全联房地产商会创始人之一、北京精瑞人居发展基金会主席聂梅生

康为 中房报记者 马琳 北京报道

中国房地产行业依然经历着深度调整：销售下行，风险蔓延，企业处于迷茫之中。

根据国家统计局数据，2023年1~11月份，全国商品房销售面积100509万平方米，同比下降8.0%，其中住宅销售面积下降7.3%；全国商品房销售额105318亿元，下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。这些数据表明，房地产市场仍面临着较大压力。

“现在是房地产行业最困难时期。”谈到当下境况，全联房地产商会创始人之一、北京精瑞人居发展基金会主席聂梅生表示，很多企业表示较为迷茫，看不到明天。

面对未来，中国房地产行业要怎么走？

聂梅生认为，当务之急是要去解救仍挣扎在生死边缘的企业，切断风险传递和影响；下一步则要进行改革，改变以“土地为中心”的发展模式，转而向新科技、新材料、新服务转型，步入稳定健康的发展轨道。

“度过这段调整期，中国房地产行业仍有机会。”聂梅生表示。

中国房地产报：目前，房地产行业仍处在调整中，行业出现一些悲观情绪，您怎么看待这些情况。

聂梅生：现在，中国房地产行业的发展迎来了最困难时期，出险的企业已经有一大批，还没有倒下的也很迷茫，手中又握有大量土地，很多企业表示他们看不到明天，看不到未来。所以，我认为当下时刻还是要以救企业为主，给予企业资金上的支持并进行债务展期。如果不救企业，出现风险的项目会越来越多，导致企业的还贷能力越来越差，并不断形成新的风险，使行业陷入困局。另外，现在市场也存在信心不足的问题，这一情况也使企业陷入被动，风险不断发生。

但可喜的是，相关利好政策已在释放，如在2023年10月30日至31日的中央金融工作会议上，对房地产金融相关工作指明了新的发展方向，会议提到因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式；强调“一视同仁”支持房企合理融资等，都将在一定程度上缓解企业之困。

中国房地产报：2023年全年来看，拿地市场的主角以国企、央企为主，民营企业出手较少，甚至市场上出现了“国进民退”的观点，您怎么看待这一情况？

聂梅生：我并不认可这一观点。央企、国企也是在承担国家任务和市场发展，这与民营企业的发展并不冲突，包括国企、央企在市场上出手拿地实际上是对地方财政的一种解救，如果现在连国企、央企都不拿地了，市场会陷入“死结”。

目前，民营企业是不敢出手拿地，一是手上资金有限，二是担心难以出手，必须考虑到发展的安全性。

现在，我也很替开发商担心，过去很多企业为了发展竞拍了很多土地，这些土地储备过去是开发商的命根，但现在是谁储备多谁的问题就越多。

中国房地产报：长期以来，房地产行业都是在调整中发展，目前走到了一个关键的十字路口，要如何发展成为业界普遍热议的话题，在这方面您怎么看？

聂梅生：实际上，在一次讨论会上我曾表达过，如果我国房地产市场实行租购并举，必将要进行一次颠覆性的改革，即中国房地产行业要进行产业链重组，以“土地为中心”形成的房地产行业发展模式要进行调整。

过往，房地产行业形成了一个“以土地为中心”的产业链条和发展方式，包括现在地价占房价的比重依然很高，土地财政依然是各主要城市发展的重要支撑，很多城市的土地财政依赖度甚至达到了50%、60%，发展已被土地财政绑架了，导致现在想转变发展方式都很难，并衍生了诸多问题。

因此，这一产业发展模式必须打破，要弱化以“土地为中心”的发展模式，走质量型发展，向新材料、新科技转型，比如发展机器人砌砖技术、3D打印技术，提高住房质量；发展绿色金融，在中国，房企绿色债券发行规模仍较低，仅占3%，全世界都在20%左右；发展社区服务、现代化服务业，以满足人们的生活需求，比如养老服务，这将产生一个非常广泛的产业链条，且是朝阳产业，目前也有很多科技术企业进入，如京东方等。

中国房地产报：目前，房地产行业利好政策不断推出，市场也在调整，在这一背景下您对2024年的房地产市场发展怎么看，有什么建议。

聂梅生：我认为市场仍会延续目前信心不足、销售不畅、企业困难的局面，包括行业在新的发展模式探索方面也很迷茫。

我们房地产行业的这次调整是很深刻的，它并不会因为政策解除就会马上好转，就像一个病入膏肓的人转好时也不会在第二天就蹦起来去跑马拉松，这需要一个缓解过程，一部分会死去，一部分健康的会存活下来。

所以，当务之急是要去解救仍挣扎在生死边缘的企业，这样的企业往往不是“一倒了之”，它的出险会影响健康企业，进而进一步影响到经济领域。所以，处在房地产行业这个深度转型期，我们要给予一些企业一些机会，行业的整体发展才能转好。

同时也要让市场进行自我修复。现在市场已经在起作用了，我们看到房地产行业的泡沫在逐渐缩小、消融，一个一个在破，市场自我调整后，行业会恢复到健康状态，但这需要一定的时间。