北京远洋国际中心

写在前面

从一个默默无闻的类似“基建处”的央企分支机构，到总资产过2000亿元、年销售规模过千亿元的大型投融资集团，26个春秋，远洋经历了房地产行业发展的起起伏伏，却始终拥抱变化、激流勇进，保持着蓬勃发展的态势。

1998年，远洋开启了它的市场化变革之路。从治理结构到战略运营方针，远洋进行了果敢的变革，努力推陈出新、不断夯实基础。最终于2007年香港回归10周年之际，远洋强势登陆国际资本市场，在港交所挂牌上市，正式跻身上市房企之列。

2018年，远洋在开启市场化变革20年之后，协议销售额突破千亿元。

一次次的高光时刻，离不开背后的苦练内功和奋勇拼搏。从创立至今，远洋进行了数次大刀阔斧的改革，但始终将聚焦主业、精研产品、提升管理作为核心发展之道；同时，相关多元业务围绕房地产主业协同发展，使远洋在风云变幻的经济环境中形成了一盘棋式的经营格局，实现企业稳健发展。

时代在发展，远洋在前行。前行的道路上，与时代相互成就的初心和决心一直伴随着远洋。

刘帅/文

出发——怀揣“最初的梦想”，风雨兼程

北京远洋天著春秋

新中国成立的70年，经历了翻天覆地的变化。70年春风化雨，祖国焕然一新。人民群众的衣食住行都发生了质的飞跃。一栋栋现代化的楼房如雨后春笋般的拔地而起，满足着人们日益提高的居住需求。这一栋栋的高楼所承载的不仅仅是一个产品、一所房子，更是一个个家庭的喜怒哀乐，一代代人的幸福生活。

鳞次栉比的高楼改变着城市风貌，也在讲述着城市快速发展的故事。然而，快节奏易于扰乱前进的步伐，在充满浮躁、焦虑的环境下，保持定力、坚守初心、保持步调稳健者仍是少数，远洋便是其中之一。

在26年的发展历程中，远洋集团未曾迷失在多变的环境中，始终因循国家方针政策，坚持面向市场，把握民众最关切、最期待的需求和愿望，通过聚焦住宅开发主业，积极践行“建筑·健康”理念，来满足民众愈加多样化的人居需求，在中国房地产行业史上抒写出靓丽的一笔。

“通其变，天下无弊法；执其方，天下无善教。”拥抱变化，使远洋保持开放的心态，更好地适应环境趋势。

1980年4月，邓小平正式提出了“出售公房，调整租金，倡导个人买房”的设想，把房地产行业拉到了中国经济发展的舞台之上。1992年，小平南巡的历史大潮更是推动着房地产快步走向商业化。

1993年6月12日，远洋集团的前身中远房地产在北京东长安街6号正式成立。最初，中远房地产作为中远集团发起成立的国有企业，主要业务就是代表母公司行使行业管理和系统内房地产投资职能，还承担着为母公司兴建家属宿舍楼的工作，有人甚至调侃称当时的中远房地产是中远集团的“基建处”。

或许，在普通人看来这是一个能拿到安稳的“铁饭碗”的单位。但是在远洋集团董事局主席、总裁李明看来这却是一段艰辛的创业之路，最开始几年所有的一切都在摸着石头过河。

彼时，我国进行了多项房改的探索。直到1998年，政府宣布停止福利分房，集体购房退出市场，“住房商品化”成为了政府当时5大改革目标之一，个人购房者成为房产购买的主力军。而此时的远洋，已经开始主动寻求市场化发展, 准确的把握住了市场节奏，直接面向北京市场开发房地产项目，开启了真正意义上的市场化变革。

1999年北京远洋大厦的竣工, 标志着远洋具备了规模化开发能力。此后的三四年间，远洋雷厉风行地在北京落地远洋大厦、远洋都市网景、远洋风景几个项目后，迅速积累起品牌知名度，逐步由管理型向经营型转变，并紧抓市场变革的机遇，开始多项目、大规模并行开发，逐步发展壮大，正式跻身中国房地产行业的前列。

