蓝绿双城董事长曹舟南

中房报记者 马琳 杭州报道

偌大的会场来了700余名嘉宾，包括城市管理者、投资人、产业方、房产商、供应商、业主方等， 场面热烈。

有来自光大、五矿、中铁、中交、国开金融、平安不动产、杭州地铁等资源型企业，有工行、农行、建行、中行、浙商银行、中信银行、光大银行等银行机构，也有阿里巴巴、字节跳动、海康威视、中国移动、中国普天等技术型企业，以及万科集团、绿城集团、蓝城集团、中南建设、鲁能集团等地产企业。

巨大的深蓝色屏幕下，曹舟南站在舞台中央，所有目光投向他一人。这个创业两年多的蓝绿双城掌舵者向与会者详细地介绍了“共建”模式，他认为这将是中小企业冲破障碍的生存方式之一。

调控收紧、金融监管红线新规，以及叠加社会、经济调整下，中国房地产企业再次到了面临生存问题的时刻。巨大的变化中，曹舟南认为，中国房地产行业未来会呈现两种趋势：一是头部房企集中度不断提高，资源倾向度进一步聚集；二是适应投资与开发加速分离趋势，依托市场化法则和核心竞争力，各领域头部企业将以“共建”模式重新形成新的事业生态。

“发挥所长才能共赢。”曹舟南表示。

曹舟南是一个创业者。两年前从绿城中国辞任后创办蓝绿双城，找同伴、寻资源、拓项目、创新模式，这两年他及蓝绿双城带给了行业一些新的思考。两年多时间，也从4个人、零项目发展到拥有800多人、手握60余个项目1300万平方米土地储备的企业。

“人努力，天帮忙；也要感谢我的合作伙伴。”曹舟南说。

11月1日，在由蓝绿双城发起主办的2020第二届共建者大会期间，中国房地产报记者采访了蓝绿双城董事长曹舟南。

中国房地产报：两年多的发展，企业目前整体情况如何？

曹舟南：我们是从4个人、零项目起步，到现在已发展成为810个人手握63个项目的企业，其中30个项目处于开发阶段；30多个处于前期阶段；土地储备1300万平方米，货值1500亿元；已进入到40多个城市，涉及一二三线城市，如杭州、北京、大湾区等。今年有15个项目在售，将完成70亿元销售额。

对于蓝绿双城来说，我们定位为现代服务业企业，业务涉及开发服务、生活服务、城市服务三方面。其中开发服务主要是传承和创新开发，生活服务主要是营销服务、物业服务与资产管理等，城市服务主要是城市智慧养护业务。我们的核心竞力分别是共建商业模式；SOD模式，服务导向；双开发模式；TOD模式；“三合一”服务模式；合伙人机制。

中国房地产报：这两年做得如何？个人感受如何？压力在哪儿？

曹舟南：这两年创业最朴素想法是想把品质做好，不想追求规模，也不想背负规模与其他方面的压力。所以，现在做事情是如何做好的压力、精益求精的压力。

中国房地产报：最近，蓝绿双城又一次进行了引投，五矿信托等企业入股，对于类似举动是基于什么？外界认为此举将稀释股权，后期会出现公司控制权问题；包括引投是否企业资金方面出现了问题。

曹舟南：目前，光大、五矿等企业已经入股蓝绿双城。为什么选择这些战投，一是他们的资金优势；二是战略和项目的协同性较好，可以持续带来优质项目。

除了上述因素，引入战投也是解决资金问题，特别是发展基金。共建项目需要资金，目前我们手上有60多个项目，假设一个项目需要投入5000万元，整体就需要30亿元，所以资金问题也是很现实的问题。我也非常感谢投资人，他们如此相信我。

另外，尽管引入了战投稀释了一部分股权，但因为在此前的设计中合伙人是一致行动人关系，所以我及团队对于蓝绿双城的管控不存在问题。

引入战投过程中，最大的体会是做事先做人，别人信你，就要一定把事情做好，不能让资产流失，我是那种宁愿自己全部承担也不会让别人吃亏的人。

中国房地产报：现在企业中什么事是你比较关注或担心的。

曹舟南：现在我比较关注的是团队能力。面对经济的变化行业的调整，企业需要大量投融拓人才，业务发展没有问题，有很多新业务在推进尝试，比如城市养护业务，但最大的挑战是人才，找到合适的人很关键。

