中房报记者 唐珊珊 北京报道
2月17日，复工第一天，马云给湖畔大学的学员推荐了稻盛和夫的一篇文章《把萧条当作再发展的飞跃台》，文中讲述了京瓷在遭遇石油危机大萧条时如何度过危机的案例。在危机中寻找生机，将萧条当作再发展的飞跃台，是企业需要，也是必备能力。新型冠状病毒在中国暴发已近30天，企业所要面对的可能是一场持续数月的战斗。如何平稳度过危机？又如何在危机中寻找生机？对此，我们采访了中指控股CEO、中国指数研究院常务副院长黄瑜。中国房地产报：你认为此次疫情对整个行业有什么影响？包括影响程度、周期、人群？黄瑜：总体来看，疫情短期会对新房市场带来一定影响，主要是在一季度。二季度以后，市场或会呈现逐步回温的态势，相应的销售节点也将向后顺延。二手房市场方面，由于带看量受到影响和抑制，短期二手房量价均将面临下调压力。待市场秩序恢复正常后，二手房挂牌量和成交量将会有所提升，由于置换链条的带动，间接对新房市场也会带来积极影响。短期受疫情影响，武汉市场存在一定下调压力，整体调整时间相对于其他一二线城市会略长一些。但中长期来看，武汉市场需求旺盛，未来依然看好武汉房地产市场发展。疫情影响下，市场整体需求将会延迟入市。同时，根据调研数据来看，43%的人会考虑在网上售楼处看房、买房，企业仍需要积极营销，引导客户需求形成市场成交。此外，现阶段绿色环保、智能和科技住宅以及物业服务会受到更多置业者的关注。最后，从人口流动的角度来看，未来医疗等相关资源丰富的城市也将获得更多人青睐。中国房地产报：对于疫情后房地产市场发展趋势有什么判断？黄瑜：基于这次疫情对市场的影响，我们用数据和模型进行了相应的预判，在预判当中调低了经济增速，基于政策因城施策，灵活的实施，调高了政策系数；同时也调高了M2增速，主要是基于央行近期发布的相应货币政策，以及对房地产金融不会过于严苛的预期。在这些前提之下，对数据进行了一个模拟测算。年初预判2020年全国商品房销售面积同比下降 5%——6.5%，由于这次疫情所带来的市场影响，预计同比降幅继续下调2%左右。从绝对量上来说会减少 3000万——3500 万平方米，也就相当于减少了一个武汉的市场总量，这是对整个市场的一个初步预判。从全年表现上来看，上半年相对压力较大，下半年随着预期的控制以及市场信心的恢复，会有一个相对较好的表现。综合来看，考虑到房地产投资在稳经济中的重要作用，疫情对楼市的影响有限。黄瑜：企业端还需以一种积极的态度去应对市场总体的变化，对企业有以下几点建议：一是积极营销。现阶段要想办法留住客户，让客户居家能够通过互联网的方式了解楼盘更多信息，同时给一些潜在客户更多的人文关怀，要吸引客户在疫情过后能够快速下单购房。当然，更主要的是价格优惠，做好这些助跑的准备工作，一旦疫情过后，将实现抢跑。二是积极融资。从以往的经验来看，一般疫情会利好债市、利空股市。对于企业来说，现阶段无论从境外和境内发债都有一轮机会，企业要把握好这一轮发债机会，去年上半年发债的企业也取得了一些融资先机。同时，一定要结合各个不同城市，特别是疫情比较严重的疫区，实际上政府都给了一些相应的金融支持政策，企业也要把握这些疫区的金融政策支持下的融资机会。三是建议企业要适度拿地。现在企业有一个短暂的休养生息时期，利用这个时期建议房企要对过去的拿地策略进行一个反思和总结，特别是使企业受困的“地王”要进行一个深度复盘。复盘后要总结经验和教训，以便下一轮科学拿地。疫情后，仍有一轮拿地机会，特别是地方政府由于财政需要还会积极推地，并且也会降低一些价格预期，实际上对企业来说有拿到合理价格的土地机会。在拿地时建议企业考虑几个因素，一是地方政府的治理水平，从这次疫情爆发之后，可以看到中部地区的政府治理水平明显不如长三角和珠三角。同时，还要考虑城市的综合配套，比方说不仅是教育还有医疗，像武汉教育很好，但是医疗不足。经过这一轮疫情，所有的老百姓在考虑购房时候，也会考虑这个地方政府的治理水平，以及教育、医疗这些综合配套，企业拿地时也要把这些因素作为一个很重要的考虑要素。中国房地产报：在疫情面前有什么样的心里话，要我们传递给行业?黄瑜：信心比黄金都重要。在当下的环境下，房企应做好营销、投资等多方面准备，但是核心中的核心还是资金，当下保持现金流的充裕是第一位的，希望房企做好全方位准备，响应政府号召，顺利地度过疫情的考验。
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中房报·对话CEO
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