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中房报·财经
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学者博鳌房地产论坛年会“开炮”：“不听任志强的话就对了”
2018-07-22 22:39
中房报记者 陈标志 李燕星 苗野 海南三亚报道
“大型的国有企业和房地产企业都做REITs（房地产信托投资基金），发行各种REITs募集资金做租赁这是非常荒唐的事情，不知道背后的动机是什么？”“今天租赁市场最大的风险，是将租赁当成开发，将租赁简单的等同于开发，将租购并举简单的等同于以租代购，这是非常要命的。”今天（7月22日）上午，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领在博鳌•21世纪房地产论坛第18届年会上做“第二曲线”主题演讲时，对现今的租赁市场接连“开炮”。除了对市场“开炮”，杨现领还对出席本届年会的任志强“开了一炮”：“不听任志强的话就对了”。
贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长 杨现领
开发商的集体忧虑
在“第二曲线”的主题演讲一开始，贝壳研究院院长杨现领就引用了他人的演讲观点，称“可以看到开发商集体的忧虑，内心是不安的”。
“人心最大的恐惧和不安，不是来自于今天赚不到钱，而是来自于明天在哪里。”杨现领认为，现今是房地产行业最好的时代，也是蕴藏风险和危机的时候，整个房地产行业处在两个曲线的交叉期：房地产上行周期的曲线向下行曲线转移。
他认为，第二曲线核心的结论是，要不断地、快速地忘记过去，“过去是你成功的因素，往往也使得你失去未来的因素，因为单一因素很难带来永远的成功。持续的归零是企业成长的密码，我们在上行周期，房价快速上涨周期的能力，能否在未来继续延续我们的成长。”
杨现领在演讲中特别提到房地产三四线城市市场所存在的风险。他表示，三四线城市这一轮房地产市场由货币化和棚改驱动的周期性的繁荣，背后的风险是非常大的。
而他认为“风险”的依据是，房价上涨，土地出让金大部分集中在三四线城市，地价上涨很快，前十名增速最快的土地出让的城市都是三四线城市，都是小的地方。这些城市未来怎么可以进一步的消化，上行周期中拿的地，下行周期怎么去消化。而用货币化补贴去了当期库存，产生了更大的潜在库存；无论从企业来讲，还是从政策来讲，都很难在上行周期的实践和做法，在下行周期中继续的重复，而且继续有效。
租赁市场的最大风险
对于房地产租赁市场，杨现领认为，租赁是非常重要的居住生活服务的市场，围绕租赁的装修，租赁一系列的服务，包括搬家、保洁、维修一系列的产业链没有成熟。
“今天租赁市场最大的风险，是将租赁当成开发，将租赁简单的等同于开发，将租购并举简单的等同于以租代购，这是非常要命的。”杨现领在演讲中举例称，租赁的房源在任何的国家，即便是政府介入程度最深的德国，80%的租赁房源都来自于私人市场，政府介入的程度是有限的，80%的房源是由专业化的运营机构完成管理。在今天的市场，绝对不可能靠增量市场的开发，完成租赁的供应。
“上海、北京、深圳将有限的土地供应，更多比例用于租赁，结果是什么？”杨现领给出了答案：当住宅的供应总量不增加的情况下，压缩购房的供应比例，潜在的商品房供应就会收缩。房地产行业的主流趋势是改善，改善是刚需，持续的供应高品质商品住房用地。今天这个地被压缩，结果就是潜在住房供应越来越少。
对于北京大量租赁供地集中在五、六环之外的情况，杨现领认为这是一个矛盾。他说，2018年，整个北京租赁市场最大的变化是人往里面走，租赁市场往里面迁移，三、四环租赁市场结构比例快速的上升。
他说，从开发向居住生活服务的转型是根本的转型，最大的品类是居住生活服务业，最大的品类就是租赁。
“不听任志强的话就对了”
杨现领认为，房地产行业整体处在转型的周期中，从短期来讲，行业面临的是从上行周期到下行周期。
“我们今天做的链家三万职业经纪人做的市场调研，对市场整体来说是悲观的。”他说，这是职业经纪人的系数和房价系数是往下的，经过几个周期验证是准确的。
他认为经理人是市场中最好的先行指标，“也不要听任志强胡说八道，多听经纪人，行业什么时候是进步，不听任志强的话就对了。”他认为，这是逻辑思维极大的转变。房地产革命是认知革命的改变，认知不变什么都不会变。最好多看看新的东西，只有完成认知的迭代，行业才可以迭代。二线城市快速的向下，二手房交易量和交易价格都在向下，如何从上行周期到下行周期完成切换。
杨现领在演讲中又向企业募集资金“开炮”：租赁市场简单地等同于金融支持用于开发，现今，大型国有企业和房地产开发企业都做REITs（房地产信托投资基金），发行各种REITs募集资金做租赁，这是非常荒唐的事情，不知道背后的动机是什么？
编辑：wangchunhong
标签：博鳌房地产论坛,任志强,杨现领
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