｜中房报记者 李燕星 秦龙 付珊珊 上海报道

风从海上来，潮涌长三角。

从去年发布的《长三角一体化发展三年行动计划（2018-2020年）》，到2019年政府工作报告明确提出“将长三角区域一体化发展上升为国家战略”，再到今年的5月13日，中央政治局会议审议《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》（以下简称“长三角规划纲要”），标志着以上海为龙头的长三角一体化发展进入新阶段与新高度。

上海，在长三角规划纲要审议后5个多月后，一场由中国房地产报、中国房地产网、中房智库联合主办的“大变局、新动能－2019长三角一体化发展峰会暨房地产百强发布会”召开，再次探讨长三角经济圈价值。

毫无疑问，在长三角这个区域版图上，上海、南京、杭州是卓越城市的代表。会上，来自上海、南京、杭州的协会领导、房企代表、服务商等一批区域精英也汇聚一堂，“论剑”长三角一体化。与会嘉宾纵论世界视野下长三角城市群的未来发展前景，剖析长三角区域房地产现状及前景，深度挖掘长三角一体化推进中房地产行业即将迎来的发展新机遇。

李铁：房地产发展的新四大趋势

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁表示，长三角的协同发展真正的合作是在市场上。对于城市来讲，格局是竞争的，竞争格局暂时也改变不了。

如何引导变化？重点是在大的交通格局导引，原因是高速公路、高速铁路、城际轨道交通会带动城市格局变化。对于住房来讲，真正中心城区的辐射没有想像中那么大，研究房子问题不要研究长三角协同发展，应研究中心城市的辐射能力。轨道交通决定了中心城市对周边中小城市的辐射能力，所以协同发展应该是中心城市周边30公里半径之内各类中小城市的发展，它是未来可能的住房空间载体。

对于房地产，他认为又出现了几大新趋势：一是，消费郊区化、住房郊区化；二，交通格局变化影响房地产走向，以人流为主导的格局将占主导地位；三是户改，户改郊区化进展会加快，也将对房地产市场产生影响；四是，城市周边的中小城市和小城镇承载工业和人口的能力高于主城区，将会聚焦更多外来人口。

倪鹏飞：长三角一体化牵引中国崛起

中国社科院城市与竞争力研究中心主任、中国城市经济学会副会长倪鹏飞表示，“自‘十八大’以来，中国进入新时代，中国经济格局也发生了非常重大的变化，中部崛起显示出区域经济的积极性变化，这种变化从具体区域来看表现为，东部地区的发展要素向中部地区扩散，东中部区域出现了明显一体化趋势。

我们看到北至京呼线、东南临海、西抵东经110度区域出现了明显一体化趋势。这里想和大家说的是中部出现了人口回流。另外，中部崛起成功的原因是因为客观上有东部中心经济向外扩散的规律。但反观南北发展则出现了分化。

所以我提出应以东中一体应对南北分化。这里还有一个背景是与此前中国城市化格局不同，经济区正在成为中国区域经济的新单元。2011以后，城镇化率从51.27%上升至2018年的59.8%，处在都市圈主导的城市化高中期。全国人口主要向都市圈和城市群聚集，中心城区人口、产业向外扩散，中小城市（镇）所拥有的人口数在全部城镇人口中所占的比重甚至还有所下降。

基于此，中国的经济区域分布应由“四分区”改成“二分区”，即由原来的东部、中部、西部和东北的四分区调整成“东中自主发展”和“北西政策扶持”的二分区。东中部构建自主发展区，让中心从东部扩大到中部。东北和西部构建政策扶持区，由边缘上升为对外开放的前沿。

中国经济的持续增长是需要引擎的，大家普遍认同的是三大引擎，粤港澳、京津冀和长三角。京津冀行政力量比较强，粤港澳是外向型的，长三角高质量一体化的发展尤为重要。它有利于筑牢长江经济带，有利于强化东中一体化。长三角高质量一体化的发展决定中国经济全局。我们看到长三角一体化在扩维在深化，它已经上升为国家战略，我们把长三角建设为世界的超级经济区。中国下一步能不能实现高质量、可持续发展，能不能跨越中等收入陷阱，能不能实现伟大复兴，关键是长江流域的发展，关键是东部、中部的发展，关键是全国各个领域的发展，这些都需要长三角的带动。

