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壮丽70年·共和国地产印迹访谈系列|厦门市住房保障:两个“夹心层”与它的解决思路
20万人住房得到保障的背后是厦门市住房保障和房屋管理局多年辛苦工作的见证与最好的奖励。
财经  2019-10-19 12:12
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20万人住房得到保障的背后是厦门市住房保障和房屋管理局多年辛苦工作的见证与最好的奖励。



厦门市住房保障和房屋管理局郭俊胜局长(左一)调研马銮湾保障房地铁社区。


写在前面


从2006年开始,厦门市充分发挥经济特区先行先试的政策优势,大力推进社会保障性住房建设,并率先在2009年出台了全国首部地方性法规《厦门市社会保障性住房管理条例》。13年里,通过一系列法规的实施与配套文件推进,基本形成了以保障性租赁房、公共租赁住房、保障性商品房等分层次、全覆盖、租购并举的住房保障政策体系,基本实现了厦门市中低收入住房困难家庭逐步得到应保尽保,非中低收入住房困难家庭适度保障,环卫、教育、卫生等行业一线职工和“新市民”的住房困难问题较好解决。截至2019年8月,厦门市累计分配各类保障性住房约8.45万套,保障人数超过20万人。


马琳/文


“厦门住房保障体系全覆盖、多层次,能够让不同类型人群都能找到相应的保障渠道,让外来务工人员到厦门能够有比较舒适、安定的居住环境。”厦门市住房保障和房屋管理局局长郭俊胜表示。


8月14日晚,中央电视台《新闻联播》以《住房保障:给困难群众一个幸福的家》为题,报道了十八大以来住房保障工作成效,主要介绍了厦门市住房保障情况、常州市住房保障性况,在接受中央电视台采访时郭俊胜表达了上述观点。


厦门市住房保障情况如何?来自厦门市住房保障局的相关文件显示,截至2019年8月,厦门市累计分配各类保障性住房约8.45万套,保障人数超过20万人。


从2006年开始,厦门市充分发挥经济特区先行先试的政策优势,大力推进社会保障性住房建设,并率先在2009年出台了全国首部地方性法规《厦门市社会保障性住房管理条例》。13年里,通过一系列法规的实施与配套文件推进,基本形成了以保障性租赁房、公共租赁住房、保障性商品房等分层次、全覆盖、租购并举的住房保障政策体系,基本实现了厦门市中低收入住房困难家庭逐步得到应保尽保,非中低收入住房困难家庭适度保障,环卫、教育、卫生等行业一线职工和“新市民”的住房困难问题较好解决。


20万人住房得到保障的背后是厦门市住房保障和房屋管理局多年辛苦工作的见证与最好的奖励。


两个“夹心层”与它的解决思路

后溪花园保障性住房实景图。


随着厦门社会经济的快速发展,以及城市化进程的不断加快,城市商品住房房价不断上涨,房价和收入增长水平的差距越来越大,原有的住房政策体系出现了覆盖面不能很好对应等新情况新问题:廉租住房针对最低生活保障线以下群体(低保家庭),覆盖面小,供应量有限;经济适用住房只售不租,且价格相对于许多中低收入家庭来说经济压力较大;市场商品住房由于价格居高不下,对于中等收入群体甚至刚参加工作的中高收入群体也一时难以承受。这样,就逐渐形成了住房政策的两个“夹心层”:


第一个“夹心层”,是不属于廉租住房申请对象,符合经济适用住房申请条件但又买不起经济适用住房的中低收入及以下群体;


第二个“夹心层”,是不属于经济适用住房申请对象(即中等及中等偏上收入家庭),又买不起市场商品住房的群体。


从2005年下半年开始,在厦门市委、市政府的统一部署下,市政府成立了工作小组,就如何解决住房“夹心层”群体的住房困难问题开展了调研。在考察了香港、新加坡等地的先进经验并结合厦门市实际情况的基础上,厦门市在全国首次提出了“社会保障性住房”的概念和解决住房政策“夹心层”问题的思路:


