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佳兆业美好廖传强:更看中平衡发展,不会一味追求量
佳兆业美好目前已经是属于行业前十的物业上市公司,不过公司目标不止如此,而是要进入第一梯队。
对话CEO  2019-09-09 10:31
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佳兆业美好目前已经是属于行业前十的物业上市公司,不过公司目标不止如此,而是要进入第一梯队。

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 | 中房报记者 翁晓琳 深圳报道


在物业公司集体赴港上市的元年,以物业管理为主的房地产服务商登陆资本市场逐渐成为主流。


佳兆业美好集团有限公司(股票代码02168.HK,以下简称“佳兆业美好”)也在去年12月6日成功分拆上市,迎接资本市场的考验。得益于今年上半年出色的业绩表现,佳兆业美好股价从去年最开始“破发”成功上涨到9月2日的14.4港元/股。


今年7月佳兆业美好的中文名称由“佳兆业物业集团有限公司”更改为“佳兆业美好集团有限公司”,体现了业务拓展转型方向。


对于佳兆业美好的下一步发展,佳兆业美好主席兼执行董事廖传强接受中国房地产报记者专访时表示:“我们始终定位是提供轻资产服务输出的公司。需要服务输出让受众群体建立品牌意识,从而反哺来获得市场份额。”


目标是进入第一梯队


8月20日,佳兆业美好公布上半年业绩,实现营业收入5.58亿元,同比增长35.4%。


对于其他物业公司设定的要达到100亿元营业收入目标,廖传强对中国房地产报记者直言:“上市公司更多考虑的不是单纯指标考虑,而是几个维度,包括营业收入、利润、利润率以及商业模式。我们并不是以量以规模取胜,而是看给投资者带来多少回报。”


佳兆业美好目前已经是属于行业前十的物业上市公司,不过公司目标不止如此,而是要进入第一梯队。


“从公司市值来看,我们是属于中下游的;但是在公司营业收入、品牌效应、资产优良程度,管理费单价等方面,我们在同类型物业上市公司属于第一梯队。从良性发展的角度来看,利润率、营收、规模、品牌、财务指标等各方面,都要平衡发展。我们不会一味追求量,而是要通过质来得到认可。”廖传强指出。


扩大第三方项目增长


今年4月佳兆业美好并购了浙江嘉兴大树物业,从而获取第三方项目的增长。这起并购完成后,佳兆业美好的在管面积上升约35%,同时,公司还将加快对政府类项目的引入。


佳兆业美好力求让外界看到,其对母公司的依赖程度在减弱。佳兆业美好管理的由独立第三方开发商开发的物业面积由去年底的430万平方米增长到了1250万平方米,较去年底大幅增长了190.7%;项目个数由2018年底的43个增加至124个,占在管项目的56.9%;而来自第三方客户的收入占比由2018上半年的49.1%上升至今年上半年的54.4%。


“有些物管公司规模比较大,是因为母公司给予的养分充足。如果把母公司的养分抛开,单纯从第三方获取的业务占比来看的话,这些公司的真实规模是比较小的。”廖传强对中国房地产报记者表示。


目前佳兆业美好总在管面积3634万平方米,在管项目达218个。在廖传强看来,“直接吃掉一个大型企业是会有内伤的,因为人力资源配置、内部管控力度是跟不上的。饭要一口一口吃,要并购适合自己体量的公司,对企业本身才最有利。”


关注非住宅大市场


佳兆业美好收入来源于4个板块,即物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务及智能解决方案服务。截至今年前6个月,4大业务板块的毛利率分别约为34.1%、33.6%、43.6%以及27.5%。其中社区增值服务的毛利率涨幅最高,达到约16%。


“社区增值服务更应该提高黏性,使得大家对我们品牌更关注,从而在市场获得更多份额。我们还会做高附加值的产品,这有更好的通透性。高附加值产品会涉及房屋中介、兴趣培训等。”廖传强对中国房地产报记者直言。


值得注意的是,目前佳兆业美好在管的218个项目中,69个为非住宅项目,而2018年非住宅为27个,面积从290万平方米增长到现在的460万平方米。


佳兆业美好的发展战略是以住宅业务为引流基础,以非住宅业务作为亮点,这背后也是非住宅业务能带来高毛利。相比包干制住宅业务的10%~15%毛利,非住宅业务的毛利水平可以超过30%,尤其是商业和写字楼业态。


廖传强表示:“我们在拓展自己的体育场馆服务,并不是只靠佳兆业文体。在获取标准上,还是要看人口和财政收入。这一块的竞争很激烈很多人都想进入,我们有多年的实战经验。”


对话


中国房地产报:物业管理行业的竞争模式与地产开发行业的差别在哪里?


廖传强:地产需要资金高周转,来降低利息成本,赚取一定利润,高投入高回报,更多是周期性盈利模式。而物业公司的盈利模式比较简单,更多的是人工服务,把人派出去就可以把钱收回来。物业服务比较稳定,例如现金流稳定,不受周期影响,业绩可以预期,更多的是防守型的。现在资本市场形势,大家会买入防守型股票,所以投资者也会更为关注。


中国房地产报:万科物业切入了国企混改,保利物业进入乡镇,碧桂园物业与央企合作“三供一业”业务。佳兆业美好是否有相应计划?


廖传强:我们已经开始推进,目前和台州、宁波、太原市政府均有开展合作进行混改。选择的城市主要考虑当地的财政收入和人口,相当于政府来购买专业服务,比如市政大楼、公路、学校、医院,这会催生出市场化服务。因为城市财政收入是有限的,只能开展混改,我们成立新的物业合资公司,佳兆业美好集团要求50%~60%的并表股权,而他们的成本得以降低,合资公司也仍有利润空间。


中国房地产报:你认为中国的物业管理行业目前处于什么发展阶段,以后会往什么方向走?


廖传强:物业行业会越来越专业化,领域会越来越细分。专业的人、专业的公司会做专业的事情,涉及行业的各个领域。只要有建筑物,就需要人来管理、打理、提供服务,市场的需求量会增长,行业会更为细分。公司不会再局限于提供综合性服务,而是会积极开拓客户服务、会议服务、园林服务、智能家居服务等专项服务。为了适应市场,不能太挑食,而是要满足不断变化的市场需求。

| 翁晓琳 | 编辑:本站编辑| 2019-09-09 10:31

标签:佳兆业美好 廖传强
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