如何实现长三角的高质量一体化发展，长三角高质量一体化要努力实现“九个一”，即：规划布局一张图、产业发展一条链、基础设施一张网、公共服务一张卡、生态环境一个表、社会治理一个哨、地方文化一个根、城镇乡村一盘棋、全域发展一条心。

单大伟：房地产企业抓住长三角机遇是关键一步

中国房地产报总经理单大伟表示，推进长三角一体化发展，充分发挥其在我国经济高质量发展中的影响力和带动力，需要站在全局的战略高度。对房地产企业而言，抓住长三角机遇是关键一步。

一方面，长三角地区地处“一带一路”和长江经济带重要交汇点，无论在经济、产业、人口、趋势等方面均处于全国四大板块中的领先地位，是中国经济增长的重要引擎，势必为房地产市场发展提供重要支撑。

另一方面，随着长三角区域一体化进入全面提速阶段，政策导向下上海、浙江、江苏、安徽三省一市全面对接，发挥各自优势合力发展，建设面向全球、辐射亚太、引领全国的世界级城市群。

因此，房企把握长三角发展利好意义重大。从各大房企的战略表述中也能看出，“长三角”已成为兵家必争之地。但机遇与挑战并存，大批房企重仓于此，也让长三角的市场竞争愈演愈烈，“大手笔”背后所带来的隐忧也不容忽视。

沈克乔：长三角是全国经济一块宝地

上海市工商联房地产商会秘书长沈克乔表示，现在看来，长三角这个地方是全国经济发展很重要的一块宝地。从中国历史上来看，长三角也是中国经济发展比较快的地方。我们以商业为例，现在上海以新天地为领头，它是一个创新的形式，我们就把这种形式推到了全国18个省市。与此同时，长三角一体化已经成为了国家战略，从中国历史上来看，长三角是中国经济发展很重要的一块宝地。上海注册的房地产公司共有4000家左右，近年来真正开发的房地产企业有2000多家，这2000多家长三角占了半壁河山，对于房企而言，抓住长三角的机遇是一个关键。

殷德华：长三角优势明显但也面临区域复杂性

南京房地产业协会执行会长殷德华表示，作为长三角城市群的一员，南京的地位是举足轻重的。8月，南京落地了一个江北自贸区，是六家自贸区中的新自贸区。很多自贸区在成立后形成了更加广泛的区域协作和某种意义上的均衡性发展。南京也把握了这个机会。

长三角一体化是一个国家战略。去年年底，江苏省就在长三角一体化发展方面进行表态，江苏省将“发挥区域科技创新资源密集优势,加快区域创新协同网络建设,深化科技创新资源共享共用,努力将长三角地区建成具有全球影响力的科创高地和产业高地。”其中，科技、创新、协同是三个关键词。长三角要提高发展和开放水平，提升参与国际竞争的实力，成为全球影响力的世界级城市群，走一体化的路径必不可少。

长三角优势明显，但也面临一个重大难题，即区域复杂性。比如，南京是江苏的省会，但是很多苏南城市比较靠近上海，很多安徽城市靠近南京，这是区域复杂性。在这样的情况下，长三角如何实现内部之间的人才流动、货物流动、技术流动和信息流动是一个很重大的课题。

长三角地域面积不到全国1/26，经济总量占全国1/4，常住人口2.2亿，占全国1/6。2018年江苏GDP 8.59万亿元，增速7.2%。房地产在其中起到非常重要的作用。

从房地产的视野来看，长三角一体化在现阶段更需要注重的是区域发展，包括产业发展和整个行业的发展。长三角一体化发展是一个重要机遇，面对这样的机遇有很多需要努力大干的事情，高质量的一体化发展需要更多的优秀人才、优秀企业、优质资本汇聚在此区域里形成联动和流通。

