丨中房报记者 田傲云 北京报道

现在的西安，出手驱逐炒房客。

6月20日，西安市住房保障和房屋管理局网站发布《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》（以下简称“通知”）称，深入贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，坚决遏制投资投机性购房需求，稳定住房市场发展。

这份比5月苏州收紧调控还严厉的通知，主要从三大方向发射调控火力：一是落户满一年或连续缴纳12个月社保（或个税）后才可买房；二是非西安市户籍居民家庭，购买1套商品房或二手房，需要提供5年以上社保（或个税）证明，即从之前的2年提高到5年；三是此前不限购的临潼区，纳入限购范围。

这是时隔两年后，西安楼市调控政策的全面升级，没有调控的2018年是西安的大时代。仅一季度就有30万人涌进西安，新房源供应量只有2万套，供应严重不足，被称“西安已经全城无房”。

西安此次的调控加码，与房价上涨过快密不可分。

“本次限购政策对西安市原住民的影响并不大，影响较大的是非本市户籍的投资客。”克而瑞西安机构总经理严延进一步向中国房地产报记者分析，截至2018年底，西安市常住人口虽然已超过1000万，但从实际人口转化率来看，人口的增长并不能线性地转换成经济的增长，目前因为西安比较宽松的户籍政策而来落户买房的人群占比，其实并不是特别大。“本次调控一方面是为了控制房价的涨速，另一方面则是为了遏制炒房客。”

有入驻西安的房企人士告诉中国房地产报记者，此次调控是为了抑制需求，也是为了将人口导入到西咸新区，增加西咸去库存能力，形成一个良性的供应体系。

增高买房筹码，2年变5年

6月18日，国家统计局发布了2019年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，西安新房价格涨幅同比上涨24.4%，环比上涨2%，同比环比涨幅居全国第一。此外，自2018年12月以来，西安房价已经连续五个月同比涨幅持续领跑全国。并且还是2016年以来西安房价连续39个月上涨。

这种亢奋之态，已经超出了调控的大势要求。两年前的2017年9月，西安出台了“9·13”限购政策，本市户籍限购2套，非本市户籍居民家庭要购买限购区域内住房，需限购区域内无住房且提供2年以上（含2年）个税或社保证明。

西安市住房保障和房屋管理局综合办公室人员表示，“新的限购政策具体如何实施，后续会出台一份与政策相关的解读文件，请参考公布信息的口径。”

“此次调控可能会加速西咸新区的购买热情。”严延告诉记者，临潼等距离西安市中心比较近的区域，一直被称作是西安的“后花园”，此次调控政策中已明确提出将临潼区纳入限购范围，这可能会给部分购房者传递出西咸新区也将要限购的信号。

严延分析称，这并不会导致西咸新区的房价有太大的波动，但是会加快购房者的下手速度。

有西安市房企工作人员告诉记者，截至目前，限购区域除去沣东外，基本无大量土地供应，处于西咸新区的沣东目前还未形成有效供应，同时西咸西新区作为五大新区之一，未来也会是西安的主要土地供应区域。

对于本次调控将临潼区纳入限购范围，有多位西安地产研究人员告诉记者，“关于限购的事，其实圈内一直都在传，但是临潼被限购，确实是出乎意料，此前也没有听到风声。”

严延向记者分析，这是基于两方面因素，一方面是因为受秦岭别墅事件的影响，西安其他部分地区的别墅市场没有之前活跃，但是临潼区的别墅产品依然处于在售状态；另一方面则是由于临潼区现在改善型需求比较旺盛，但是别墅类产品的入场会对整体市场造成一定影响。

中原地产首席分析师张大伟认为，从房地产调控原则看，西安房价上涨必然导致调控加码，所以在6月20日发布调控政策并不意外。不排除后续新建住宅与二手房住宅价格上涨明显的城市跟随发布调控政策。“最近出现开盘抢购的部分城市也有可能再加码调控，各地房地产调控政策很可能再次密集发布。”

西安信号

收紧似乎早有预兆。今年4月份，陕西省就暂停全省各市建设用地批复，待全省供地计划下发后，才能恢复供应。4月26日，《陕西省自然资源厅关于暂停受理建设用地报件的函》明确表示，陕西省建设用地2019年度已达上限，即日起，暂停全省各市建设用地批复，待国家下达我省新增建设用地后再行受理。

此后，在整个5月，西安全市仅成交3块住宅用地，同比、环比大幅缩水。

在源头上暂停土地供应以后，5月31日，陕西省住建厅发布了《关于进一步加强商品房预售管理工作的通知》，要求从严格商品房预售许可审批、严格执行商品房预售许可的公开公示制度、加强事中事后监管、加大自查检查等四个方面加强对房地产市场的监管。

“这一文件表达了官方对于楼市调控的态度，但也不排除是对西安房价连涨38个月的数据回应。”有业内人士分析，“严格行政审批制度”可以从源头抓起，严查不合规、有漏项的审批，这样管理更为全面。

西安此前也采取了维护房屋交易秩序的相关措施，如6月4日，西安市房产交易管理中心发布了《关于购房资格审查的声明》，严查购房资格造假的行为。

“西安这次调控比上个月苏州的力度大。”有观点认为西安限购可以不用这么狠，这都可以对标上海和北京了。但在这个时刻，那些学习西安以抢人为首要任务的城市，怎么办？！