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壮丽70年·共和国地产印迹 | 易小迪:君子不惑,向阳而生

2019-09-13 16:24





写在前面


在“92派”地产人中,“万通六君子”如同那个时代最鲜明的注脚,而他则是六君子中最低调的一位。在冯仑眼中,他是个有大智慧的人;在王功权眼中,他是“万通六君子”遇到困难可以最先爬起来的人;在潘石屹眼中他是可以在朋友危难时给予精神支柱的人。海南一别,他回到北京以散发着青春阳光气息的“阳光100”开辟一方新天地,也在激流之中毅然转舵,成功打造了街区综合体、喜马拉雅服务式公寓和阿尔勒小镇,如今的他正带领阳光100奔向新的赛道。


中房报记者 唐珊珊 北京报道


“当一种崇尚物欲、炫耀财富的生活方式成为时尚时,我们却坚守简朴的、自然的、自由的、青春的生活方式,并为之感到自豪。当大多数人把地产当作一种地方化、阶段性的产物时,我们仍然坚持走全球化与标准化的道路。”在阳光100的员工手册开篇有这样一句话,起草这份员工手册的正是阳光100董事长易小迪,也是当年的“万通六君子”之一。


1991年,年轻的易小迪与冯仑、潘石屹等人一起在海南成立了万通集团,那一刻,他便与地产开始了宿命般的联系。1999年,“万通六君子”分家,易小迪回到北京创办了阳光100,2004年,一座跃动着青春气息的国际公寓在北京CBD拔地而起,自此开辟北京建筑设计新纪元。


谦逊、温和、爱笑,在这位儒雅的企业家身上很难看到商人的锋芒。“很多开发商是吃肉的老虎,我就是一只吃草的羊,我吃草也要长身体,吃草也要跑的快。”正是这样一位“吃草”的企业家在众人角逐千亿规模,分食传统住宅这块蛋糕时,毅然决定开辟新赛道成为房地产行业里为数不多以非住宅为主轴产品的企业。如今,55岁的易小迪正带着弱冠之年的阳光100开启一条全新的征程。


缘起海南

易小迪与冯仑等人在海南。


1988年,刚从人大计划系读研究生毕业的易小迪意外收到一纸信函,当时的海南省委体改委正在招兵买马,来招人的正是冯仑。当时的海南体改委是双向选择,冯仑劝易小迪不要在体制内找前途,而是要跳出体制找前途。对于易小迪来说,这种时髦的说法非常新颖,冯仑开阔的思路和他所描述的海南一下子就打动了他,易小迪决定南下,相比留在北京的稳定,去海南唯一的福利就是报销来回火车票。


1988年4月,广东省撤销海南行政区,设立海南省和海南经济特区。“海南将是下一个深圳特区,是未来的改革开放的前沿”!在这一愿景下,一群带着海南梦、淘金梦的热血青年开始涌向海南。同年底,21岁的易小迪第一次踏上海南这批热土,“当时冯仑的朋友借给我们500万元,利息是25%,还要分一半利润给他。我们又去找了三亚信托,最后双方共出资1500万元,终于迈出了在海南的第一步。”易小迪回忆说,也是在这段时间里,他认识了王启富,两人一起被试用,创业初期很辛苦,但易小迪相信这其中有命运的安排。


本以为在海南开疆拓土的日子就这样开始了,但风云突变,单位改制,很多员工要下岗重新分配工作,冯仑已经去了南德,他也要重新找工作,在海南的日子瞬间变得没有了着落。因为是省委出来的,很多企业不敢接,后来终于有一家公司接收了他,但当他发现那个老板是让他写假报告去银行贷款时,耿直的易小迪怒而离开。那年的海南看似遍地机会,却对他这个漂泊异乡的年轻人吝于开启大门。


上世纪90年代初的海南,犹如甘霖之后的沃土,万物正开始一场充满野性的生长。每天都有从全国各地来海南开公司的人,在满地散发的广告单中,易小迪看到了商机,于是跟朋友借了5万元,雇了十个几人,开起了印刷厂。因为没有社会关系,他做的很辛苦,每天挨家挨户去推销自己的产品,骑着三轮车挨家送货,也是那时他结识了开砖厂的潘石屹。开印刷厂的那两年,用易小迪的话来说:“虽然那时在海南很多人都赚到了钱,我没赚到什么钱,但至少没亏损,做了一年多也很高兴。”


