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大湾区的旧改想象力 千亿房企潜力股之龙光、佳兆业
这两家房企不仅有深圳“旧改”专业户之称,在大湾区的土地货值均有数千亿之巨。
中房报·公司  2020-01-11 15:39
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这两家房企不仅有深圳“旧改”专业户之称,在大湾区的土地货值均有数千亿之巨。

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写在前面

一直以来外界对于深圳民营房企谁会成为首家破“千亿”关注度十分高,无论是龙光地产还是佳兆业都是榜上有名。2019年和“千亿”失之交臂有些遗憾,不过对于两家房企来说,有粤港澳大湾区的土地储备在,2020年“千亿”的完成只是时间问题。

 | 中房报记者 翁晓琳 深圳报道

2019年粤港澳大湾区诞生了两家千亿房企中国奥园和美的置业,实际上还有两家房企业绩已经接近“千亿”。这两家房企不仅有深圳“旧改”专业户之称,在大湾区的土地货值均有数千亿之巨。

龙光地产控股有限公司1月6日发布公告,2019年合约销售额约为960.2亿元,同比增长33.7%;同一天发布公告的佳兆业集团控股有限公司,2019实现总合约销售881.2亿元,同比增长了25.8%。

龙光地产:旧改总货值3200亿元

作为粤港澳大湾区“旧改”专业户,龙光地产拥有5400万平方米的总土地储备,总货值达到7520亿元,其中大湾区占到80%。

年报显示,2015年至2019年上半年,公司合约销售额同比增长年年超过了40%,达到了205.1亿元、287亿元、434亿元、718亿元、453亿元。大湾区销售金额也不断上升,2016年至2019年上半年,占比从16.2%提升至44.4%。

在大本营深圳, 2015年至2019年上半年物业销售收入分别为95.15亿元、105.95亿元、218.57亿元、89.42亿元,占比高达45.1%、39.3%、56%、54.5%。

对于龙光地产来说,深圳是福地。虽然2003年就闯入深圳市场,直到2014年10月在龙华区拿下白石龙地块后一战成名。龙光地产拿地眼光十分准确,2014年至2016年是深圳房价高涨的时期,其也凭借着深圳项目收益颇多。

单单在深圳,截至2019年6月30日,龙光地产就拥有1800亿元货值,惠州、东莞等周边城市土地储备量为1500亿元。

尤其是龙光地产所擅长的旧改项目,截至2019年6月30日,其拥有项目数量达62个,面积约1870万平方米,总货值3200亿元。其中深圳货值约为930亿元,东莞410亿元,珠海648亿元。

龙光地产董事会主席纪海鹏在去年中期投资者会议上回应称,“2018年龙光释放了200多亿元,2019年有700多亿元,按照计划是每年孵化的旧改项目,总货值要不低于300亿元,这样计算下来,旧改项目就可以做十年。”

旧改项目所能带来高利润是龙光地产利润来源的主力。以深圳项目为例,纪海鹏曾在业绩会上透露,“每个项目都达到30%~40%毛利率。”

得益于此,龙光地产从2016年净利润达到52亿元后逐年增长,2019年上半年甚至同比增长59%至46.7亿元,近乎达到2016年全年水平。公司毛利率也一直维持在行业高位,2016年至2019年上半年年分别为31.9%、34.4%、35.6%、34.8%。

值得注意的是,龙光地产从去年下半年开始,管理层开始“去家族化”,频繁引入职业经理人。去年8月13日,融信中国原执行总裁吴剑确认加盟龙光地产。今年1月,华夏幸福基业孔雀城住宅集团原总裁傅明磊加盟龙光地产,担任执行总裁一职;绿城原CFO冯征也加盟龙光地产,担任首席财务官一职。

龙光地产对于规模、业绩的更高追求下,寄希望于职业经理人的到来,能助其实现“弯道超车”。

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佳兆业:60%新增土地在大湾区

对于何时能完成“千亿”目标,佳兆业主席兼执行董事郭英成在去年8月底的香港业绩会上,曾笑着回应中国房地产报记者询问,“我们不是只为了规模,而是追求有质量的发展,至于千亿规模你们会看到的。”

作为过去净负债率高的房企之一,佳兆业这些年为了摆脱净负债率高于200%的困境,加足马力。截至2019年6月30日,其成功使得净负债率下降至191%,较2018年年底下降45%。

佳兆业降负债的主要一环就是手握旧改资源促销售回款。查看其2016年至2019年的销售额,分别为298.45亿元、447.14亿元、700.59亿元以及881.2亿元。

中国房地产报记者了解到,去年佳兆业积极应对楼市变化,制定了灵活的销售策略。其集中在去年三四季度推售1700亿元货值的项目,而项目去化率在50%以上。

尤其是粤港澳大湾区,去年上半年销售占比达到了58%,其中深圳更是贡献了30%。若按入账城市划分,一线城市占比达68%,其中深圳又贡献了整体的48%。深圳作为佳兆业的大本营,其在此投入了不少精力,去年下半年,单单深圳就有三个项目推售,可售货值达到332亿元。

对于佳兆业来说,深圳旧改项目所能贡献的高毛利率是其他城市无法匹及的,按照去年3月披露的信息,深圳旧改项目毛利率能达到50%,为毛利最高的城市,带动其去年上半年毛利率达到了33.4%。

除了深圳外,佳兆业2019年积极在粤港澳大湾区拿地,60%新增土地在此。截至2019年6月30日,佳兆业共有土地储备近2600万平方米,可售货值逾5000亿元。其中,一线城市和重点二线城市占比达到76%,大湾区占比达到55%。

这背后,佳兆业仍拥有未纳入土地储备的旧改面积近3200万平方米,当中大湾区内有128个旧改项目,货值近两万亿元。这些项目分布在深圳、广州、中山、惠州、珠海、东莞、佛山等大湾区城市。

值得注意的是,2019年佳兆业还积极在长三角招拍挂拿地,未来“千亿”之路,或将看到新区域的业绩贡献。

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(此文刊于中国房地产报1月13日05版 责任编辑 徐妍)


| 翁晓琳 | 编辑:本站编辑| 2020-01-11 15:39

标签:房企,佳兆业
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