| 中房报记者 李燕星 北京报道

产业地产从“卖房卖地”走向“持有时代”，其运营与盈利逻辑正在发生深刻变化。

6月27日，在由中国房地产报社、中国房地产网、中房智库联合主办的“2019中国房地产品牌大会”上，一场主题为“2019，产业运营的变与不变”的专业论坛上，现场嘉宾对区域发展与产城融合展开热烈讨论。

会后，中国房地产报记者专访了联科智慧城投资集团有限公司副总裁袁建功，他揭开了新时代背景下产业地产商的角色定位，全面剖析了新要求新变化背后产业地产的谋局之道。

中国房地产报：你认为企业在产业地产发展中应该承担什么角色？

袁建功：“产业地产”这一概念提出已经有40年的时间了，在中国漫长的地产开发过程中，传统地产逐步进入产业地产，但是我们作为产城融合运营商，跟传统地产开发商的出发点是不一样的。传统地产开发商的赢利点在于快周转，其中需要大批量住宅配套。但是在目前去地产化的大背景下，地方政府更需要的是产城融合运营商。

在这个过程中，多方需要先找到利益平衡点。比如1997年香港提出的“勾地”概念，2006年，原国土部发文允许“勾地”。国内对于“勾地”分为两个层面，首先住宅不允许“勾地”，各地明确产业地产与住宅不能捆绑出让，这意味着政府意识到了前期发展问题并作出调整；政府很希望有专业的产城融合运营商进入城市，包括前期如何拿地、规划，后期如何实现互利共赢，这是一个互相博弈、互相成长的过程。

举个例子，我们最近的项目集中在杭州湾和粤港澳大湾区，在实践过程中，我们发现南方地区的政府不太在意“你是谁”，无论你是一线品牌还是二线品牌，而是更倾向于关注：企业来能做什么，能为城市提供多少产值和税收，能带来怎样的产业结构调整与产品；北方地区的政府则比较关注企业品牌。不过相同的是，各地政府都很关注企业对产值和税收的贡献度，关注永续发展。比如东莞松山湖引进华为，不仅解决了上下游产业链的问题，还实现了产业结构调整，同时政府可以给企业非常好的配套条件，比如地价优惠、容积率调高等。

综上所述，我们定位自己的角色之前，首先要问自己两个问题：一是政府需要什么，二是我们有什么。政府希望地产商拿出符合区域发展调整的规划方案，所以我们前期要深入研究城市的产业结构，包括自身擅长哪方面产业，比如联科智慧城做的是科技孵化、智能制造、新兴科技研发等。

中国的产城融合还有很长一段路要走。这其中需要产业、城市开发、主力企业共同努力。

中国房地产报：联科智慧城承担产城融合角色的平台优势是什么？

袁建功：联科智慧城只是一个宽泛的平台，我们前期联手滴滴、爱奇艺等主力企业作为战略合作伙伴，后期会根据政府整体的产业定位来做战略性研究，导入他们需要的产业，比如新能源汽车。事实上，我们也有投资产业链上的一些企业，以便实现科技人员、主力企业的直接导入。

中国房地产报：联科智慧城近年发力金融领域并取得显著成效，这为产业地产布局带来哪些优势？

袁建功：这跟“产业地产的变与不变”这一主题比较契合。我认为到目前为止，除了部分国企或者国资委支持下的企业在级别较高城市的尝试外，国内很少有企业完全可以依靠产业地产的开发实现纯粹、持续的盈利。其实，产业园区的运营已经过了依靠租金实现现金流的时代，现在需要企业更多地去尝试做股权投资，比如通过物业、基金等方式进行股权投资，实现可持续性现金流和收益，这是未来产业园区运营的逻辑。