，2014年8月，上海市共计成交土地16宗，剔除工业用地及动迁安置房用地外，其中只有6幅经营性用地，相比7月的16幅经营性用地，迎来大幅下降。经营性用地出让金额为48.69亿元，同比去年减少69%，环比下降60.6%；共计出让面积24.35万平方米，同比去年减少73.3%，环比上月下降66.8%。

除7月成交了16幅经营性地块，5月、6月和8月的成交量都在10幅以下。分析认为，由于楼市成交持续低迷，年内房企拿地更趋谨慎。特别是3月份以来，楼市消化能力迟迟不见提振，库存走高导致对于土地的需求度正在下滑。此外，政府今年调低住宅用地供应指标，这也在一定程度上导致了土地市场冷清。

张义鸿认为，进入9月后，企业依旧会根据自身战略布局和定位拿地，由于上海等一线城市限购政策并未取消，商品房开发和去化速度具有较大不确定性，因此预计房企仍大多将理性拿地，品牌房企由于本身开发规模巨大，在上海高价夺地现象基本也不太会存在，而一些业绩完成较好的中型房企、外地房企或是依托投资基金的房企拿地意愿恐怕强烈些。

如果董家渡13、15号地块价格超过300亿元，上海的土地市场会迎来一定的转机，政府将会在未来的一个季度内适时推出更多的地块。

但在房地产企业看来，目前主要城市推出的地块底价还维持在非常高的水平，整个土地市场调整仍不够充分。通常情况下，在市场环境不好的情况下，第四季度才是土地供应的高峰，如果土地不好卖，政府会更加积极调整价格，届时拿地的机会也会好很多。

政企博弈后，地价也必然会出现调整。在土地频频流拍的情况下，一方面会加快推出好的地块，另一方面，也会合理调整土地价格，吸引开发商拿地。