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中房报·财经
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张祥顺：房地产行业低毛利时代已经到来
2019-08-29 12:00
| 中房报记者 苗野 北京报道
改革创新是时代之需。8月29日，以推动中国房地产行业创新发展为主题的“拥抱大资管新时代——2019中国房地产创新大会”在北京召开，京汉实业投资股份有限公司董事、总裁张祥顺在发表《房地产及老旧产业园区转型创新的思考与实践》主题演讲中提出，房地产业是推动中国城市化的支柱产业，行业过去增长的基本面是“三高一低”即高毛利、高周转、高杠杆、低门槛。但传统模式不可持续，低毛利时代已经到来。
房地产行业从诞生之初就承担了拉动经济增长的历史使命，但是在当时面临的供需环境是处于一个短缺经济的状况。按照市场经济基本逻辑物以稀为贵，供不应求必然带来资源红利，所以在过去所谓的上半场房地产行业是一个高毛利状态。
张祥顺说：“我们的模式是学香港的模式，所以从诞生之初预售条件非常宽松，是一个高周转的状况，再加上供需矛盾比较突出，全靠社会资本不足以在短期内解决供给侧问题，所以国家会从政策层面给予加杠杆，突出表现是信贷条件比较宽松。预售条件宽松和信贷条件宽松本质上是给行业加杠杆，以至于整个行业杠杆率非常高。”
回过头来看房地产行业，实际上是“左手把地拿进来，右手转过去”，产业链每个环节都可以向外包，所以整个行业一度处于非常粗放，门槛又非常低的状态，这是我们过去20年走过的一个基本逻辑。在这20年当中，房地产行业已成为推动中国城市化进程的支柱产业。城市化是人类文明进步、国家经济与社会发展的主要标志。
与之相伴的是房地产行业资金成本还有各种成本的快速上升，在2014年－2015年开始进入到低毛利时代，这件事情非常重要。以前我们是靠资源红利在赚钱，进入到低毛利时代之后我们会转向产业链的每一个环节，行业全面转向精细化管理时代，企业价值由资源能力切换为经营能力，企业战术动作需与经营定位匹配。资本市场对企业估值全面改善了ROE（净资产收益率），整个估值发生逆转之后，企业分为规模型、利润型和均衡型。一个企业真正价值在于三个维度的叠加，获取利润能力的背后就是产品力以及企业经营效率，还有合理使用杠杆，这是目前资本市场对房地产企业估值核心评价。
当下主要有三类企业存在于整个行业的主流赛道中。我们按照ROE可以做一个大的分类，不论哪一类企业，经营本质之一就是创造更好更多的回报。假ROE水平是一致的，不同的企业在其中寻求不一样的定位。如果追求规模导向，就需要非常高的周转水平，至少在0.3以上，也需要一个非常高的杠杆，作为支点，但与此同时就不能追求一个非常高的利润水平，去平衡杠杆效率之间的风险。还有的企业是追求利润型，利润型就要求不能有过高的杠杆；还有的企业选择走均衡型的道路，这就要在企业经营价值、产品能力等方面发力。
编辑：本站编辑
标签：张祥顺 低毛利时代
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