对第一个夹心层解决思路是:推出有补贴租得起的租赁型政策房,即保障性租赁房。


对第二个夹心层解决思路是:推出总价小买得起的销售型政策房,即保障性商品房。


郭俊胜表示,在这个过程中,对于保障房的“保障性”也进行过多次探讨,最后确定了“社会保障”概念。


时间回到1998年,彼时,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号),停止住房实物分配,同时建立了面向社会供应的廉租住房、经济适用住房制度,要求各级政府履行住房保障职能。


根据国家相关住房政策,厦门市组织对原有各种住房政策类型(如单位自管公房、直管公房、单位自建房、统建房、解困房、房改房、廉租住房、经济适用住房、安置房等)进行了逐一梳理、分析,经过数次讨论,结合住房制度改革中面临的问题,初步达成了共识,提出了“保障性住房”这一名称。在讨论中,有些专家提出,再进行政府的住房实物分配,是不是又会走回单位福利性分房的老路?为了更好地体现政府履行住房保障的职责,厦门市又创造性地在“保障性住房”前上加“社会”二字,以示和原来的单位职工福利性分房制度作明确的区别,这一定义主要是基于原来的单位职工福利性分房政策国家已明确停止,而廉租住房、经济适用住房等是面向符合申请条件的社会不特定群体,并不具有原来单位职工分房的福利性质,强调其“社会”属性和保障属性,可避免引起概念混乱。因此,“社会保障性住房”这一具有深刻内涵和科学思考的名称就成为厦门的首创之举。


2009年《厦门市社会保障性住房管理条例》的出台,表明厦门市社会保障性住房这一新的住房制度,以地方立法的形式确定下来,为厦门市大力推进保障性住房建设、依法管理和建立长效机制提供了法律层面的保障。通过立法,规定了社会保障性住房建设用地应当纳入本市年度土地供应计划,确保优先供应。通过立法,明确了社会保障性住房建设资金筹集渠道为:


年度公共财政预算安排的专项建设资金;


提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额;


国有土地使用权出让收入中提取一定比例的资金;


中央和省级财政预算安排的社会保障性住房专项建设补助资金;


社会保障性住房建设融资款;


其他方式筹集的资金。


厦门市社会保障性住房体系的核心是将以往住房分配的“福利性”转变为“保障性”,着重保障中低收入住房困难家庭,通过不断扩大住房保障覆盖面,从保“最低”到保“低”保“中低”,并逐步将非中低收入住房困难家庭纳入住房保障范围,创新性地将社会保障性住房从“保低”向“保基本”转变,面向厦门市全体居民供应满足基本居住需求的具有保障性质的住房。


建立住房保障运营管理新模式

杏北锦园居住区。


经过这几年的推进,基本形成了良性发展模式,并有了不错的成绩。


一是,保障性住房建设方面。


自2006年大力推进社会保障性住房建设以来,截至2017年底,已竣工交付保障性住房23个项目7万套。厦门市委、市政府提出2017年到2020年新建10万套保障性住房的建设目标。


2017年,厦门市瞄准群众切实需求精准发力,创造性地提出保障性住房“地铁社区”模式,即“地铁站点+保障性住房”。以“区位好、配套好、品质好、环境好、规模大”的“四好一大”理念为指导,一次规划、分期实施,全面推进地铁社区建设,进一步提升保障性住房功能品质。已策划生成的4个“地铁社区”,规划总用地约1126.5公顷,建成后将提供保障性住房约6.8万套。


二是,创新发展,建立住房保障运营管理新模式。


近年来,厦门市不断探索创新保障性住房管理体制机制,探索建立“政府主导、企业运作”的住房保障运营管理新模式,成立了保障性住房国有专营企业厦门安居集团,负责实施公共租赁住房投资、建设、运营和管理及接受政府委托承担保障性住房企业化运作工作,通过多种渠道加强规范管理,从“住得进”到“住得好”不断下功夫,让人民群众最大受益。


