中房报记者 李叶 北京报道

规模，是一家物业管理公司发展的基础，与该公司营业收入息息相关。过去一年，上市物业管理公司对规模的追求仍未停止，扩张的战场也转移至“第三方外拓”。

4月5日，中国房地产报记者通过梳理31家典型上市物业公司发布的2022年业绩报，统计出2022年上市物业公司在管规模榜、新增在管面积榜、第三方在管面积榜、营业收入榜、归属母公司净利润榜、负债率榜等若干榜单。

经与2021年上市物业公司在管面积对比发现，在31家上市物业公司中有30家在管规模实现增长，25家实现了营业收入增长。不过，仅16家上市物业公司实现归属母公司净利润增长，10家物业公司出现了“增收不增利”情况。与此同时，31家上市物业公司中，有19家资产负债率出现增长。

值得注意的是，多家上市物业公司在业绩发布会中强调，正在努力摆脱对关联地产公司的依赖。据记者不完全统计，在披露了总在管面积中来自第三方面积数据的15家上市物业公司中，有11家第三方在管面积占比已超50%。

碧桂园服务规模排首位

从整体规模上看，2022年在管规模最大的上市物业公司仍是碧桂园服务，在管面积约8.7亿平方米；万物云在管面积数据与碧桂园服务相差最小，约8.4亿平方米；排名第三的是保利物业，在管面积约5.8亿平方米，与第2名万物云之间相差约一个华润万象生活。

雅生活服务、绿城服务、中海物业、招商积余、华润万象生活、金科服务、融创服务、合景悠活、新城悦服务、建业新生活、新大正和时代邻里这12家物业公司的在管面积也都超过1亿平方米。

在规模榜中表现出色的万物云、华润万象生活、碧桂园服务、保利物业和绿城服务同样出现在手持现金榜前5位。

2022年，31家上市物业公司中仅有1家在管规模出现下降。根据榜单，第一服务控股在2022年的在管面积减少70万平方米，下降1%。

在31家上市物业公司中，有30家在管规模实现增长。其中，增长最多的是华润万象生活，较2021年新增约1.44亿平方米的在管面积，同比增长98%，扩张势头强劲。

数据显示，2022年华润万象生活净新增第三方合约面积1.43亿平方米，同比增长297.4%；其中收并购、竞标直拓及合资合作各渠道面积贡献占比分别为75.9%、20.7%及3.4%。

根据华润万象生活的“十四五”规划目标，到2025年，公司总体物业管理面积要达到4亿平方米，第三方外拓面积要占50%；商业方面，第三方外拓至少50个购物中心，在管项目达到150个。

保利物业和碧桂园服务新增在管面积紧随其后，分别以1.1亿平方米和1亿平方米的新增在管面积位列第2名和第3名。

在本次业绩发布季，多家上市物业公司在业绩发布会中强调，正在努力摆脱对关联地产公司的依赖。

据记者不完全统计，在披露了总在管面积中来自第三方面积数据的15家上市物业公司中，有11家第三方在管面积占比已超50%。其中，合景悠活和雅生活服务的第三方在管面积占比均超过80%，第一服务控股的第三方在管面积占比也超过60%。

合景悠活在业绩报告中表示，第三方市场拓展是公司重要发展战略。2022年，合景悠活集团新增第三方拓展项目235个、建筑面积2730万平方米。截至2022年12月31日，该集团第三方项目的管理建筑面积约1.9亿平方米，在总在管建筑面积中占比88%。

2018年—2022年以来，雅生活服务第三方在管面积占比、第三方合约面积占比持续提升。报告期内，雅生活服务新增在管面积和合约面积分别达5690万平方米和6840万平方米，第三方项目占总合约面积的79.8%，第三方在管面积占比高达83%。

反思收并购

物业公司的规模与该公司的营业收入也息息相关。

记者注意到，在31家上市物业公司中有25家在2022年实现了营业收入增长，其中，在管面积靠前的头部物业公司营业收入同样名列前茅。不过，在25家实现了营业收入增长的物业公司中，有10家归属母公司净利润出现下滑。其中，包括碧桂园服务、万物云、雅生活服务等多家规模靠前的头部物业公司，“增收不增利”的情况凸显。

对此，曾是行业内的最大并购方的碧桂园服务在业绩发布会上坦言，去年公司利润未达原定预期目标的主要原因，在于收并购带来的商誉减值、合同及客户关系摊销大幅增加，达到约28.5亿元。其中，收并购带来的商誉及无形资产减值金额约为17.7亿元，收并购带来的合同及客户关系等摊销达10.8亿元。

投资后整合问题也出现在碧桂园服务身上。

据碧桂园服务财报披露，截至2022年底，碧桂园服务管理层决定退出嘉宝服务和财信服务等几家物业管理服务公司，及若干物业管理项目，因为这些公司项目的利润率及物业管理费收取率低于预期。

长期以来，收并购是物业公司扩大规模常见的一种选择。在实现规模跃升的同时，也会带来一些“不良反应”。

万物云也很重视这个问题。万物云董事长朱保全在3月28日的业绩会上表示，2022年对大家来说是一个反思年，其中一项便是对收并购的反思。2022年，万物云此前的收并购带来了1亿元的原开发商坏账，客户关系摊销4亿元，从而影响了利润指标的表现。他认为，过去大家都是基于高市盈率进行收并购，都按100%商誉来计算，高出价对于资产负债表而言一定是变重了。一旦像万物云这样大头记录了摊销，对当期利润、业绩也一定就会产生影响，所以物业管理行业应该反思商誉的真正定义。

另一方面，2022年上市物业公司资产负债率排行榜显示，31家上市物业公司中有19家资产负债率增长。其中，合景悠活、滨江服务和德信服务资产负债率增长最多，均超过10%，分别增长了20.92%、14.83%和10.04%；2022年合景悠活、滨江服务和德信服务的在管面积分别增长了5%、40%和11%。

新增在管面积最多的华润万象生活的资产负债率增长了8.89%，排名第5。

不过，上述物业公司资产负债率均在60%以下的合理区间。31家公司中仅有京城佳业、中海物业和东原仁知服务的资产负债率超过60%。