丨中房报记者 苗野 北京报道

“全国大把的资本要进入深圳市场。前段时间深圳有一个楼盘开盘，190多套房子冻结了一千多亿元保证金，深圳的城市更新不是资金的门槛，是政策门槛。”12月4日，北京，在由中国房地产报、中国房地产网、中房智库、中国住交会组委会主办的“绿中国•芯地产 CIHAF2019第二十一届中国住交会”上，深圳前海润禾投资管理有限公司执行总裁曹邵鸣分享了六个深圳城市更新发展趋势，以及发展趋势对基金的影响。

一是先行示范区。今年8月18日，深圳被列入先行示范区，某股份制银行批了六七百亿元的额度，专门投资于深圳的城市更新，而且把城市更新列入非房地产开发项目，所以审批完全采用绿色通道。

先行示范区对深圳的城市更新，对住房保障、产业科技、教育、医疗、文化都做出了要求，这也会导致未来城市更新发展，可能会更多地注入政府的意志，原来市场化的特征会弱化。有了先行示范区的保障，政府的很多措施走得就会更大一点，这对基金的长远发展是好事。这些带有公益性的用地供应将会引起政府的重视，深圳全口径财政收入9100亿元，其中卖地只有四百多亿元，钱很多，就是没有地，所以政府的先行示范区，对产业、教育、医疗的落地，需要土地供应来支持。

二是产业的驱动。深圳对产业用地非常较真，发布很多政策，严控工业红线。这会导致一个问题，你做城市更新不能光做住宅，我们做基金，一般做以住宅为更新方向的项目，但是政府希望引导你，很多项目只能做工业，比如公改项目，从长远布局来看，基金需要长期限、大批量、低成本的资金布局产业地产。现在很多学者在研究把reits 引入深圳城市更新，我认为不靠谱，长期的资金是支持产业的运营，到了能产生现金流的时候才能进来，这也是一个趋势。

三是拆迁。拆迁是城市更新里所有参与方，包括金融机构、开发商最头疼的问题。深圳现在很多已经失败的项目都是死在拆迁上。为了解决这个问题，政府也在出台文件，这对基金参与城市更新来说是重大利好，整体测算都会好看很多，因为期限缩短了，但实际效果有待观察。

四是保障性住房。深圳市政府一直特别警惕高端产业外流，觉得高房价成为深圳产业发展的最大障碍，包括政府现在限制城中村改造，认为城中村是核心的竞争力，价格很便宜，而且在城市核心地段，虽然条件很差，但是对于外来的学生或者是年轻人可以住，否则一旦更新完，马上价格从一两千变成五六千元，所以政府现在想尽各种方法增加保障房，而且出台了一个规划，2035年深圳要供应170万套房子，其中60%都是保障性住房，这对基金也会产生重大影响，以后开发商做更新，给政府贡献的保障性住房会更多。

五是片区统筹。统筹是深圳城市更新里专有的术语，会导致什么问题，基金找我融资的时候，我必须要看一下政府对这一块片区怎么规划，如果政府对这个片区有统筹，你必须要联合其他开发商一起玩，就会导致利益的协调，你建学校，我建住宅，我的住宅里要分你一部分，因为你把你的地贡献给政府建学校了，里面涉及很深的利益博弈，我们做基金最怕的就是这一块。

六是城市更新的专业化。深圳城市更新这十年，已经形成了几百个政策文件，而且每周都有政策文件出来。深圳从最顶层的框架设计，政府的流程，每个政府的权限，包括一些技术指标，怎么算容积率、业态、价格都有标准，而且每个区还不一样。以前是你有关系就行，你能搞定村主任，搞定原来的业主就可以，现在不行，现在要很专业。