变革时代，不缺少机遇，但机遇却永远只留给有准备的人。远洋集团，正是这样一个在变革时代抓住机遇的企业缩影。

李明曾坦言：“远洋集团的发展没有什么法宝，只是充分理解和执行党和国家的大政方针，循着改革开放的路径去发展。可以说，远洋的每一步发展、每一次蜕变，都与国家改革开放的政策紧密相连。正因如此，我们感恩时代赋予我们的机遇。”

成长——主动求变，快速发展

成都远洋太古里

拥抱变化的理念和开放的心态，让远洋在主动求变中不断前行，驶上快速成长的快车道。

2000年，我国正式加入WTO。为与国际市场接轨，政府推动国有企业建立现代企业管理制度，同时倡导企业“睁眼看世界”，以全球眼光进行战略性调整。

远洋再次率先做出改革动作，无论是战略发展方针的制定、还是治理结构的调整，均从不同维度进行了大幅度的变革。回忆这段历史，李明很感慨：“我们不仅是在做房地产，更是在改造一个传统意义上的国有企业。”

2001年12月，远洋完成首次股份制改造，转变成有限责任公司，中远集团和中化集团持股各占50%。而这次的变革仅仅只是一个开始，也是从此时开始，“顺势而为、以变应变”成为远洋集团重要的发展基因。

紧接着，2003年远洋进行第2次改制，引入多家境外股东，重组成为股权多元化的中外合资房地产企业。 2006年，中远、中化先后将股权转移到其香港公司手中，远洋还通过私募基金引入摩根士丹利等多家国际知名投资机构。2007年，公司正式更名为“远洋地产”，远洋重组成为外商独资经营企业，形成面向市场化的公司治理结构。

这一场历时近5年的改制在远洋史上具有里程碑般的意义。远洋精准把握内外变化，顺势而变，积极调整公司治理结构适应时代变迁也印证了远洋紧跟时代发展的步伐，以变应变的理念，同时更为远洋集团随后的稳健发展夯实了基础。

时间来到2007年，这是远洋集团发展史上具有分水岭意义的一年。

香港回归10周年的大背景下，战略升级后的远洋以红筹身份于香港联交所挂牌上市，股票代码03377.HK。强势登陆国际资本市场，使远洋集团实现资本国际化，迈出了与国际接轨的重要一步。从此，远洋拥有了战略发展更为广阔的视角。同时，远洋手握充足资金，也继续坚定了全国化布局的策略。

正是因为紧紧抓住了改革的窗口期，远洋在上市第2年便被纳入香港恒生综合指数及恒生香港中资企业指数成分股，成为内地在港上市房地产公司10强之一。在早期率先跨越百亿元阵营的房企中，远洋赫然在列。

历经数次变革，如今焕然一新的远洋集团已经形成了包括主要股东中国人寿、大家保险以及公众股东在内的稳定的股权架构；在企业发展的过程中，也得到了来自两大股东的高度认可和大力支持，远洋与股东之间协同发展的优势进一步凸显，为集团的可持续发展注入了能量。

远洋在拥抱变化、主动自我变革的同时也形成了清晰的发展思路，即坚持聚焦主业发展，走精细化的高质量发展道路，让企业发展之路成为一场有逻辑、有方向的战略长跑。

坚守——不忘初心 聚焦主业筑广厦

杭州远洋乐堤港

在1998年我国取消福利分房之后，人民群众对购房的需求出现了爆发式的增长，坐等福利分房的民众开始主动选择商品住宅。居住需求瞬间释放，人们开始对居住环境提出了更多、更高的要求。而读懂需求，为民筑宅，也成为房企的使命。

远洋读懂了新的市场需求，也承担起了时代赋予的使命，始终坚守着为民众打造好房子的 “初心”，坚持聚焦住宅开发主业，不断持续提升产品的设计、研发、施工、建造、装修、服务、运营等综合能力，以“健康”作为品牌及产品内核，持续为民众带来优质的健康人居体验。特别是倾力打造的春秋系、万和系、山水系3大中高端健康住宅产品系，现已遍布全国，成为家喻户晓的住宅产品品牌。

