中梁控股联席总裁何剑

中房报记者 苗野 北京报道

2023年全年的数据并不乐观。

2023年，TOP100房企销售总额实现62791亿元，同比下降17.3%；超千亿房企16家，较2022年同期减少4家，百亿元房企116家，较2022年同期减少14家，累计业绩同比降低的房企数量超过6成。规模房企仍深陷负增长困局。

在房地产市场持续下行且行业信心不足的大背景下，中梁控股也遭遇了阶段性资金压力。面对当前境况，中梁控股也在过去一年努力突破，取得了一些成绩：销售业绩持续企稳，中期业绩实现正向盈利，有息负债规模继续缩减；境外债务重组获92%债权人支持，距离正式落地仅一步之遥。

对于2024年及未来发展，中梁控股联席总裁何剑希望有更多利好政策出来，加强政策的落地和执行，为行业提供更加稳定和可持续的发展环境，“开发商也需加强自身的财务管理和风险控制能力，确保资金链稳定。”

同时，何剑呼吁，各家银行和交易所召开的座谈会能多一些民企比例。如果金融机构能在保交楼专项贷款、项目纾困资金和增信发债方面给予民营房企一定支持，这些企业一定能过难关。“很多民企都在运转，仍旧承担着社会责任，他们只是有些‘发烧’，如果能及时救治一定能康复。”

资金链紧张和市场需求下滑是最大难题

中国房地产报：目前，中国房地产行业仍处在调整中，行业表现不尽如人意，您怎么看待这些情况？

何剑：中国房地产行业经过多年快速发展积累了一些结构性矛盾和问题，虽然目前表现还不尽如人意，但我认为这是行业发展的必然阶段。通过调整，行业将更加健康、稳定和可持续。

另外，我们也要看到一些事实，存量市场上民营房企的份额占比超过7成，这个存量不能仅靠国企或央企去消化。过去，一些地方对民营房企重视度不够，或者不够宽容，导致了一些问题。如果把房地产企业比作一个40人的班级，现在30多人学不下去了，这个班级就不能算好班级，需要老师停下来拉一把、扶一把，继续前行，所以中央提出要一视同仁对待不同所有制的房地产企业，我认为非常恰当。当然，监管层也需要出台一些能触及根本的政策，使房地产行业的整体生态圈恢复平衡，房地产企业需要一个平稳的经营环境。

中国房地产报：从目前来看，房地产行业发展中遇到的最难的问题是什么？

何剑：资金链紧张和市场需求下滑是房企面临的最难问题。由于调控政策的持续加码和市场环境的变化，开发商的融资难度增加，资金链压力加大。同时，由于购房者的信心受到影响，市场需求也在下滑。这些因素都对行业的健康发展带来了挑战。

房地产的资金来源主要两方面，以银行为主的金融机构的支持和销售端回款。以中梁为例，我们一直在积极主动去杠杆，当前有息负债总量相对不高，结构上以开发贷为主，贷款集中度不高，有息负债规模较2021年初收缩近6成。另一方面我们的监管资金有140多亿元，净资产完全能够覆盖当前债务规模。但2022年以来无新增发债和开发贷款，有息债务的偿还完全靠项目的经营性现金流，直接造成我司资金链紧张困难。

举中梁的例子是想说，当你要改变市场规则的时候，要给予企业一定缓冲期，而不是直接把现金流一下子卡住，这么做没有一个企业能扛得住，任何企业现金流断掉都会死。

及时“救治”一定能康复

中国房地产报：要突破目前的状况您有什么建议？

何剑：我认为需要从多方面入手。首先，开发商需要加强自身的财务管理和风险控制能力，确保资金链的稳定。其次需提高购房者的信心和认可度，给予老百姓正确的预期。同时，政府要加强优化房地产政策的调整和执行，为行业提供更加稳定和可持续的发展环境。