丁晓红：杭州市场呈现三足鼎立局面

年内土地出让金或超北京

杭州房地产业协会秘书长丁晓红表示，10年前的杭州仅有一个离西湖主城区30公里的未来科技城，当时杭州只是把未来科技城当作是一个副城。短短几年，未来科技城发展迅猛。2011年，40平方公里的未来科技城常住人口数量6.7万，到2018年常住人口数量超过40万，除了阿里员工，这里引入了全球很多500强企业；2011年底，这个区域税收只有11亿元，到2018年底已经增长到285亿元，2019年1至6月份，这里有1800家企业，税收217亿。

未来科技城，只是杭州发展的一个缩影。对于企业，这背后则蕴藏着巨大的机会。丁晓红表示，“目前杭州16596平方公里，相当于8个深圳的区域面积；另外，根据GAWC的研究，杭州属于二线+城市，仅次于一线。未来三个中心值得关注，包括未来科技城、钱江新城和武林广场，这三个中心等待大家去投资、发掘和发展。”

杭州这样的发展局面，对于房地产企业来说，同样机会巨大。丁晓红介绍称，只有全国TOP30中在杭州开发的企业，以及在杭州5年中有1年达到TOP10的企业，才可以进入杭州房地产协会的副会长单位。目前协会有26家副会长单位，这些副会长单位在全国的销售额基本都是过千亿元的。协会第八届环节会上，副会长做的报告当中曾讲到，在座的副会长单位的销售额达到了2800亿元。

可以说，杭州成为长三角地区兵家必争之地，目前，杭州房地产格局已经形成头部企业、外来企业、港资企业三足鼎立的局面。可以看到，今年上半年，杭州土地市场十分火热，出让金额达到1500亿元。丁晓红预测称，土地出让金到年底可能会超越北京，杭州这座城市存在巨大的机会和活力。

对于协会和政府，未来很重要的一项任务是实现外来企业和本土企业的融合。丁晓红介绍称，“我们今年做了很多外来企业与本土企业合作的会议，接下来我们要把土地的推广作为协会和政府共同努力的方向。这些土地中有一些是存量土地，有一些是目前杭州市和浙江省政府走在全国前列的试点。我们提出了在全国打造未来社区的概念，这一概念是浙江省政府未来非常重要的任务。”

林中：现在踢输一场比赛会就出局

“长三角一直是大型房企兵家必争之地，也是最成熟、最公开透明的市场，房地产体量也是最大的。”旭辉控股董事局主席林中表示，去年旭辉60%的销售业绩都来自长三角。

不过他认为，不可以再用过去经验形成的观点来判断未来的市场，原因是行业已经发生了深刻变化。1978年到1998年是国家与行业的“第一个20年”，城镇化率增长10%；1998年到2017年是“第二个20年”，是房地产高速增长期，城市化率从28%增长到59%；从2018年到2037年，中国进入“第三个20年”。在这种情况下，行业体量已经不可能再上涨17倍，房价也不可能涨个6～7倍了。

林中表示，我们认为这是一个“低容错时代”，以前我们是踢小组赛，输一两场没关系，现在踢输一场比赛会就出局；这会是一个“横盘时段”，一个夹缝的时代，一个精细化时代，一个微变时代，一个品牌和产品红利时代。未来开发商更多要去研究怎么获取品牌红利和产品红利，怎么加大产品技术含量、科技含量，以及加大对客户的研究。

对于未来，林中也有着清晰的思考。他认为，只有做大主业才可以形成“房地产+”。比如物业，主业做不大很难带动物业，长租公寓也是如此。“如果主业不够大，就像一个火车头，不是拖动太多的车厢，甚至车厢太多的时候，对你来说是负担，因为每一个细分行业前期都是要烧钱。所以，只有主业足够大那些“房地产+”业务做起来才比较容易。

