| 岳盛彩 中房报记者 孟双奎 沈阳报道

谈及大连楼市必然绕不开房价，2019年上半年大连房价的上涨速度可谓是让人“瞠目结舌”。根据国家统计局数据，今年4月份，大连新建商品住宅价格环比增长0.7%、同比增长13.2%，在70个大中城市中并不算很靠前。但在5、6月份，环比增速分别为1.4%、1.2%，位居70个大中城市的第5和第8名。

数据来源：国家统计局

2019年4月19日，住房和城乡建设部对6个城市楼市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了房价预警提示。从统计局公布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据中可以看出，大连如果要与其他城市对比的话，环比和同比涨幅其实并不算太显眼，但为何它被点名了呢？

原因很简单，因为大连的房价一直在上涨。早在去年11月大连房子均价就已突破了14000元/平方米，其中像中山区和沙河口区甚至早已突破20000元/平方米大关。而作为省会城市的沈阳，整体均价才在今年堪堪突破10000元/平方米的关口。

根据新峰东北事业部提供的数据显现，2019年1-7月大连商品住宅累计销售商品住宅面积307万平方米，累计销售额464亿元，商品住宅均价为15122元/平方米。从数据上不难看出，大连房价一直处于较高的位置，并且房价的整体均价有明显的上升趋势。

早在2010年的10月，大连就曾推出过限购令。当时的规定是，同一购房家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。9年间，大连共出台过五次楼市调控政策。而最近一次楼市调控政策出台，也让大连凑齐了楼市调控的四大金刚--“限购、限贷、限价、限售”，大连楼市也因此首次进入了限价时代。

2019年7月18日，大连市人民政府办公室发布了《关于加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称“通知”）。第一，在售楼盘重新申报预售价格，申报价格不得高于最近成交月份的最低价；第二，分期预售项目重新申报的价格不得高于已售房源价格；第三，还未取得预售证的项目，将引入第三方评估机构进行价格核算，价格确定6个月内不可调整，6个月后可申请下调；第四，网签环节实际成交价不得高于申报的预售价格，且下浮不得超过5%，并且通知中对限购区域、限购产品的类别有所调整。新政策的出台，无疑给还在加速的大连房价撤去了动力，给过热的市场来了一次降温。7月30日中共中央政治局会议提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”大连楼市新政的出台，正是对“房住不炒”这一指导精神的落实。

新政出台 各方反应不一

大连楼市在调控新政出台后，不论是买方市场还是卖方市场都出现了不同的反应。在新政出台后最先受到波及的自然是房企，某在售项目的销售人员这样告诉中国房地产报记者，“项目一期别墅产品的均价在35000元/平方米，已经把销售价格推到了一个高位，而二期主推洋房和高层，售价均价为18000元/平方米左右。即使重新申报预售价也远低于一期的成交均价，并且二期产品还会有涨价的空间。”当然，并不是所有的在售项目都能有如此好运，在另一处在售项目中国房地产报记者了解到这样的情况，项目目前在售产品为高层和洋房，均价为18000元/平方米，在同一区域内的另一个项目销售均价也为18000元/平方米，但两者的拿地价却相差甚远，前者2018年拿地楼面价为8000元/平方米，而后者在2017年拿地价格仅为5300元/平方米。在大连新政出台后，对于分期推出的产品价格有了明确的界定，也就是说房企惯用的“低开高走”的老套路，只会让销售价格越来越低，而拿地成本的高地，决定了利润空间大小。在过往，房企利用项目分期来上调产品价格做“加法运算”，而新的调控政策出台后房企就应当学会如何运用“减法”。

中国房地产报记者在大连调研走访时发现，虽然新的调控政策已经出台，但由于执行时间较短，市场反应并不明显。有房企从业者认为：“目前，新的调控政策与大连楼市正处于磨合期，市场虽然会有受到影响。但从短期来看，这种影响并不明显。”贝壳找房大连站总编于洋认为：“在当前大连房价上涨过热的背景下，限价政策的出台可谓及时而得当，此举对于平抑当前房价过快上涨、降低价格热度、保证大连楼市健康稳定的发展有着非常积极的作用。限价令对于新房的影响是最直接的，政策直接规定了限价令出台后的定价不得超过政策出台前5-6月份的最低备案价，这使得市区内的新房项目定价必须要更加谨慎，想无节制涨价已无可能。对于二手房来讲，许多之前操作过限价措施的大城市，例如北京和上海，曾经都出现过一二手价格倒挂的情况，那么大连那些次新小区、新增供应量较大的二手房区域或也会产生一二手倒挂的现象，但在目前土地价格的基础上，以及二手房价格调节弹性更大的因素叠加影响下，同区域和同质的一二手房源价格差距长期看并不会太大。”

作为新的调控政策的“受益人”，买方市场又会有何表现呢？在中国房地产报记者与购房者的接触中了解到，部分购房者对于新调控政策下的大连楼市持观望态度，主要表现在心理预期方面。但对于硬性刚需来说，新的调控政策虽然出台，但在短期内效果并不明显，购房却是“刻不容缓”首要目标。当然，也有不在少数的购房者觉得，大连房价已经处在一个较高位置，购房对于一般收入的家庭而言，还需要两代人共同努力。大连某行业分析机构认为“从全国各地调控政策力度、经济会议内容以及对房价上涨过快的城市警告等方面不难看出中央对‘房住不炒’态度坚定，调控政策将持续。在‘房住不炒’的方针下，大连市政府预计后期还将陆续推出更为完善、长期有效的机制。

目前，大连市场供求比相对合理，且政策落地时间不长，政策对整体市场的冲击尚不明显。各房企积极配合相关政策，调整新品定价策略，房价上涨态势经本次政策调整后将进入平稳发展空间。”

受地理环境的束缚，“西拓北进”成为大连这座城市最切合实际的发展策略，而“西拓北进”途经的区域也成为大连楼市的热点。体育新城是大连市“西拓北进”策略北向重要输出节点，区域定位为现代化城市副中心。8月3日，万达体育新城样板间正式开放，整个售楼处人满为患，每一名置业顾问身边都围着一群看房者，一些想咨询项目的看房客只能远远的站在外围等待时机。新的调控政策出台后，市场反应并不明显，大连一些热点区域人气并未减少。相关行业机构给出这样的解答：“大连目前在售新项目较少，可供购房者选择的产品也不多，上半年新成交的土地多集中在新地段，下半年逐步入市之后会给购房者带来更大的选择空间。新项目、新产品将逐渐发力，在保证市场供应的前提下还要稳定房价，防止再次出现大幅度的价格持续上涨。”

贝壳找房大连站总编于洋认为：“此政策的意义并非是单纯的控制房价过热，而是要保证大连楼市的一个稳定运行，房价不能出现大起大落，不能造成大的影响，这是限价令颁布的根本意义。”如何在“房住不炒”的方针下，合理地调控楼市健康稳定的发展，是一个不小的难题，房价“断崖式”的下跌虽然“立竿见影”，但从长远来看，终究是弊大于利。