1991年下半年,冯仑来到海南,在易小迪的印刷厂车间里,两个故友决定开始一场新的创业计划。在冯仑号召下,刘军、王启富等人也陆续来到海南,在一栋租来的破旧农民房里,海南农业高技术开发投资有限公司宣布创立。1992年,砖厂倒闭的潘石屹也加入其中,担任总经理助理兼财务部经理。公司成立之初颇有江湖义气之势,合伙人之间利益分配采用的是水泊梁山的模式——“座有序,利无别”,职务有别,但利益平均分配。谁也没有想到,这六个面带青涩的年轻人日后会成为叱咤中国地产圈的风云人物。


1992年,邓小平南巡,房地产热潮开始席卷整个海南,万通也不可避免的投身其中。在汹涌迷乱的海南,这6个有着政府部门从业经历和高等教育背景的人,显得游刃有余。很快,公司就有了第一个项目,1992年,通过运作海口“九都别墅”项目,“农高投”赚得了“第一桶金”。此后,“农高投”又陆续操作了“莲怡庐”等项目,在海口、三亚等地逐渐有了规模。公司经济条件宽裕后,很多老员工都拥有了“四个一”,即一套房子、一万块钱存款、一部电话和一部摩托车。


“当时的海南已经热的一塌糊涂。”回忆起当时的情景,易小迪颇为感慨。在他记忆中,从1990年开始,每年都有10万大学青年渡海淘金,之后热浪席卷全岛,而首先遭到爆炒的就是房地产。在1991年6月之前,海口的公寓房售价是每平方米1200元左右,到1992年6月,售价已上涨到每平方米3500元。炒卖地皮成为最快的暴富手段,一些从北京南下的人,靠政府背景拿到一块地,仅凭一纸批文就可以获利上千万元,让人看得心惊胆战。


也是那时起,易小迪和其他5人嗅到了危机的味道。一年以后,6人撤离海南,冯仑和潘石屹回到北京,在阜成门盖起了万通新世界广场;而易小迪则只身一人去了广西。


君子不惑

初回广西的日子,诱惑很多,改革开放之初的广西到处流传着炒期货、股票一夜暴富的消息,但是他却未曾动心,在他看来,赚钱也好,投资也罢,一切都没有捷径。


那年,他用总部给的500万元创立了广西万通,随后,踏踏实实开发了南宁万通空中花园、新万通购物广场、新万通宾馆等项目,不到两个月的时间,就给总部寄回了400万。这些项目的成功也为日后“阳光100”的创立奠定了坚实的基础。


在万通的格局中,易小迪一直以来扮演着任劳任怨的实干者角色,他更像是一个职业经理人,对安排的事情总能超出预期完成。冯仑称他是“智者”;在潘石屹眼中,易小迪是在他困难时最先想到的人,是能够在朋友困难时给予力量的人。在王功权看来,易小迪是他们6人之中,心理抗挫伤能力最强的人,假如某天大家都失败了,易小迪也会比别人更早站起来。


1995年,“万通六君子”分家,那一刻易小迪开始从职业经理人角色向企业掌舵人转型。在分家后的很长一段时间里,他陷入了对未来的困惑,仿佛一艘被突然抛向大海的小船,海很辽阔,却不知该驶向哪里。


那段时间里,他遭遇了人生最低谷的时刻。“1996年,我们做的一个商场,有笔2000万元的贷款还不起了,刚好农行成立了资产管理公司,这个行长现在还是我的好朋友,他就告诉我把那笔资产转到资产管理公司去,不需要还了,就当不良资产处理掉了。我请他给我宽恕一年,当时想着不能因为自己企业没做好,而使自己的信用产生污点。第二年我想尽一切办法把这笔钱还了。”在回忆那段日子时,易小迪很庆幸当时自己做了正确的选择。1997年当他的企业需要一笔资金启动新项目时,农行审查了他的个人信用,没有发现一笔不良记录,最后给了他们公司15亿元人民币的综合授信,正是这笔资金帮助易小迪和他的公司走出了事业低谷。


