丨中房报记者 许倩 苗野 北京报道

见证中国房地产业、中国房企从小到大，已连续举办21年的中国住交会，在12月4日、5日如期而至。今年大会的主题是“绿中国·芯地产“，寓意从新形势中窥见微市场，解开房地产发展新征途的奥秘。

最受关注的是，今年的中国住交会上中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮的一番演讲，之前长期担任住建部政策研究中心主任的陈淮，熟知中国房地产发展史。陈淮说，40年来，改革开放成就了中国房地产业，房地产业也改变了中国，房地产告诉人们，消费不是罪恶，现实幸福不是罪恶，有产不是罪恶，城市不是罪恶。“上世纪80年代初，我国城镇居民只有1.6亿人口，现在有8.9亿人口。”从大历史、大时代角度，陈淮所说符合实情。

房地产不可恶

但大历史大时代的另一面，是小细节。近十年来房价连年翻涨，核心一二线城市更是高位连升，广大数量的普通购房者对房价很不高兴。这种不高兴的情绪自然转移到商品房提供者的开发商身上。

陈淮就此说，房地产业并非像我们想象或很多媒体描述的那样令人厌恶、可恶，实际上房地产行业对国家和社会的发展起着非常重要的推动作用。直到今天，国家面对经济增速下行的巨大压力时，房地产仍然作为中流砥柱，屹立于最重要的行业之列，“扩大内需是一项需要长期坚持的战略方针，这是1997年亚洲金融危机后，中国就坚持的战略”。大处着眼，的确如陈淮所说。可是，从具体之处而看，中国房地产业从2008年以后，因为节节升高的房价，不断遭受社会无数诟病、质疑，人们因为房价，十分焦虑。重要的经济支柱产业这种宏大叙事，并不是购房人所关心的议题。

但陈淮提醒，上世纪70年代末到80年代初，甚至贯穿整个80年代前10年，我国面对的是严重的住房危机——“房荒”，当时为规避1978年唐山大地震，北京很多居民在院子里搭地震棚长达11年，这种情况不是极端个别偶然的现象。面对严重的房荒，我们有了城镇住宅建设的大发展以及房地产业的兴旺。

2017年，党的十九大报告提出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经能转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。陈淮认为，“我们的目标绝不是在我们达到全面小康社会后让老百姓成为无产者，房地产带来的最大的改变就是要让更多人群成为有产者”。陈淮表示，拥有资产是一件好事，但是同时要承担风险，注重自身的风险承受能力，合理配置自己的资产。

城市更新沪深模式

房价之外，40余年改革开放使得中国城市和房地产一路繁荣，由此也出现了全国房地产领域存在大量老旧资产，有数据预估总规模达200万亿平方米，很多城市急需通过改造升级重新焕发价值。上海、北京、深圳等重点城市，城市更新的浪潮已然掀起。

从模式上观察，中国一线城市的更新模式最受关注的是深圳和上海。深圳模式类似开发逻辑，广州和深圳房地产公司都有城市更新事业部，如龙湖和万科在广州的分公司叫做广州城市更新事业部，这其实是一种拿地手段；凯德也表示要拿地只能去做城市更新。中国城市更新论坛秘书长、城智更新研究院院长陈方勇对此表示，“虽然深圳比较特殊，但我个人认为这样做不能长久。”

陈方勇认为更主流的城市更新，应该是综合整治。陈方勇认为，中国最接近于传统欧美意义上的城市更新只有上海，有退出路径，有好的交易市场，有好的融资环境，也有好的政策支持。“为什么黑石和凯德不去深圳和北京买楼却到上海买楼，因为国际资本认为在上海能实现退出，只是时间的长短而已，我把这个叫做资管逻辑，能明确地知道用什么样的价格买进。用黑石的话说就是——买、运营、退出。”

来自金融界的平安银行地产金融事业部总裁助理朱嵬说，城市更新项目目前确实面临融资难题，这主要体现在前期。一般来讲房地产融资要么是土地，要么是项目公司股权或上级母公司的担保，但通常城市更新的初级阶段都没有这些基础。朱嵬说，因为土地还没有拆出来，有的可能立项刚过，深圳城市更新有一个非常典型的分界点，就是“四会”是否过完，通常情况下，“四会”没过，和政府的协议没签完，和村民的安置协议也没签好，这种情况下金融机构很难介入。

从深圳旧改看，朱嵬认为比较好的方式是基金+银行，共同服务旧改的运营商。基金做天使轮，银行从B轮参与，给旧改贷款，用于拆迁，补偿安置，过渡期的租金补偿。“我们有一些要求，比如村民的签约率达到90%，拆迁形象进度达到80%以上等等一些硬性标准，这是风险控制措施。” 朱嵬称，平安集团和平安银行一直在民生普惠这一块有大量的资金和投入，同时积极参与大湾区区域的旧改及更新项目。

无论认同不认同哪一种模式。与会嘉宾都有一个最大公约数，就是城市更新必须以资本为模型、实现闭环，才能具有落地的可行性，以及可持续进行。

中国住交会被誉为中国房地产界的奥斯卡，每一年都会产生很多的前瞻性观点，2019年是产业地产的寒冬，出席大会发言的中科产城（北京）建设开发有限公司董事长郭莹辉说，面对要活得好，产业园区运营商就该扮演好三个重要角色，一是奴隶，二是雇佣军，三是大将军。他解释说，做奴隶就是做招商运营，就是为物业的业主招商、销售服务，像奴隶一样挣辛辛苦苦的体力钱。做雇佣军，就是小股操盘，运用产业资源、开发经验帮助开发企业完成项目中产业园区策划定位、载体建设、产业导入等，像雇佣军一样，依靠“才力“成为“专业代建、代运营”的运营商。大将军的角色，就是再进一步独立开发，像将军一样依靠智力统筹调度各种资源和要素。

抱团取暖已经是房地产行业的共识，中国住交会组委会秘书长单大伟对此提出，地产商要面向未来，要坚守“以客户为中心”的服务价值观，和以时代需求为主的“创新”发展观，提升服务水平，提高生产效率，增强创新能力，为城市与人们提供更多幸福的美好居所。