| 中房报见习记者 秦佳丽 北京报道

长三角地区从来不缺培植商业地产的土壤，但在突破城市藩篱、挖掘新产业增长点的脚步上，这里的房企从未停止。

当城市建筑生态面临老化、资源竞争越发激烈、全新的文旅商业时代越来越近，房企该在哪里寻找新的动力？

9月20日，由中国房地产报、中国房地产网、中房智库联合主办的“大变局、新动能－2019长三角一体化发展峰会暨房地产百强发布会”在上海召开。投资管理、文旅管理、地产置业——来自不同领域的专家汇聚一堂，答案不一，信心相同。

刘力：未来的发展要靠存量

清华大学房地产校友会副会长、江苏省体育产业研究院副院长 刘力

“开发商疯狂拿地的时代已经过去了。”清华大学房地产校友会副会长、江苏省体育产业研究院副院长刘力认为，以后的城市建设在于以人为本，做具体实事才能让人们加强幸福感，即人们看到什么、摸到什么，每个街角、每个路口，都是生活便利程度的体现。

在刘力看来，城市的高质量发展才是最重要的，未来的发展主要依靠存量。正因如此，接下来的城市更新可以被称作“城市双修”——生态修复、功能修补，以盘活现有存量。

刘力从不担忧长三角城市群所具备的地理优势。“上海、浙江显然已经非常发达了，安徽也被调侃为‘上海的安徽’，因为从安徽前往上海发展的成功人士非常多，这就是当地的区域优势的体现。”

“总的来说长三角地区已经非常领先了，无论是政策上还是意识上，没有特别大的问题。领先世界只是一个时间的问题。”

张猛：企业要靠品质落地而非规模

绿城中国华东区域公司(海外公司)董事长 张猛

绿城中国华东区域公司(海外公司)董事长张猛指出，长三角区域历来是众多房地产开发公司极其重视的区域，因为这里是国家的腹地。

“对于绿城来说，我们在这个区域做得不算大，但企业应该靠品质落地，而不是追求规模。”张猛说，“在这个区域，以上海、杭州、苏州、无锡、南通为纬度，顺着地球转一圈，你会发现全球最富裕的国家、地区、人群都在这条维度。也就是说，这条纬度适合人类生存、企业发展、社会交流。”在他看来，这些城市人口不断流入、产业不断导入，其区位优势是毋庸置疑的。

“一个地区的发展趋势很难改变，长三角地区会越来越好，希望这片区域能够带领所有的行业，包括房地产行业，走向一个新的高度。”

许大金：房地产布局是城市更新的机会

上海源嵘投资管理有限公司董事长 许大金

“未来的房地产格局，是城市化的进程和城市更新的机会。”上海源嵘投资管理有限公司董事长许大金认为，长三角是走得比较靠前，而当这新城建设之后，大量的老旧城区功能与设施设备，也将更早进入老化阶段，在这种情况下，城市更新的机会非常大。

他指出，一些原有的城市核心商业，正面临着新的商圈竞争压力下，而这也是商业地产遭遇的困境和瓶颈，急需用城市更新的思维进行转化。

“建议各位地产商，除了关注这种城市新城的建设和新校区的开发，还可以更多关注既有建筑和存量建筑的城市更新。”

在许大金看来，一方面，城市更新不仅仅是物理更新，更核心的是内容更新，而这其中首要的是教育产业的发展，包括艺术、科技、体育等等一系列板块，将是一个万亿级的市场。

另一方面，他指出了长三角地区当前发展的隐忧，比如上海、南京、苏州、杭州等城市发展的后劲难比从前；在波动变化的国际环境下，当地加工出口行业有所受阻。

“所以接下来应该思考如何拉动我们的内需。创造新的消费内容和产业内容，来推动当地发展。”

王海燕：企业要从C端市场做生意

上海陆欣文旅资产管理有限公司总经理 王海燕

8月10日，上海陆欣文旅资产管理有限公司总经理王海燕，陪同安徽几位地方领导人前往临港参加商业洽谈，碰巧见证了当天临港自贸区新片区的挂牌，自此对邻港超级工厂周边的“不毛之地”念念不忘。

