■中房报记者 苗野 北京报道

2019年，房地产调控仍然是“稳”字当头。

这可以从各省区市2019年省级两会对外进一步明朗各地房地产调控政策的信号看出，其中稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”是大部分省份明确提及的政策方向，“一城一策”“完善住房保障体系”成为2019年房地产的关键词。

对于房地产行业而言，全国两会及地方两会的政策部署是观测楼市一年行情的“晴雨表”。尤其是每年的政府工作报告，不仅能够一窥这一年房地产调控政策的路径，还将会影响全年房地产市场的走势。

过去的一年是房地产行业的调控之年，全年大大小小的调控约450次，房地产行业进入“五限”时代，市场从之前的高温逐渐退烧。虽然2018年年末多个城市的微调对市场释放了一定的宽松信号，但住建部与中央经济工作会议依然强调了“房住不炒”。在此主基调下，2019年政策基本面依然保持了比较紧的状态。

翻阅各省市的两会报告可以发现，今年北京、上海、深圳、广州的房地产政策均以稳为主，强调“房住不炒”。北京今年将完善住房市场体系和住房保障体系，保持房地产市场平稳健康发展，并坚持“房住不炒”市场定位；上海将完善房地产市场调控的常态长效机制，继续稳地价、稳房价、稳预期；广州同样坚持“房住不炒”的市场定位，并订立健全的住房市场体系和住房保障体系；深圳更是明确指出，要严格控制住房价格和租赁市场租金过快上涨，并以更多经济手段，构建长效且健康的房地产市场发展机制。

多位专家在接受中国房地产报记者采访时表示，2019年各个省市两会报告对房地产市场政策的表态内容基本相同，要求稳定房地产市场成为今年各地政策主流基础。但从“一城一策”的角度出发，意味着房地产调控不再“一刀切”，地方政府或将拥有更大的自主权。预计未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导为主，不排除在房地产市场平稳甚至下行的情况下，过去过于严格的调控政策在部分城市出现微调。

调控趋向“一城一策”

2019年1月以来，全国各地两会陆续召开。作为观察区域发展重要窗口的地方两会，正在透露着各地发展的新讯息。

在去年底住房和城乡建设部强调“要以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展”之下，全国各地两会亦对外释放出继续执行房地产调控政策的决心。

具体来看，除了房地产市场的热点城市如北京、上海、广州、深圳表示要加强房地产市场调控，坚持“房住不炒”外，海南省在强调继续坚持“房住不炒”定位的同时，也强调要出台引导房地产转型发展的配套政策，保障企业合法权益。福建省政府工作报告指出，将加强房地产市场精准调控，加大住房保障力度，完成棚户区改造4.5万套。四川省政府工作报告指出，将加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展，完善住房市场体系和住房保障体系。江苏省指出，将加大住房保障力度，落实好城市主体责任，因城施策，健全市场体系和保障体系。陕西省提出，推动房地产市场平稳健康发展，有效防控房地产领风险。河南省政府工作报告提出，将高度关注房地产领域金融风险。

此外，多地提出了各自的“一城一策”。如福建省提出，夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，稳地价、稳房价、稳预期。河南省强调2019年将继续落实房地产市场调控城市主体责任，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。杭州、宁波、成都、长沙等地也明确将开展房地产市场调控“一城一策”试点。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，2019年各地在房地产市场调控中应保持政策的连续性，要科学分析、比较评价，在稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展的基础上实施，防止投资投机“卷土重来”。

中国社科院金融发展室原主任易宪容撰文称，地方两会透露出一股强烈的信息，即2019年国内房地产政策的微调已经启动。今年的房地产政策是在坚持“房住不炒”市场定位及“三稳”原则下，地方政府可以根据自己城市的情况“因城施策”。而这些房地产政策肯定是以房地产拉动经济增长为主导，至于不让房价涨得过快，地方政府可用统计上的手段而不是实际市场交易情况来控制。所以就目前情况而言，地方政府会以各种方式来试探中央政府的态度，来试探市场和住房投资者的意向，并由此慢慢打开房地产市场政策微调的缺口。

多方预测：

以“稳”为主 适度微调

实际上，在中央经济工作会议召开的前一天，有些地方政府房地产政策已经开始松动。

2018年12月18日，山东菏泽率先提出取消一二手房限售，成为第一个发出楼市松绑信号的地方政府。在中央明确地方政府主体责任之后，多个城市纷纷放宽购房限制，短短一个月内，深圳、广州、珠海、上海、衡阳、青岛等城市先后对楼市进行微调。

经历了两年紧缩的调控之后，房地产市场似乎要迎来一轮宽松期，甚至有机构预测将有数十个城市跟进调整楼市政策。

然而，在“房住不炒”的主基调下，地方政府如何发挥主体责任，防止房地产市场大起大落成为2019年的关注点。

据民生证券整理的10个重点城市和24个省份2019年两会政府工作报告中关于房地产的表述，出现频率最多的关键词分别是“三稳”“棚改”和“租售并举”，有10个省市提到了“房住不炒”。其中深圳、海南措辞表达最为严厉，江苏、黑龙江、青海、贵州等措辞较为温和，浙江则没有提及房地产。

多位分析人士指出，从全国各地两会的表述来看，在坚持“房住不炒”“建立长效机制”“一城一策”“支持自住需求”等诸多主要政策元素的同时，防范风险也屡被提及，整体内容逐渐出现了宽松与收紧并存的意味。个别库存充足、房价稳定、调控压力较小的城市，或将出现政策上的微调。同时加快培育住房租赁市场，也成为一些地方楼市转型发展的关键点。

告别房地产调控政策频繁出台的2018年，2019年，各地楼市调控开始转向落实“一城一策”，有松有紧。

去年四季度菏泽、珠海、广州等城市对楼市相关政策微调，近期青岛高新区宣布暂停执行摇号售房规则，杭州贷款政策多次微调。而海口、汕头、长沙则出现收紧信号，海口暂停企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅；汕头和长沙收紧了公积金提取范围及额度等。

有媒体报道称，全国多个城市的住建部门对外透露了2019年楼市调控方向，如苏州密切关注其他城市房地产政策的调整；西安住房保障和房屋管理局会积极学习各地房地产相关政策，但暂无调整限购政策计划；浙江、重庆将保持政策连续性和稳定性。

2018年12月，社科院发布《中国住房发展报告（2018-2019）》预计，未来，一线城市可能微调调控措施，保持调控政策的适度；二线城市可能最具放松的冲动和条件，激活楼市的热度；三四线城市可能动用干预之手，极力维护楼市的温度。

在全国房地产商会联盟执行主席顾云昌看来，房地产市场的特殊性使得“一刀切”的政策难以奏效，不像其他大宗商品要降一起降，要涨一起涨，也正因如此，中央工作会议提出因城施策，分类指导，将调控的权限更多地交给了地方政府。根据逆周期调节原则，需要对房地产政策进行适当松绑。下行的时候，要阻止下行速度不要太快，上升的时候要防止上升的力度不要过大。

此前，国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎在接受媒体采访时表示，房地产政策依然会“稳”字当头。一是“稳政策”，调控政策还将保持稳定性，不会有太大变化，否则可能导致市场误判，从而加剧房地产市场波动，不利于房地产供给侧结构性改革的持续推进和长效机制的建立。二是“稳发展”，即保持房地产业平稳健康发展，当前我国经济还处在新旧动能转换阶段，旧动能尚未彻底退出，新动能尚未彻底建立。房地产作为支撑经济发展的重要产业，既不能使之过热，也不能妖魔化对待。