三是定向分配,实现不同群体精准保障。


首先是基本保障,分类分批试行精准配租。在根据《厦门市社会保障性住房管理条例》规定对低保家庭予以优先分配;对孤寡、残疾、重点优抚对象予以适当优先分配;对危房侨房拆迁对象实行单列分配的基础上,试行单种房型批次配租,有效提高配租成功率;并专门开展面向含有70岁以上老人的申请家庭、曾经参加过意向登记三次摇号未中的家庭配租,有针对性地解决不同群众的刚性住房需求。


其次是精准定位,定向保障一线困难职工。优先保障环卫、公交、教育、卫计等城市公共服务领域、特殊艰苦岗位一线住房困难职工的居住需求,为1600多名公交、环卫系统和1200多名教育系统、卫计系统、基层公安民警一线住房困难职工提供了宿舍型房源。立足城市发展,推出专门批次定向保障本市各类重点发展产业职工的住房需求,扶持重点产业、重点领域,为高科技、航空、光电等重点行业的住房困难职工定向提供公共租赁住房。2016年8月至今,共开展59个批次集体宿舍型配租,为1.21万名在厦稳定就业的无住房职工解决了居住问题。在产业园区周边推出公共租赁住房,就近定向保障产业园区就业的住房困难职工。


四是,科学管理,提升保障房小区管理服务水平。


首先,运用科技手段加强监督。依托建设保障房精细化监管系统、人脸识别系统等,及时发现长期空置、转借转租等违规使用行为,加强小区安全管理,并实现远程关注孤寡、残疾等特殊群体,及时予以人文关怀,营造安全稳定的居住环境。人脸识别系统已成为厦门市保障性住房的“标配”。


其次,开发信息系统提高效率。通过开发公共租赁住房信息管理平台,进一步加强运营管理。管理平台涵盖申请审核、选房分配、合同管理、费用缴交、入住巡查、退出等业务,实现从申请、审核、公示、轮候、选房、入住、监管、退出全过程信息化管理,同时,建立全市公共租赁住房的“大数据”管理机制,实现承租人信息、资产信息等的精细化管理。


再次,建立咨询专线便利群众。建立咨询专线968383,同步建立维修维护平台、客户服务平台等,实现客服管理、报事报修、政策咨询、租金催缴、发布通知等联动功能,逐步形成“统一客服、统一维修派单、统一结算”的客服中枢。通过多个平台联动机制,促进运营企业切实抓住群众最直接的需求,提供更加便捷高效的服务。


第四,完善生活配套提升品质。为了提供全方位的居住体验,满足住户日益增长的美好生活需要,针对公共租赁住房不同群体,提供更贴近市场需求的生态圈小区服务,推出“安居公舍”系列产品,涵盖健身、社区便利店、咖啡馆、公共厨房、公共洗衣房、贴心管家等,努力打造“安心居住、优质服务、共享空间、智慧管理”的公共租赁住房新社区。


第五,打造服务标准规范管理。从小区环境、配套设施、客服品质、企业建设、社区文化、人才管理等六个方面,对标商品房小区一流物业管理,编制《厦门市社会保障性住房小区管理服务规范》,作为地方标准列入课题,《规范》主要包括保安、保洁、维修、客服、人员配备等物业服务标准,以及业主职责、监管机构、住户自我管理、考核标准等内容。


通过上述策略的实施,按照“政府主导,企业运作”的原则,进一步发挥保障性住房运营企业在保障性住房领域供给侧结构性改革的主体作用,逐步探索、构建市政府决策协调、住房保障行政主管部门指导监督、企业按市场化机制进行投融资建设运营管理的新机制,优化资源配置,提高运作效率。


建立完善“低端有保障、中端有支持、高端有市场”“租购并举”的住房政策体系,促进住房制度发挥长效作用。


搭建全覆盖的住房保障政策体系

滨海公寓。


随着住房保障体系的完善,郭俊胜表示,“厦门市希望打造一个既符合中央提出的‘完善租购并举制度’‘房子是用来住的,不是用来炒的’精神,又符合本地实际的分层次、全覆盖的住房保障政策体系。”