他也表示，在新的大变局时代，要保持自己独立思考的能力，尊重常识、敬畏规律、认清本质，迎接未来高质量发展时代的来临；加强数字化、科技化、提升品质、树立品牌，满足客户不断提高的需求，这样才可以适应变革，适应未来行业的发展变化。”

吴洋：变，在不变之间

“长三角是我国发展最成熟的城市群，无论经济还是人口它都是强合模式区域，福晟集团非常重视长三角的发展。”福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁、福晟商业集团总裁吴洋表示，2000年初到浦东做大拇指广场时，相当于为2万多人做10万平方米广场，日均客流量可见一斑，于是提出“社区会客厅”概念，从消费者的偏好来选择如何做商业。

吴洋认为，今天已经到了品质生活的时代，不允许房企再去做一个简单的搬运工，而是要求房企要更多研究如何去做商业领域，要让消费者生活有品质感，做的产品也应该是一个“智慧生命体”。

在这方面，福晟地产也在做着一些尝试，比如，在整个商业体系中，把商业办公环境变成了生活空间。如果把它变成一种品质生活空间，塑造一种社会生命，让它不再是简单的租住空间，那么对未来的价值提升就会产生很好的促进作用。

“所以，未来是一个大资管运营时代，大资管运营时代更应该从这个角度思考问题，而不是简单的物管，这就是我们未来的发展方向，思考的出发点。”吴洋表示，“房地产一直在变与不变的过程当中，时代在不断进步，用一句流行的话就是‘不忘初心’，再结合我们现在上课学的一句话叫‘变，在不变之间’。”

夏溧：通过精细化管理来生存发展

“我们2004年进入上海，现在集团主要布局一二线核心城市，具体到长三角区域业务量已占到集团的50%～60%。”禹洲地产副总裁兼沪苏区域总经理夏溧表示。

夏溧表示，现在房企日子越来越难过，房地产市场出现地王解套的情况也越来越难了，特别是上海。2015年之前拿的地还有机会，2016年以后就比较艰难了，无论是国家的调控还是城市的调控，想要解套确实越来越艰难了。”

在这种情形下，房企都在寻求变革，夏溧也给出了他的观点，“变革肯定是来了，避无可避。作为房企来说就是要考虑怎么去拥抱变革，比如是不是要去转型，是不是要做多元化经营。我非常赞同林中董事长的话，只有地产主业否足够大，才能拉动后面的多元化经营。目前，只有头部房企主业比较大一些，我们这样的中型房企还是要扎扎实实以自己主业为主，提升自身运营效率。”

他继续表示，未来的发展是要通过自己的能力和品牌美誉度拓展，生存和发展。

鄂宇：大变局时代抓住三个关键词

“弘阳地产是从南京走出来的一家公司，今年2月份把总部搬到了上海虹桥商务区。未来在国家战略下，我们更看重在长三角的布局。”弘阳地产集团助理总裁鄂宇表示。

对于当下的变化，鄂宇有着深刻的认识，“如今，大环境在变、行业在变。在大变局时代，我们要关注结构、认清自己、合理目标，这三个关键词在当下和未来的变局里会让你立于不败之地，或者是让你达成阶段性的战略目标。”

他认为，真正的变化是客户和市场需求结构性变化。作为房企来说，大家的节点性战略目标不同，弘阳地产也会找到自己的阶段性战略目标，发挥自己的核心优势，有住宅、家具建材、购物中心、娱乐等。未来行业应该关注聚焦产品价值，把产品做得再好一些，比如说科技赋能。

与此同时，他认为现在的主力客群也发生了重大变化，现在“90后”“95后”已经成为主流市场客群，他们的需求和“70后”“80后”差异是非常大的。他们对情感价值的诉求远远大于产品价值的诉求，甚至可以说关注生命价值的诉求。

“我觉得，房企在接下来的变局当中，在稳定的大环境下，更多去关注客户情感价值实现，这是未来最重要的方向。如果说可以在这个方面提供很好的解决方案，那么在这个变局当中就具备了与市场抗争的核心竞争力。”鄂宇表示。