中房报记者 秦龙｜文

2002年对于中国经济是一个值得庆祝的一年。这一年，中国GDP实现7.9%增长，并首次突破10万亿元大关。从此，中国经济随后连续多年保持8%以上的增速，成为全球经济的一匹黑马，缔造了新的世界奇迹。

从1998年，国务院正式宣布福利分房时代结束、住宅商品化时代开启，商品房投资和销售均出现了快速持续增长势头。一直到了2002年，房地产行业迎来了它的“高光时刻”。这一年，房地产业已经毋庸置疑地成为中国经济的支柱产业。为了促进房地产业健康、有序的发展，国家有关部门进一步明确了房地产业的发展思路，加大了对房地产业的宏观调控，在调控中发展，在震荡中前行，成为2002年房地产业发展的主题。

在2002年底中央经济工作会议上，中央高层领导人对房地产业发展的可持续性表达了焦虑与期望。胡锦涛在讲话中警惕性地提到了“房地产出现过热苗头”，他还特别强调“要防止房地产等行业出现过热，避免经济出现大的起伏”。

彼时，朱镕基也在中央经济工作会议上表达了自己的观点，他说，“我现在的提法还是，在局部地区、个别地区，房地产已经出现一点热。同志们，从一点热到过热是很快的，半年就行，我对此有几十年的经验。这说明一个什么问题呢？就是我们一定要考虑可持续的发展。”

事实上，在2002年的这一年当中，政府就已经针对房地产业出台了许多重要的调整政策。长达近20年的调控史也是从2002年开始的。回顾过往我们会发现，当年政府部门加大对房地产行业的宏观调控，中央和地方对房地产行业的健康发展重点都有比较明确的思路。

在当年初的2月4日，国家建设部在沪召开的2002年全国住宅与房地产工作会议指出：今年全国住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心，以满足广大中低收入居民家庭住房需求为出发点。政府部门制定住房发展目标和政策时，应面向中低收入居民，以保障广大人民群众的根本利益。落实住房分配货币化、改善住房供应、扩大个人住房贷款、搞活和规范市场、发展物业管理、推进住宅产业现代化，被确定为2002年住宅与房地产市场发展的重要内容。

到了8月份，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、人民银行和国家税务总局联合发文，提出九条具体意见，加强对房地产市场的宏观调控。

与此同时，2002年的房地产市场，整顿也是主调之一，政府对房地产业各个方面的整顿范围之广、力度之大在当时也是空前的。

2002年的元旦当天，人事部与建设部在共同发布的《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》开始实施。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。

当年2月份，建设部发出《关于规范房地产开发企业建设行为的通知》，确定对房地产业的12种不良行为给予相应处罚。

到了年中的5月，建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土能源部、国家工商总局、监察部联合发出的通知，要求各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部门、各直属机构整顿和规范房地产市场秩序。

这一年，在房地产市场化进程中，土地市场也在悄然改革。2002年5月，国土资源部签发11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停了沿用多年的土地协议出让方式，规定自7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地的使用权，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。这就是后来广为熟知的“招拍挂”。

还值得提到的是，2002年的中国房地产行业，出现了一股借壳上市的潮流。在那一年，恒大、广州城建、莱茵置业等一批企业，陆续实现了借壳上市的愿望。

在2002年的8月份，许家印成功收购原上市公司琼能源，成为第一大股东，之后琼能源更名为恒大地产。后来，许家印将旗下广州花都绿景房地产公司90%的股权注入恒大地产。半年时间，恒大地产从2002年底“负债11.5亿元转变成营收1.21亿元，净利润4698万元。”不过，虽然借壳成功，却因为A股长期陷入低迷状态，无法实现融资目的，最后不得不转手股份。

与此同时， 1985年成立于香港的越秀集团，在1992年推出香港上市平台越秀投资。2002年越秀投资重组，经国务院批准、广州市运作，越秀集团收购广州市属房地产开发公司广州市城建开发总公司。由此，广州城建成为了香港上市公司“越秀投资”的主体，走了一条借道上市的捷径。

这只是那批借壳上市的房企的两个典型，彼时由于证监会虽然已经允许房地产企业上市，但是复杂、严格的审核过程，以及漫长的辅导期，使很多开发商望而却步。如果按正常程序上市也需要好几年的时间，因此2002年房地产商们为了节约时间，选择买壳上市的方法。