从公司实际经营和市场情况判断，如果金融机构能给没有“躺平”的民企多一些支持，在保交楼专项贷款、项目纾困资金和增信发债方面给予中梁一些额度的支持，我们一定能过关。

现在各个地方政府对项目的资金监管特别严格，可以说是层层加码，致使每一个项目都变成了独立的“孤岛”，项目资金不能统筹使用，在企业无法获得新的外部融资背景下，项目正常运转完成“保交楼”任务受到影响。我建议在政策上应该给予房企自由统筹和调拨使用监管资金的权利，允许项目公司销售回款可以用于正常的经营管理费用开支，缓解房企现金流压力，或者通过金融机构加大专项项目纾困资金的支持力度。

金融机构往往是风险要素优先，监管层是否可以发出明确信号，引导金融机构允许房企将有限资金用在保交楼项目上的，这些还款可以顺延至项目交付之后，这样肯定有利于保交付、保民生。

中国房地产报：在给予房企融资支持上具体要怎么做？

何剑：要给予民企流动性支持，也要在资金监管上做到严格。监管部门可以派驻党委成员到民企监管，确保所获信贷资金全部用于境内保交楼、保供应链、稳就业的目标任务中，企业将公司的在建工程、现房和经营性物业作为抵押物，确保放款金融机构的资金安全。同时要求企业将新增融资款项的使用情况，补充在每月经营数据中一并向央行、住建部汇报，接受监管部门的监督，确保每一笔新增融资款项均用于保交楼项目上。纾困资金在项目上闭合，通过销售回款优先偿还。这样监管的逻辑就能闭合，企业也能真正得到纾困。

如果还有什么其他方法，我建议可以像当年扶贫那样，由优秀国企、央企和能救的民企结对帮扶，一家银行结对帮扶两家能救的民企，对其提供流动性支持，国家层面的扶贫都已经成功了，结对帮扶民企我觉得大概率也能成功。如何评判这个民企能不能救，其实就三个标准：这个企业是不是正常在运转；是不是正常按时发薪；在项目上是不是仍旧在拼搏。

中国房地产报：2023年中梁整体的经营情况如何？

何剑：我们一直在坚持，总体来说比较平稳，但我们微观感受和宏观数据上是有一些“温差”，2023年的主要任务就是确保“保交楼”和寻求债务化解方案，但政策调控和市场变化带来的压力较大，这也是行业发展的必然趋势。企业需要更加积极地应对市场变化，提高自身的竞争力和适应性。

2024年，我们需要交付120个项目，涉及12万余户业主，这个量不算小，但和许多民企开发商一样，由于部分合作方出险、部分施工方资金链断裂，叠加部分预售资金账户的过度监管，导致中梁的资金链承受了很大压力，部分项目工程进度出现减缓，甚至暂停施工的情况，项目交付方面存在一定压力。

企业的发展一年比一年难，这不是中梁一家企业存在的问题。目前各家国有银行和交易所都开展了房企座谈会，我们希望能多一些民企的比例。因为很多民企都在正常运转，仍旧承担着社会责任，坚持保交楼和寻求债务化解，他们只是有些“发烧”，如果能及时救治一定能康复。

行业至少还有3年调整期

中国房地产报：对2024年行业发展有什么判断？

何剑：我们预测2024年销售端不会迅速转暖，行业复苏需要一个过程。未来房地产行业至少还要有3年的调整期，如果政策口号不转化成实际措施，且不能精准有效地落实到供需两端，调整的周期可能会更长，具体还需要根据市场情况和政策变化来判断。企业需要保持对市场的敏感度和前瞻性，及时调整自身的发展策略。

中国房地产报：中央经济工作会议刚刚落幕，对经济发展和房地产都有了定调，从中您有何发现？

何剑：中央经济工作会议强调房地产领域仍以防范化解风险为重要主题，表明政府对于房地产行业的重视和支持。各方应理性看待房地产市场出现的问题，理性认识当前房地产领域存在的风险，共同维护房地产市场的平稳健康发展。此外，会议要求加快构建房地产发展新模式的同时，还提出要完善相关基础性制度，这是行业“先立后破”的关键，为行业发展提供了更加明确的方向和指导。我们需要认真领会会议精神，积极响应政策号召，加强自身的风险管理和服务质量提升等方面的工作，加快促进行业恢复健康发展和良性循环。