■中房报记者 苗野 北京报道

镜头里的张玉良，一身黑色西装，一件白色衬衫，认真记录着记者抛出的每一个问题，陪伴绿地27年的改革发展，张玉良并没有形成刻板严肃的国企老板形象，而是始终保持着谦谦笑意，给人以谦逊温和的印象。

与潘石屹、冯仑等地产大佬一样，张玉良也是“92派”企业家之一。受到1992年邓小平“南巡讲话”的影响，他从上海市农委住宅办副主任的位置“下海”经商。同年7月18日，张玉良领衔创建上海绿地（集团）有限公司，担任董事长、总裁，一干就是27年。

每当被问起绿地成功经验时，张玉良都会说：“做政府想做的事，做市场所需的事”。而今虽过了耳顺之年，张玉良丝毫没有停下来的意思。打破了国企管理层最迟退休年龄限制的他，在63岁之际，重新开启绿地万亿时代的谋篇布局。

在2019年新年致辞中，张玉良颇有感触地说：“凡是过往，皆为序章。2018年绿地集团交出了一份业绩全面较快增长的总体成绩单，抓住了一批重大机遇并取得突破、形成亮点，构筑了一个支撑企业持续成长的产业体系，描绘了一幅迈向万亿收入规模的战略路线图，展现了一种有速度、有高度、有厚度、有温度的良好企业形象。”

“绿地最大优势在于产业协同，在于开发和运营相结合。未来三年绿地年均销售规模要保持在5000亿元左右，还要形成一批300亿~500亿元发展能级的重点事业部。”绿地控股董事长、总裁张玉良在接受中国房地产报记者采访时表示。

给绿地2018年的表现

打85分

中国房地产报：首先恭喜您成功连任绿地控股董事长兼总裁，但退休是绕不开的话题，绿地正在培养或者说您心目中最合适的接班人选是哪位？

张玉良：一般来讲，创始人的企业可能要比其他企业家对这个企业感情更深，绿地就像是我的孩子，时间越长，感情越深。当董事长也很辛苦，如果能退休很舒服，可以享受人生，这很坦诚；现在当董事长又当总裁，每天要奔跑，压力多大。自己干得动、有信心干下去，大家也要你干，那就继续干下去。这是一个双向选择的结果。

绿地是混合所有制企业，结构制度是完全市场化的，董事长、总裁完全由股东选举产生，符合股东们的愿望，按照市场化规律来配置董事团队。所以我们都是按照公司法要求来做，而不是简单的由上级党政机关来任命。

中国房地产报：在总结2018年公司业绩时，您打了85分，原因是什么？

张玉良：2018年绿地实现合同销售金额3875亿元，与去年初既定的4000亿元目标尚有差距，这是美中不足的地方。从去年下半年开始，受调控影响，房地产销售大幅下滑，很多企业都没有达到年初预期目标。除销售未达标外，绿地在开拓康养产业、长租公寓等新兴业务方面虽有突破，但亮点还不够突出，在创新转型过程中，有一些工作还可以做到更好。

中国房地产报：2019年是绿地“万亿时代”元年，明确提出未来三年年均销售规模保持在5000亿元左右，增长的筹码是什么？

张玉良：中国正处在城市化阶段，人口数量庞大，从国情来看，这个行业还有巨大的机会。在行业集中度提高背景下，绿地完全有条件成为行业龙头企业。重要的是要在保持较大规模增长的同时，注重搭建合理的结构。2018年绿地新增118个项目中，住宅占比75%，非住宅占比25%，取得了结构上的转变。同时进行了“高铁式布局”。除房地产主业外，绿地还布局了基建、消费、金融等领域，新进入康养产业、科创产业和长租公寓。

中国房地产报：2018年，绿地新进城市30个，新增房地产项目118个。在当前的市场环境下，绿地未来的投资如何布局？

张玉良：按照市场和形势判断以及政策调控节奏，今年我们会重点布局一二线城市及周边溢出地区，以及三四线城市拥有经济增长量、人口积聚、交通便捷的城市，尤其是高铁所途经的站点城市。有潜力的地方会继续追加，特别是围绕一些城市的交通核心点。高铁站依然是2019年要投资的重点，预计一季度将增加10个以上，1、2月份将增加5个。

2019年房地产整体行情稳中有降

中国房地产报：受大环境影响，房地产行业出现一片迷惘甚至是恐惧，处在市场下行中，您最想和同行表达怎样的观点？

张玉良：2018年是房地产历史上的寒冬，调控政策趋严、信贷收紧，在此影响下，有三分之一的企业可能一不小心都会倒掉。但这个行业仍然会保持较好的增长，未来仍然会集聚，直至出现寡头，这符合市场竞争规律。

规模越大的企业，越要与管理、资源配置相适应，不适应就可能走弯路。再加上房地产行业周期性特别强，受政策调控影响特别大，一不小心就会倒掉。所以快速扩张的企业其实是充满巨大风险的，没有一个企业能在短期承受住外部环境的急剧变化。这就促使企业谨慎、谨慎再谨慎，宁可留有更多余地，先要存活下去，再考虑成长，这是基本路子。而不是每天狂奔，拿非常苛刻的条件去对赌。

中国房地产报：现在房地产行业进入了规模战，将快周转视为实现规模扩张的利器，但却陷入了安全质量的暗礁，应该如何平衡？

张玉良：房企过快发展，过分强调高周转会带来问题。高周转有科学合理性，房地产资金投入量很大，如果一个项目投两三年，资金成本真的太高了。另一方面，房企的经营、考核体制也会把员工积极性发挥到极致，跟个人利益捆绑起来做跟投，成为高周转的内生动力。但当企业管理不到位时，这些小的细胞在运营中违背了规律，很多事故就来了。

快周转是整个行业都需要的，我们主张部分有条件的项目高周转，没有条件的（项目）还是要尊重规律。管理条件不到位的（项目），那就只能放慢，因为管理条件跟不上就要出事故。所以，高周转要把握科学规律，把握管理的可控度。

中国房地产报：对于2019年房地产行情作如何判断？

张玉良：2019年房地产整体行情应该是稳中有降。虽然经济很困难，压力很大，但不同行业、不同市场、不同区域依然存在很多结构性机会。

预计一线城市政策调控不太会有大的松动，二线城市会有一定微调，三四线城市调控政策松动的可能性较大。现在调控政策以地方为主，以稳为主，防止过快上涨，也防止过快下跌，大幅下跌的话政府必将逆周期调控实现止滑。随着因城施策的推进，不同城市会出台更有针对性的调控政策，在区域、产品、结构等方面会发生很大变化。总体来看，三四线城市的经济成长地区、人口导入地区仍存在比较多的机会。

中国房地产报：现在经济、社会处在激荡变化的大势态，对于不确定的未来，您如何看待政府提出的“六稳”？

张玉良：最关键的是金融要稳、地产要稳、预期要稳，否则是稳不住的。以去杠杆为例，短期内大规模去杠杆的话，所有企业都会倒下，因为很多企业的资本金70%~80%是靠银行融资来的，都是人家的钱，这个比例决定了房地产调控应结合中国国情。政策松一松，企业就会活；不松，企业就没了。

而且房地产行业的带动性、涉及面太广了。在市场下行过程中，若房地产不稳，大量建筑施工、材料生产商就面临失业。稳中也要寻找机会，行业和市场还是存在结构性机会的。