最初，远洋在北京率先打造了“山水系”产品，这是带有明显刚需属性的产品。“山水系”产品一经推出，就以方正的户型、成熟的社区配套，抓住了人们的眼球，以简约、健康、自然、舒适为特色的商品住宅满足了刚从福利分房时代走出的人们的居住需求。

随着时代的发展，人们不仅满足于住宅的“居住”功能，买房者也更加重视居住环境和居住条件的改善。而远洋则顺势而为，抓住人们需求的变化，先后推出了“万和系”和“春秋系”两大高端产品品牌。其中，“万和系”定位于高端改善型健康产品，面向城市精英群体。在地段选址上，项目一般落位于城市稀缺的核心地段或者潜力发展中心；在产品打造上，“万和系”以“生命共生、生活共振、生长共鸣”为标准，打造3大要素17项健康标准，用超过105个人性化细节，从用户健康出发，涵盖了“空气、水、营养、光、运动、热舒适、声环境、材料、精神、社区”10大层面。面对高标准的人居需求，“万和系”从健康理念、营造工艺、项目选址角度来锤炼产品，一击即中，赢得城市中产阶层的青睐。

如果说“万和系”从更高层次的人居体验来满足人们的居住需求，那么“春秋系”则超越了物质层面，上升到与时代人文精神共振，与城市发展同行的更高格局，为人们筑造兼顾传统文化精髓，引发精神共鸣的新时代人居环境。作为人文格调高端住宅的代表产品，“春秋系”致力于城市建设和建筑文化复兴的美好愿望，充分利用城市周边的生态保育区，铸造有人文意境的居所，实现城市、自然、文脉与建筑更好的结合。

多元化的、富有特色的住宅产品线使远洋精准地把握住了市场需求趋势，在住宅开发领域占据了一席之地，这也帮助远洋继续面向市场，满足人们更多元化的生活需求奠定了基础。

随着中国经济换挡加速，消费升级时代下的人们的需求也越来越多样化。由此为开端，远洋围绕其住宅主业，陆续启动了商业地产、养老产业、物流产业、资本运营等诸多新业务，打造出与住宅开发主业相互协同的多元产业格局。

在商业地产领域，远洋基于其住宅项目催生的生活、社交需求以及在开发建设领域积累起的经验，开拓出庞大的商业地产规模。目前，远洋的商业项目均位于一线和核心二线城市，产品涵盖写字楼、综合体、购物中心、酒店等丰富业态。其中，北京颐堤港、杭州远洋乐堤港、成都远洋太古里都已成为当地的商业地标，承担着引领周边区域转型发展的使命。

物业服务，则是基于房子衍生出的又一庞大需求，也是远洋伴随其开发业务很早就开始布局的业务。远洋旗下的物业品牌远洋亿家通过自身资源能力、整合优质第三方资源，匹配适宜的商业模式为用户提供“便捷、可靠、高性价比”的服务，已成为位居全国物业服务综合实力排名前列的知名品牌。目前，远洋亿家全服务生态链条上的产业已涵盖养老服务、健康医疗、智慧社区服务、社区商业等增值业务，以及工程服务、仓储服务等专业业务，为未来社区消费提供支持。

除此之外，在开发业务积累起的品牌效应以及在空间设计、营造、服务、运营等全链条形成的资源和经验沉淀，也为远洋发力养老服务提供了动能。目前，远洋旗下高端养老品牌椿萱茂已成为行业高端养老服务的标杆。 椿萱茂以“服务”和“运营”为核心竞争力，致力于整合内外资源与养老产业进行融合互补，探索打造健康养老产业链，让更多长辈拥有高质量的晚年生活。针对不同的市场需求，椿萱茂提供的多元化的产品，为处于不同健康状态的长者打造了CB老年公寓、CLRC长者社区和CBN护理院等多条产品线，逐步实现针对不同类型长辈的养老服务全链条覆盖。

