中房报记者 秦龙｜北京报道

融资收紧的信号再次袭来。

5月31日，有市场爆出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，涉及旭辉、金地等企业。随着消息传出，21世纪经济报道、界面等多家媒体透出更多信息：监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品；同时，上周住建部曾联合有关部门，针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。

中国房地产报记者从多位业内人士处获悉，上述名单主要针对的是拿地比较激进的企业。起因是部分房企前几个月拿地比较激进，‘地王’频出，引起监管层注意。

“激进拿地的房企必然伴随着激进融资，风险会比较大，针对部分房企融资收紧对于楼市来说是更加针对性的调控。”央企财经评论员、优淘城总裁薛建雄对中国房地产报记者表示。

实际上，融资收紧早有迹象。从最近的房地产融资乱象被单独点名，到多家金融机构被开罚单，再到此次的骤然收紧，都表明上半年市场有些疯狂的举动已引发监管层关注，市场也应警醒。

向拿地激进房企“开刀”

一位接近金融监管研究的人士向记者表示，“这个名单不是简单地针对‘地王’企业，针对的是拿地比较激进的企业。像旭辉就不是‘地王’企业，只是最近拿地比较激进、拿地比较多的企业。”

“三四月份土地市场太火了，如果没有监管市场会有风险，预计房企融资后期会略有收紧。”同策集团首席分析师张宏伟表示，暂停发债的源头来自近期房企和土地市场的“反常”。

自2018年年底以来，房企融资窗口渐开，融资金额持续高位运行，伴随着房企融资渠道通畅，企业拿地明显加速，地王频出。

这首先体现在部分地方城市上。以苏州为例，4月24日，苏州一场土拍吸引了新城、招商、碧桂园、金地等多家房企参与竞拍。这场土拍最终揽金134亿元，涉及住宅的五块地中，有4宗地块的溢价率超过30%，诞生了两个“地王”；4月29日，苏州工业园区湖东板块一宗住宅用地经过40轮竞拍以总价35.63亿元成交，楼面价达30287元/平方米，溢价率37.67%，这一数据打破了园区保持十年的纪录，成为当地有史以来最高的单价地王。

记者注意到，今年以来，一二线城市和部分三四线城市土地市场都不同程度出现升温现象。苏州、杭州、南京、武汉、天津、西安等地土拍竞争激烈。

来自中原地产研究中心统计的数据显示，截至5月20日，年内全国50大热点城市卖地1.37万亿元，同比2018年的1.25万亿元上涨9.3%。合计48个城市年内卖地超过百亿元，其中最高的杭州卖地1129亿元。

显然，土地市场的火热与政策导向相违背。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于土地出让金融资的检查非常及时，近期全国各地土地市场突然升温、高价土地的出让明显增加，很多城市土地价格和溢价率节节攀升，与当前稳地价的政策基调不符合。

“收紧也和调控有关，一方面是要防范金融风险，另一方面是要稳定地价、房价和预期。”严跃进对记者分析，由于近期“地王”现象增加，以及部分房屋交易市场依然存在炒作现象，所以政策层面都会有所调整，进而形成收紧态势。

房地产融资进一步收紧

每一轮房地产调控，都必然伴随着房地产融资方面的调控。

“其实，前两年整个房地产金融也是融资收紧态势，今年发生了具体的变化。”薛建雄对记者表示，“比如ABS等产品等有所收紧，这些产品以前推广为企业服务，但是现在被一些过度扩张的房企所变相利用，成为它们的变通融资工具，违反了产品发行的初衷。所以，这些细节也在调控过程中做些调整。”

但薛建雄表示，融资收紧主要体现在房地产拿地前端融资，个别领域的房企融资不会收紧，比如做长租公寓、商业运营的房企。

严跃进亦对记者表示，“从目前来看，融资收紧主要还是涉及地产开发等环节，而其他环节其实没有太多调整。所以类似商业和长租公寓等领域，其实没有太多变化。”

记者注意到，近两年来，监管部门对于房地产行业融资十分谨慎，监管政策频出。最新的监管层消息来自银保监会。5月17日，银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知（银保监发[2019]23号文）》（以下简称“通知”），对房地产行业融资提出具体要求。其中，房地产融资乱象被单独点名。

针对商业银行，通知要求，严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发等。

在房产融资领域，通知要求不能向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

值得关注的是，银保监会此前少有提及“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”。严跃进认为，此类规定实际上是对一些非标渠道的融资进行管控，尤其是通过理财产品、各类信托工具等，变相为房企融资。

银保监会的发文，使商业银行、信托、基金等金融机构违规进行房地产融资被限制，房地产融资进一步收紧。

进入5月份，房企融资收紧态势体现在数据上，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，创2019年以来历史新低位。这一数据也相较于4月，融资总额下降52.07%。

对此，同策研究院研究员朱莉莉分析，5月随着监管部门的监管政策出台，政策收紧趋势明显，进而影响房企境内境外融资的难度。

记者还发现，严监管之下，已有多家金融机构被开罚单。公开信息显示，4月1日～5月20日仅50天，上海、山东等各地银保监局开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单有32张，罚没金额合计约1069万元。从行政处罚信息来看，“房地产开发贷款贷前调查不尽职”“贷款资金违规流入房地产企业”“变相为房地产企业提供土地储备融资”等均是违法违规高频事由。