| 中房报记者 许倩 北京报道

随着城市经济与产业发展，国内产业新城已经从过去依赖产业政策发展到通过提升运营效率来增强园区价值的新阶段。如何做好产业新城与产业园区运营，成为业界最为关注的话题。

12月5日，由中国房地产报、中国房地产网、中房智库、中国住交会组委会主办的“产业中国——2019中国产业园区与产城融合大会”上，中科产城（北京）建设开发有限公司董事长郭莹辉发表题为“全景运营：产业园轻资产之王道”的主旨演讲。他提出全景运营概念，认为作为产业园行业最高级别运营商，也是最高标准要求的运营商，应具有复合型能力，为资方提供全周期、全业态、全流程服务。

“在全景运营之下，委托方有钱有地委托给我们做项目管理，我们具备了全面操盘的能力，不再让业主操心，不让投资方承担担惊受怕的风险，这是我们的王道。”郭莹辉说，全景式的园区轻资产服务，这是我和我们的同行们应该追求的最高境界。

政策收放决定行业走势

“产城运营行业受政策收放决定生死。”郭莹辉表示。有人说在北京产业地产已死。在北京，2019年发生了很重要的政策事件，如2019年5月23日《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关规定的通知》，明确已建成研发、工业项目“能不能转让”、“怎样转让”、“谁来审核”的问题。北京出台的系列政策，对于已建成的工业物业，将来分割销售等会受到极严苛的限制。同时，对于产业准入，按照高精尖的要求，北京也做了非常严的准入条件设置。

但产业地产发展还是有可能的地方。郭莹辉举例说，比如深圳、东莞、惠州、济南、郑州等地，还有发展机遇。这些城市创新了工业用地政策，这些政策的共性就是在城市更新空间中，给工业用地与商办用地、住宅用地之间找出投资的平衡，在园区适度配置产业链服务需要的公寓、办公和商业，使园区不再变成一个产业的孤岛，这样的政策创新对于追求地产回报的产业地产商而言，是一个有限的惊喜。

但郭莹辉认为，以追求产业高回报来做产业地产，或者做产业运营，这条路终究走不通。“未来的产业地产应该以帮政府做产业导入和城市区域运营为核心，这个方向走对了，产业地产商才可能成为真正的城市运营商和园区运营商。”

两大残酷现实

“2019年是产业地产严冬，做产业园冷得彻心寒骨。”郭莹辉说。

郭莹辉认为，产城运营行业面临两大残酷现实，一是产业地产“重不起”，由于资金成本高、销售政策限制多、实体经济需求减退、捆绑住宅越来越难；民营产业地产商玩不起，不得不由重资产转型轻资产运营。二是，传统房企转型难。

近年来数以百计的传统房企介入产业地产，但真正成功的非常少见，传统房企为什么做不成产业园或产业地产？

在郭莹辉看来，有两个最要命的因素，一个是高周转思维定势是死敌，挣惯了快钱的开发商，操作产业地产非常不适。瞧不上做产业园的企业，觉得利润太低，周期太长，需要动用的资源太多，总之挣钱慢，挣钱少，自己战略上根本就不匹配，所以试一试就放弃了。二是招商团队组建难。“地产和产业地产就好比是狼和狼狗，看着像，其实是完全不同基因的两个物种。从项目策划、非标建造、产业招商、园区服务、股权投资、资产管理等，在项目全周期内需要非常复合的、全链条的操盘团队。”

“产业地产就像跑百米跨栏一样，你在屋里跑，你以为门槛很低，等你跳过去十个槛、八个槛，不知道还有多少槛的时候就累死了，门槛低，但是坑特别多，所以产业地产商是经过血淋淋的教训换来的全链条的运营能力，十年来我们就是这么走过来的路。”郭莹辉说。

产业园区盈利模式从哪来

“产业园与产业城运营这个行业非常热闹，来自不同领域的人都涌入这个行业，包括开发商、基金、科技企业，还包括做平台类的企业，他们在追求什么？是追求产业本身发展为地方经济带来贡献，还是通过地产红利获取短期的回报，我认为这两个都必须有。”郭莹辉表示。

作为城市运营商，园区的盈利模式从哪儿来？郭莹辉认为，第一是平台业务收入来源，产城运营商、园区运营商最大的收入来源就是平台型收入，包括与政府在土地环节的分成，包括政府对招商层面的奖励和税收的返还，还包括园区公共服务平台、基础设施补贴等方面。

第二是运营商物业开发的收入，包括住宅销售、办公物业销售、商业物业销售，以及其他产业地产销售的收入。

第三是城市运营服务收入，包括园区运营服务费和租金、其他产业运营服务费和租金、产业服务收入，代运营收入、物业费、资产管理增值等。

第四是物业里装的企业带来的股权投资机会，包括地产基金、PE和风险投资、资产证券化、融资担保、增值等收益。

“这些收入如涓涓细水，构成运营商的盈利来源。“郭莹辉说。

奴隶、雇佣军、大将军三个角色

2019年，产业城运营商面临产业地产严冬，怎样才能活得好？郭莹辉认为，产业地产或产业园区运营商应该扮演好三个重要角色，一是奴隶，二是雇佣军，三是大将军。

郭莹辉解释道，用行业术语说，做奴隶就是做招商运营，这是最传统的园区轻资产运营模式，就是为物业的业主招商、销售服务，像奴隶一样挣辛辛苦苦的体力钱。

做雇佣军，就是小股操盘，运用产业资源、开发经验帮助开发企业完成项目中产业园区策划定位、载体建设、产业导入等，像雇佣军一样，依靠“才力“成为“专业代建、代运营”的运营商。这其中我们还有可能跟投一把。

大将军的角色，就是再进一步——独立开发。当我们具有强大的产业资源导入能力，又有强大的操盘团队，就可以“携产自重”，像将军一样依靠智力统筹调度各种资源和要素，与地方政府、金融机构洽谈产业园区项目开发合作。

“这就是产业地产运营企业未来的生存角色站位，谁苦谁知道。往哪个方向发展，无非就这三个方向。”郭莹辉说。

全景运营：产业园轻资产之王道

郭莹辉提出全景运营概念。他认为，作为产业园行业最高级别的运营商，也是最高标准要求的运营商，应具有复合性能力，全周期、全业态、全流程提供服务。

郭莹辉所说的全周期，就是在前期策划方面，产业园区运营商应具备投资顾问能力；中期，应具备工程咨询和项目建设管理能力；后期，具备产业招商和资产经营能力。在全项目周期内，能够提供一条龙的合作与服务。

全业态，就是一个产业园不再是单一园区，而是产城融合类型，产业园区里有很多孵化器，有各种各样的产品线，作为运营商能够具备全业务能力操盘，不需要投资方再分别去找开发商等企业合作。

全流程，要求产业园区运营商能够在资方委托之下，在法律授予的最大主体上，能够受人之托完成所有的业务操作，与不同的法律主体完成商务、业务、财务、法务全面的管理体系，交一本合理的财务账。

“在全景运营之下，委托方有钱有地委托给我们做项目管理，我们具备了全面操盘的能力，不再让业主操心，不让投资方承担担惊受怕的风险，这是我们的王道。”郭莹辉说，全景式的园区轻资产服务，这是我和我们的同行们应该追求的最高境界。