与此同时，远洋集团在追求产品品质的道路上，让健康逐步成为了远洋产品最为明显的标签，努力践行着人、建筑、环境三者的和谐发展。远洋在2015年12月在国内率先引入美国WELL健康建筑标准，在随后数年对健康建筑的探索与研究后，逐步探索WELL标准的中国化实践，以及具有自身特色的健康标准。如今，远洋集团已搭建起一套围绕国人身心健康需求的《远洋健康建筑体系1.0》，并成为远洋集团实现“建筑·健康”理念落地的主要举措和抓手之一。

目前，远洋大部分的新项目都采用了健康建筑标准，商品住宅的技术含量和建筑质量明显提升；截至2019年9月，远洋集团落地健康建筑体系项目共66个，面积达1164万平方米，遍及36个城市。在WELL标准落地方面，目前已有广州、上海、沈阳、杭州4个城市5个项目正式获得WELL金级认证，已注册及正在注册面积超过130万平方米。诸多健康建筑的落地，证明远洋一直以实际行动践行健康理念，创建能为用户带来价值的“健康生活时代”。

如今，从住宅开发业务到商业地产，从传统的物业服务到创新型的养老产业，从房地产实业到资本运作与实业发展的双轮驱动，从满足基础性人居需求到坚持“建筑·健康”理念引领中国人居环境变革，远洋紧密围绕住宅开发主业，不断打磨产品力，并逐步搭建起与主业实现协同发展效应的多元化业务体系，走出了一条“围绕主业、协同共进”的“远洋特色”发展道路。

前行——冲刺未来，前景可期

远洋椿萱茂

从1993年至今，远洋集团已经走过了26个年头，在这20多年的时间里，远洋集团已经成长为资产规模超2000亿元，以房地产实业为基础、多元业务协同发展、具有领先产业投资能力的投融资集团。目前，远洋已在京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝5大城市群47座城市布局业务，实现全国范围内的谋篇布局。

2019年，远洋集团提出“精耕细作、强身健体”的年度主题，坚持主业规模化和管理精细化的策略，从外延和内源两个角度谋求高质量发展。

迈入千亿房企阵营的远洋集团并没有就此停下脚步。2019年上半年，远洋继续保持快速发展，销售节奏明显提升，上半年实现协议销售额约600.8亿元，较去年同期增长约33%，创出历史新高；实现营业额人民币164.74亿元，同比增长7%。

截至2019年6月30日，远洋集团的总土地储备达到了5330万平方米，充足的土地储备为远洋集团继续围绕5大城市群深耕发展，结合区域特点，挖掘区域潜能，释放区域价值、实现可持续高质量发展奠定了基础。

纵观远洋的发展史，调整、改革、蜕变是远洋一直以来的状态，于每一个风口处紧跟政策导向，精准发力，赢得起跑先机，才能真正成为时代发展大潮中的受益者。

当然，顺势而为不仅顺应的是国家政策，更要顺应的是民心。顺应当下时代市场与人民群众的需求，才是真正的顺势借势。

远洋集团能够发展壮大的另一个关键因素就是，始终牢牢抓住市场与把握民众最关切、最期待的需求和愿望，并以此调整自身的业务格局，才得以在激烈的市场竞争中立足、发展并打造出自己的核心竞争力。

不忘初心，在26年的发展历程中，远洋集团始终以坚持聚焦住宅开发主业为方向，并以此完善自身的产业格局，同时积极践行“建筑·健康”理念，来满足民众愈加多样化的需求以及市场趋势，正像远洋集团自己承诺的那样“通过极致的品质与专业的能力赢得人们的尊重与认可,促进人与社会向更积极的方向转变。”

新中国成立至今已70年。70年，可以改变一座城市；70年，可以洗掉一代人的铅华；70年，可以看清一个行业的变迁。作为中国房地产行业的一员，远洋集团在这场时代大潮中留下了奋斗的身影和踏实的足迹，未来，也依旧在不断变革、不断前行，而这个时代终将赋予它最美丽的一抹亮色。