丨中房报记者 苗野 樊永锋 北京报道

变局已经滚滚来袭。

“大约有10多家信托公司被约谈，核心内容就是要求控制房地产信托项目的融资规模，已有部分信托公司自主调整并缩减三四季度房地产信托融资额度了。”针对近日监管部门收紧房地产信托的消息，中国房地产报记者向多家信托公司内部人员求证获知。

一位被约谈的信托公司员工告诉记者，“有信托公司内部开会决定，三季度末的房地产业务规模不能超过二季度末。”

7月11日，有消息称光大信托发布紧急通知截至11日12点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销）。12点后已募集的此类项目全部退款。紧接着光大信托辟谣称，实际情况是，按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。

据光大信托内部人士向中国房地产报记者透露：“光大信托原计划下周（7月15日后）暂停房地产类项目募集，发了一半的项目已暂停。”

公开数据显示，2018年，近八成信托公司规模出现下滑，光大信托是为数不多规模增长超过50%的信托公司之一。

房地产信托按下“暂停键”再次搅动了房地产金融圈。一家资管公司项目负责人慨叹说，“房地产信托业务要凉凉”，只能做“432”项目或旧改类，“432”套壳的可能也不行。“连通道业务在内，所有涉及房地产类的业务，规定不能有规模新增，存量地产信托项目退出一单才能新开一单。”

另一位信托人士则称，2019年房地产信托窗口指导比2018年来得更早一些，如果没有了房地产平台，资产荒就真的来了。

增速过快，信托公司被约谈

新一轮监管始于7月初。针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了系列约谈警示，被指导的公司包括中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国民信托等十几家。

“这十几家信托公司是按照今年上半年房地产信托规模增速依次约谈的，在此之前，已有信托公司因房地产信托增速过快、增量过大、提供土地前融等原因被单独约谈过，后续房地产信托规模压缩是必然。要么直接暂停，要么控制总量。”前述某信托公司人士称。

此次指导的内容主要包括五个方面，即今年房地产信托规模不得超过6月末的规模；已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停；符合“432”的通道类业务也算房地产项目，全部暂停（“432”是指房地产项目四证齐全，项目资本金达到30%，开发商具二级以上资质）；房地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停；城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响。

北京某信托公司高级经理认为，此次对信托公司的约谈是对“23号文”政策的延续。5月17日晚间，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》（简称“23号文”）。这位信托公司高级经理分析称，“并不是全面暂停地产类信托业务，符合‘432’条件且交易结构为贷款模式的业务仍可正常开展。主要约束在前融、拿地配资阶段，将提升对房企资金端的考验。另外房地产信托是信托公司的重要业务方向和收益来源，受限后短期可能影响到经营业绩。”

“公司并未全面暂停房地产信托业务，但不合规的、前融的项目确定不做，而且按监管要求三季度末地产信托规模不得超过二季度末，这就很难产生新增业务。”某中型信托公司内部人士表示。

银保监会“23号文”明确要求，信托公司不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；不得直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，不得直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

“对信托公司而言，在前融阶段只剩下股权类房地产信托模式是合规的。在‘23号文’之后，仍有部分区域的信托公司以不合规方式开展业务。比如通过特定资产收益权模式、股权收益权模式配合房企前期融资拿地。这些都促使了此次监管力度的升级。”一位金融人士称。

监管下沉，追究合规审查责任

房地产信托作为房企融资的重要工具，额度始终不低。此次监管部门收紧房地产信托，无疑是从拿地的源头给了房企一记重击。

据用益信托统计数据显示，截至6月30日，房地产集合信托产品共发行了3238只，发行规模达5063.8亿元，其中所发产品的平均期限1.53年，平均年收益率为8.34%。银保监会的数据则显示，截至5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。

“整体来看，在房地产融资政策持续收紧的大背景下，房地产信托确实回暖明显。这次监管严格程度为近年少有，主要还是控制房地产信托的增速，对房地产信托规模占比较大的信托公司影响明显，长期则会倒逼信托公司转型发展。”用益信托研究员帅国让表示。

房地产信托一直是信托业务的“重头戏”。一面是渴求资金的房企愿意以高达15%的融资成本向信托公司借钱，一面是围绕房地产信托的“强监管”时刻在路上。

以中融信托为例，一天内被开5张罚单，罚款总额210万元，其中一项因开展房地产信托业务不审慎，罚款人民币60万元。从中融信托的信托资产分布情况来看，投向金融机构的资产占比由40.37%缩减到36.35%，而投向房地产的资产占比由6.61%增至10.99%。

另一家被约谈的万向信托同样是房地产信托业务增长迅猛的代表。从其2016年~2018年年报可以看出，万向信托的“信托资产运用与分布”中，投资于房地产业的金额分别为212.73亿元、427.64亿元和569.28亿元，分别占比13.98%、22.49%和35.32%。最为典型的是，在2018年4月至12月的短短9个月时间内，万向信托为中梁控股“输血”12次，融资成本在9.5%~14%之间。

在房地产信托业务快速增长的同时，万向信托的房地产信托业务风险隐现。因存在房地产项目贷款审批管理不审慎的违法违规事实，浙江银保监局对万向信托罚款人民币30万元。

普益标准研究员夏雨称，大型信托公司对房地产信托的要求通常是要满足“432”，但违约可能性依旧存在。近期房地产信托规模和数量的变化，释放出行业继续加大房地产投资的信号，而监管层及时的窗口指导对信托融资做出了一定的调整。未来信托行业对房地产领域的投资有望降速。

监管层不单是对信托公司进行约谈，也同样对地方银保监局进行了“耳提面命”，要求严加管束辖内信托公司，因而有了部分地方银保监局的跟进窗口指导。

“部分银保监局对辖区内信托公司的大致要求是，房地产信托业务要事前报告，并将进行逐笔审核。另外只接受符合‘432’条件且交易结构为贷款模式的业务报告，对于土地款融资业务不得新增，对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务，将严肃追究合规审查责任。”一位信托人士称。

华创证券在一份报告中称，信托融资在房地产领域的重要性在于房地产高杠杆的融资模式和信托在前端融资的关键作用。银保监会出台的“23号文”，对于信托领域的监管除延续“4号文”之外，补充锁定前端融资领域，明确限制“通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资”，这将直接影响到信托产品的新设发行，同时年内信托到期高峰即将到来，信托净融资或进一步回落。