“正是这些‘不毛之地’，就是我们地产发展的机会。”王海燕说，对于企业而言，这类地区现在具备很好的进入空间，“以安徽来说，作为承接上海很多新旧动能转化的溢出效应最大的省，安徽地区对外进行了很多产业交融，包括同临港一类的超大型国有企业合作。正是因为不同城市间的叠加效应，城市项目才有了更多的更新机会。”

而面临当前发展资源越发聚集的背景，王海燕有着独特的判断：“企业要从C端做生意。”

她指出，随着行业资源越来越聚集，民营企业拿项目越来越难，而很多国有企业在资源和内容上都走在前列，开始打造文创园区和非遗园区。这就考验更多地产公司有没有决心朝这方面转型，接触IP授权和文旅景区的导流。也就是说，C端市场越来越庞大，文旅也好，地产也好，城市更新也好，不一定只做政府或行业的生意，而是要从C端市场寻找市场。

李雪鹏：提升景区二次消费能力是关键

RBG睿标环球总经理 李雪鹏

在美国加州生活了7年的RBG睿标环球总经理李雪鹏，将长三角地区与加州进行了一组比较研究。

从GDP来看，长三角地区2018年的GDP数值是近3万亿美元，加州是2.9万亿美元。从人口来说，长三角人口1.6亿，占全国人口比例10%；加州人口3000多万，同样占美国人口10%左右。从面积上说，长三角26个城市面积是21万平方千米，约10个北京的大小；加州面积是41万平方公里，是长三角地区的两倍。

“也就是说，长三角地区用一半土地养活了高于加州数倍的人口，人口密度大，对商业发展而言非常美妙。而如果把长三角作为一个单独经济体进行世界排名，那么长三角和加州都是第五大经济体，完全具备了世界级城市群的势能。李雪鹏说“总之，长三角地区拥有巨大的发展潜力。”

因此，基于自身的文旅商业运营经验，李学鹏指出长三角地区经济发展的新的赋能点：提升景区二次消费能力。

据统计，长三角区域内有5A景区43家，占全国13%；4A景区423家，占全国16%；古村古镇62个，占全国15%。单从从数字角度看，区域内的文旅资源非常丰富。

“但是这里仍然存在问题。一是真正的二次消费量占比非常少，大部分的旅游收入都是来自于门票，来自于于类似义乌小商品类和居住，消费档次没有同当地整体项目量级相匹配。这里需要导入更多体验式的二次消费。”他补充道，“二是运营团队和运营人才相对匮乏。文旅和商业一样，更多的价值激发是后期的运营。在这一层面上，长三角区域和世界先进区域的差距还是比较大。所以，如果要做文旅项目，开发商需要把运营前置。”

江冰：顺着大环境走就对了

美好置业长三角区域总经理 江冰

“不得不说，在长三角城市群，政府具备非常好的服务意识，为商业发展提供了良好的土壤” 美好置业长三角区域总经理江冰认为，当地发展不缺动能，而且其发展能量够足、体量够大、速度够大。

“这些年我切身实地地感受到很多变化。”江冰谈到，比如说杭州到临安，在接下的12月份即将开通地铁，从上海到南通的交通状况也已经得到了很大改善，这是‘速度’的变化；而长三角城市群的政府服务很友好，有很强的商业连接意识，尤其对温州地区做了很好的一体规划，这是其所理解的‘体量’的变化；另外，当地城市和城市之间，区域和区域之间，政策和经济的联动比较密集，杭州、宁波等城市的人口净流入的数据非常可观，商机越来越多，这当地‘能量’的变化。

在长三角地区扎根房地产行业20年的江冰，对接下来的行业发展有自己最直观的预判：“在这里，跟着潮流走就对了。”他表示，有亲民的政府，有可靠的政策承诺，扎根在长三角地区的地产企业在挖掘新动能上拥有巨大的空间。