中国房地产报：对于金融监管“三道红线”新规怎么看？

曹舟南：金融监管“三道红线”新规将使中国房地产业带来根本性变化。此前，我们的房地产行业经过了3个发展阶段，从上世纪90年代开始的前20年是土地红利，导致的结果是产品品质、服务品质粗糙，市场供不应求，产品短缺；2010年后进入到金融红利，很多房企明摆着是亏钱却照样拿地，原因是几乎所有企业靠负债扩大规模，通过高周转带来规模发展。但房地产也是一种产品，它也需要建设周期，快速发展下出现了品质问题与行业口碑问题。

现在，高层已表明不能再通过高负债高杠杆发展，要回到精细化管理层面，回到经营发展本身上去。“三条红线”新规将改变整个行业，让开发商都静下心来，要发展高科技、做好服务业。

未来，所有房企只有一条路，向管理要效益，“管理红利”时代到来了，再也不能通过举债扩大规模。

我个人认为未来行业会形成两大趋势：一是行业集中度进一步提高，如前20强企业有机会继续往上走，有一部分会国有化；二是行业最难的是处于几百亿元至千亿元企业，面临土地与债务问题，所以这部分企业生存较难。对于这部分企业，共建或许是一种好的生存方式。

另外，个人认为，中国房地产行业在监管方面要向国外企业学习，他们走过的道路有教训也有经验，是可以借鉴的。以国内房地产企业资质来说，只要你的投资额度到了，项目的建设规格到了，开发资质可以升为二级；但在国外做住宅有严格的准入门槛，专业人才如设计师、工程师、会计师等是硬门槛，技术也要过硬。但在国内，投资、开发、服务到底哪一个是企业核心竞争力并不明确，也就衍生出品质等问题。

我们提出“共建”模式，是希望破解这一问题，专业人做专业的事；投资收益由投资人获得，开发企业拿开发收益，建设方拿建设收益。

中国房地产报：共建是一种什么模式？

曹舟南：共建是以市场化原则和核心竞争力为基本依托，打通需求、资本与能力、资源，重构房地产价值链，推动从商业模式到分配模式的系统变革，在资本、产业、供方、同行、客户五个层面有序实施，打造头部企业互联的专业共同体、价值共同体、命运共同体，共同探索迈向未来的事业生态。

它包括五个层面：一是资本共建。携手央企、国企、民企、投行、金融机构、资产管理公司等投资人，主要进行发展平台、城乡融合、有机更新、资产重组、产业组合、混改创新等方面的共建。目前，蓝绿双城已经与光大、五矿、中铁、中交、国开金融、平安不动产、云南投资、山东高速、山东铁投、杭州地铁、南京地铁、浙商资产、爱达集团等50余家重量级企业深入开展资本共建。

二是产业共建。坚持以产业为导向，以空间营造为配套，联合科技产业头部企业，创新“人-城-产”的未来人居模式。目前蓝绿双城与国开金融公司共建“PVCP”世界第一度假品牌融合平台，与阿里巴巴、鸿雁共建数字化园区智慧平台。

三是供方共建。倡导专业人做专业事，与设计、总包、销售、物业、品牌、商业、文旅、教育、医疗、康养等领域头部企业展开共建，打造专业共同体。

四是同行共建。与具有专业特长和投资能力的同行开展共建。如蓝绿双城与平安不动产共建西双版纳桃源里文旅小镇等。

五是客户共建。首要的是帮助客户买到心仪的好房子，过上更加美好的生活。在此基础上，业主可以选择投资发展基金，成为“投资人”；同时业主可以参与项目销售，成为“置业顾问”和“事业合伙人”，实现业主、投资人、事业合伙人“三位一体”的事业生态。

中国房地产报：对于“十四五”时期房地产行业的发展有什么判断？

曹舟南：“十四五”关于房地产的发展我认为出现重大动荡的可能性不会大，因为房地产行业出现系统性风险对金融行业影响太大，所以它仍然将平稳发展。但是“十四五”期间，如果是头部企业头两年我认为其他事情都不要干了，主要是进行算账，到2023年6月30日前将资产负债率全部倒推出来，2020年会负债到什么规模，2021年是什么规模；现在投资拿地还有多少钱，有一个比例关系会比较好，这利于企业发展。