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中房报·财经
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回望1994丨房子很难卖，日子很难过：房改再次重启
2019-01-02 14:12
1994年的上海浦东新区陆家嘴
中房报记者 秦龙丨文
对于中国的房地产企业而言，1994年是一个好坏事情集中叠加的年份：房地产泡沫破裂后的举步维艰；房地产公司争先恐后成立涌出；住房公积金等房改大刀阔斧推进；君万之争激烈对抗险象环生。
上一年的6月23日，国务院终止了房地产公司的上市，全面控制银行资金进入房地产行业，还出台了包括严控信贷规模、削减基建投资等在内的16条针对房地产业的强有力的调控措施。
起因是海南房地产疯狂玩“击鼓传花”的游戏，这次国务院大令一出，海南房地产泡沫应声破裂。紧随其后，海南房地产泡沫危机迅速蔓延到北海、惠州、广州、上海等城市，全国房地产市场进入低迷期。
有亲历者后来回忆：“1993年宏观调控，1994至1997年是全国房地产行业最难过的日子，全行业利润为负。每年的开发面积都是递减，房子很难卖，日子很难过。”
与此同时，全国的宏观经济情形也并不好，通货膨胀从年初开始就笼罩整个中国经济。1994年2月24日，国家统计局发布报告称，1994年1月市场物价涨势依然较强，全国35个大中城市居民消费价格比1993年同月上涨，大大高于政府公布的1993年的平均水平。
朱镕基副总理在1994年中央经济工作会议上的总结讲话，谈到通胀时说道：固定资产投资增长过猛、基建规模过大，是当前通货膨胀的根本原因。
除了房地产泡沫破灭余波未平，宏观经济通货膨胀，回到1994这一年，我们发现这是一个重要的历史节点。这一年，继1988年房改试点推行后，房改再次重启。毫无疑问，这对中国经济发展和人们的居住环境产生了深远影响。
1994年7月18日，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目标是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
《决定》出台后，各地纷纷制定本地区的房改实施方案，在建立住房公积金、提高公房租金、出售公房等方面取得较大进展，尤其是住房公积金制度全面建立。住房公积金稳定的储存积累，增强了职工购房的支付能力和消费信心，改变了解决住房“靠政府、靠单位、靠企业”的观念，攒钱买房、贷款买房观念深入人心。
“房改房”的概念也在1994年诞生，私房从此可以上市买卖，公房作为计划经济的产物退居幕后。以旧换新、以小换大、入住新房逐渐成为老百姓购房自住的最佳选择。
这次房改影响巨大、深远。到1998年6月，全国归集住房公积金总额达980亿元。1997年底，35个中等城市的公房租金有了较大提高，平均为1.29元/平方米。到1998年中，全国城镇自有住房比例已经超过50%，部分省市已超过60%。
同样在1994年7月，国务院还出台《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理等都作了详细的规定，为房地产走上法治轨道提供了法律依据。
1994年也是个房企大发展之年。富力、华润置地、复地、世茂、顺驰等知名房企在萧条的市场大环境下相继成立、起步发展。
这一年，张力力邀来自香港的李思廉投身房地产业，两人共同投资2000万元，组建了广州天力地产集团，在这之后的20多年里，这对合伙人携手创造了中国房地产界的新传奇：富力神话。
这一年，后来被称为中国房地产界“黑马”的顺驰横空出世。它的创立者是颇具传奇色彩的人物孙宏斌。从加盟联想的初生牛犊不怕虎，到锒铛入狱身陷困境；从到天津创办顺驰，再到带领融创攻城略地，20多年后，孙宏斌成为中国房地产行业毋庸置疑的大佬。
这一年，中国楼市和股市还发生了另一个具有警示意义的事件——君万之争。这是中国成立股市后的第一次“野蛮人入侵”。1994年3月30日，时任君安证券的总经理张国庆突然告知万科董事长王石，君安已经联合万科其他股东，建议改组董事会，新闻发布会将在2个半小时后召开。当时的君安证券，拥有强大的背景，但其在1993年承销万科股票时，遭遇市场不佳，股票上市时仅9元，而君安手中还持有1000万股，成本12元。
依照王石的猜测，君安这次突袭就是为了炒作重组，拉抬股价，趁机出货。收到消息后的王石，利用关系，让万科停牌，当时媒体一时沸腾，但最后股票硬是停牌四天，而就在这四天，王石查出君安高层在建老鼠仓。最终，证监会站在了王石一边。
君万之争是中国证券史上第一次股东与董事会的对抗，以君安证券落败结束。这之后的王石下定决心，专心做房地产，造就了全世界最大的房地产公司；张国庆则在1998年因侵吞国有资产而入狱。
房地产行业的另一位大佬宁高宁曾经对此评价，“在成长的道路上，万科几乎犯过所有可能犯的错误，可是它是幸运的，幸存者的幸运在于，他们在错误还没有把他们毁灭的时候醒悟了。”
不过，此次事件也暴露出了万科股权分散的弊端。王石或许怎么也想不到，二十多年后的万科再次遭受更为严峻的“野蛮人入侵”， 这一次，面对做派强悍的对手，王石苦苦周旋缠斗，换回对万科高管团队还算可以的一个结局，而这次的万科股权之争，引发了中国企业家对公司股权与控制权的极大关注，并对政府监管边界提出了考验，人们很关心一个一体两面的问题——把市场能解决的还给市场，把法律能解决的还给法律。
这些商业经典教案，都在1994年埋下了伏笔。
（图片来源网络，版权属于作者）
编辑：liuya
标签：40年,房改
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