也是那时起,易小迪意识到:其实这个世界上什么都有,只是不知道什么是真正的商业机会,当方向没有确定的时候,任何风都有可能是逆风。这一年,他做了两个选择:第一专注房地产;第二走出广西。1999年,易小迪回到北京,创立了“阳光100”。同年,位于北京CBD的阳光100国际公寓项目开始动工。2004年,项目落成后,惊艳了京城,红橙黄相间的外观,极富时代感的建筑立面,张扬的生命力,在一片规格式样统一的肃穆建筑群中,阳光100如同穿透城市的一束阳光,开启了城市建筑年轻派风格的新纪元,也开启了易小迪人生中新的篇章。


向阳而生

2014年3月,在易小迪的推动下,阳光100在港交所成功挂牌。这一年,阳光100开始由传统住宅开发商向街区综合体、服务式公寓等转型。2017年~2018年正式确定三大核心产品线:街区综合体、喜马拉雅服务式公寓和阿尔勒小镇。截至2019年,阳光100已经成功运作6个喜马拉雅,6个阿尔勒,10个街区综合体项目,其运营模式主要是通过租售结合获取收益反哺运营服务平台。这种商业模式一度引来行业内质疑,毕竟在传统住宅高速发展的大好光景里,将金钱和精力投入到需要大量前期投入,周转回款又慢的商业街区,文化小镇中,无异于舍本逐末。


对于外界不同的声音,易小迪却很笃定。在他看来:当年的转型虽然可能失去了住宅的机会。但从公司的长远发展及行业的未来进程来看,住宅行业已经结束了高利润的时代,非住宅市场才是未来的机会。


对于未来,易小迪有着更为长远的规划,首先,在聚焦新兴白领目标客户的前提下,继续保持公司在二三线城市为主的扩张战略,使项目布局每年增加3~4个城市点。在项目扩张中,坚持已经成功的项目:城市中心的建筑综合体(阳光100城市广场)及城市近郊大型住宅项目(阳光100国际新城)。并坚持快速推进、快速销售、积极应对市场的态度。其次,转变增长的方式,加大产品创新,项目创新的力度,提高土地使用效益,向内部挖潜,提升企业盈利水平与竞争力。一是,逐渐加大阳光100建筑综合体项目比例,以及加大非住宅项目开发比例,比如社区商业、城市商业、SOHO产品、服务型公寓等产品比例,以规避纯住宅开发带来的成本上升压力,保证产品平均盈利水平不断上升;二是,逐渐扩展产品线种类。再次,是提升品质管理及客户服务水平,以进一步强化阳光100在目标客户群中的美誉度。


在易小迪的这份发展计划书里蕴藏着三条相辅相成却又各自可以释放出不同能量空间的路径。以阿尔勒小镇为代表产品的郊区大盘,负责输出销售现金流,是阳光100的传统主力;而街区综合体与喜马拉雅却是走进城市核心区面向未来的产品,以运营提升品牌溢价,以租售结合模式换取利润。这些项目有一个共同点,那就是土地获取成本低,其中街区综合体是以和政府合作获取优质低价土地,而喜马拉雅则是通过收购改造,从阳光100的整个产品体系来看,已经将成本控制在安全系数范围内,这也意味着未来运营的提升可以为其带来可观的盈利空间。


“每一个建筑既是独立的存在又是属于城市的,既是现在的又是未来的。无论是我们在城市中心建造高楼大厦,还是在城市郊区开发大型社区,这些新式建筑群落是一个城市在今天走向繁荣与富裕的象征,也必将在明天成为这个城市的历史记忆。今天中国一个城市20年的大发展决定了未来200年的格局,所以我们必须牢记这个时代、这个城市赋予我们的社会责任。”回首来时路,易小迪写下这样一句话。


编辑:本站编辑
标签:70年 易小迪
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