经过多年的探索和实践,厦门市保障性住房主要分为三种类型,包括以配租方式保障的保障性租赁房和公共租赁住房,以配售方式保障的保障性商品房。今年以来,为加强招商引资,更好地吸引和留住人才,先后完善了厦门市高层次人才安居政策、厦门市高技术高成长高附加值企业骨干员工住房保障若干意见等政策文件。目前,厦门市住房保障分两大体系:保障性住房和人才住房。其中人才住房专指面向厦门市A+、A、B、C类高层次人才配售。保障性住房包括:保障性租赁房、公共租赁住房和保障性商品房。


在保障性租赁房方面,主要面向本市户籍低收入、中等偏下收入住房困难家庭租赁使用,以申请量最多的2~3人户为例,低收入家庭年收入不高于6万元,中等偏下家庭年收入不高于10万元。对符合条件的申请家庭按家庭年收入情况予以90%、80%、70%、40%四个档次的分档租金补助,对符合条件的低收入家庭予以40%的物业服务费补助(其中,低保家庭予以80%补助)。


在公共租赁住房方面,包括市级公共租赁住房和区级公共租赁住房。市级公共租赁住房主要面向本市户籍家庭年收入为中等收入、中等偏上收入的住房困难家庭,未享受政府其他住房优惠政策且在厦无住房的各类人才,在厦稳定就业的其他无住房职工等三类租赁对象租赁使用。符合条件的人才和在厦稳定就业无住房职工不设户籍和收入限制,由单位集体申请。按市场租金标准计租,原则上由运营企业按市场租金标准的30%予以优惠。根据“三高”企业的成长性和贡献,各区人民政府(园区管委会)可通过单独批次切块分配一定数量的公共租赁住房给“三高”企业,由企业配租给符合条件的骨干员工、新就业大学毕业生租住。


在保障性商品房方面,主要面向本市符合条件的无住房家庭配售,销售价格原则上按市场评估价的45%确定,保障性商品房交付使用5年内不得上市交易,满5年可上市交易,交易时的增值收益应按优惠比例补缴土地收益等价款。其中,本市户籍无住房的骨干人才可单独批次配售。保障性商品房中,根据“三高”企业的成长性和贡献,通过单独批次配售方式,由行业主管部门切块分配一定数量的保障性商品房给“三高”企业,再按有关流程审核公示后,配售给符合条件的骨干员工(家庭)。


在人才住房方面,对符合条件的厦门市高层次人才单独批次配售人才住房。根据最新完善的高层次人才安居政策标准,符合申请条件的A+、A、B、C类高层次人才的住房面积控制标准分别提高至最高200平方米、150平方米、120平方米、100平方米,并新增了A、B、C类高层次人才的人才住房交房入住10年且人才在厦工作满10年后可按年赠送5%增值收益比例等具体条款。


另外,在面向厦门市户籍的中低收入住房困难家庭配租保障性租赁房方面,会按市场租金标准计租,由政府按不同家庭收入标准分别给予房屋租金90%、80%、70%、40%的租金补助。实行精准配租,低保家庭予以优先分配,对孤寡、残疾、重点优抚对象予以适当优先分配;对居住在危房、侨房的申请对象或不符合安置的拆迁对象实行单列分配,在政策上确保“应保尽保”。经摸底调查,目前需要住房保障的中低收入住房困难家庭约还有5000户,其中对申请住房保障的城市低保和特困人员家庭已实现“应保尽保”。未来,厦门市还将通过提高中低收入家庭收入(资产)标准上限,不断扩大保障性租赁房的保障覆盖面,每年预计新增5000户中低收入住房困难家庭纳入保障性租赁房保障范围。




| 马琳 | 编辑:本站编辑| 2019-10-19 12:12

标签:70年 厦门 住房保障
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