中房报记者 苗野 北京报道

“这一业绩，一如既往，稳如磐石。”3月29日，中海地产发布2020年业绩报告，中海地产董事会主席颜建国如是评价。

数据显示，2020年中海地产录得合约销售金额3607.2亿元，同比增长12.5%；实现收入1857.9亿元，同比增长13.5%；毛利约为652.3亿元，同比增长约4.6%；股东应占溢利439亿元，同比增长5.5%。

在颜建国带领下，中海地产还是如期奉上了一份全线飘红成绩单，但并没有太多惊喜，甚至距离颜建国心中的小目标或许还有一段距离。尽管销售额、营业收入都实现了双位数增长，但增幅包括利润增幅相较往年都略显乏力。

当初颜建国回归之后，面对的是一个头顶“利润王”孤名，规模却停滞不前的中海地产。彼时颜建国表示，带着中海这艘千亿巨轮，要在2020年实现4000亿元目标，毛利率要保持不低于30%。这也被业内普遍认为两者很难平衡，且会互相掣肘，要同时实现两个指标，以颜建国为首的管理层面临的压力不小。

虽然颜建国罕见地缺席本次业绩会，只是以视频形式短暂露面，但他仍在强调中海的稳健表现，并称未来继续坚守稳中求进的长期主义，致力于确定的增长。

没有惊喜没有意外，这又是一场无处不散发着稳健基调的业绩会。对于未来，中海也只是提出未来5年，销售规模会按年实现两位数增长。

净利率毛利率双降

“利润王”一直是中海地产引以为傲的标签，颜建国深谙此道，在多数公开场合都强调实现规模与效益之间平衡，核心目标并非规模做到第几位，而是利润持续稳定增长。

但疫情之下，昔日的“利润王”也面临着营收增速放缓、利润下行压力。报告期内，中海地产毛利率为30.05%，净利润率为23.6%。相较过往，中海地产这两项指标在2018年分别达到37.8%、26.2%，之后便走入下行通道。2019年降至33.7%、25.4%，2020年末再分别下降2-3个百分点。

“这也是一个行业趋势。”在被问到毛利率、净利率是否能保持时，中海地产副主席、执行副总裁罗亮说：“对于中海来讲，我们非常有信心维持在同业水平中最好水平。”

实际上，在颜建国执掌中海地产这4年，始终围绕如何扩大规模又如何维持利润优势展开攻略。早前他曾对外界表示，中海对利润要求是毛利率不低于30%，但又提及在政府限价条件下，中海净利润率在“十四五”期间大概率还是会有所下降，这种情况下规模必须保持适度增长。

“房地产市场竞争发展是一个长跑，下半场竞赛刚刚开始。‘分化’将是房地产下半场最重要特征。”颜建国提出了“五大分化”。

一是市场分化。房地产下半场，一二线城市及强三线城市将是主战场。

二是企业分化。针对房地产企业“三条红线”金融监管政策及针对商业银行房地产贷款与个人住房贷款“两条红线”，将阻断高杠杆房企扩张路径，中小型房企规模快速上升通道被关闭，优胜劣汰的行业整合将进一步加速。

三是投资分化。土地日益稀缺，单项目投资额越来越大，财务稳健、资金实力强劲者拥有更多的机会；具备商业资产投资运营、城市更新、旧改等城市运营能力的企业拥有更多机会。

四是管理分化。行业进入向管理要效益阶段，精细化、数字化管理能力强的企业才能在竞争中胜出。

五是产品力分化。好产品、好服务永远是赢得客户关键。

25.2%扩储目标

实际上，中海地产曾经历1997年金融风暴，当时由于负债率相对较高，面临破产风险。自那次后，中海经营策略就以稳字当头，尤其是对负债率和现金杠杆，在内部设立了严守40%净资产负债率红线。之后又经历掌门人更替，完成中建地产、中信地产的整合，饱受了组织构架震荡和经营策略调整的中海地产错失了发展扩大的机遇。

在颜建国接手之前，中海地产与房企“第一梯队”相去甚远，曾“佛系”到在核心发展城市深圳都缺少土地储备。于是，进入颜建国时期的中海地产，一改以往“保守”做派，重仓拿地动作明显。2017年、2018年中海的拿地金额均排名房企第五位，2019年以1034亿元的拿地总额位居行业第四位。

2020年，中海新增土地储备64宗，权益投资金额同比增长16.3%至1318.4亿元，对应新增货值约2741.7亿元，新增货值居行业第三。加上上海建国东路、北京中信城和苏州太湖项目，中海地产权益购地金额达1447亿元，同比增长27.7%，完成了公司2020年拿地权益预算1400亿元目标。

针对当前土地市场实施供地“两集中”政策，中海地产行政总裁张智超认为这对中海而言面临着更多的机会，现在公布22个城市中4个是一线城市，18个是重点二线城市，对于一二线城市相对聚焦的企业更关键。中海土地投资策略就是“主流城市”，2021年无论是在投资空间，还是收并购，中海都会积极关注市场、行业机会。

中海土储焦虑一直都存在。截至2020年末，中海地产系列公司总土地储备面积为9190万平方米，其中约20.4%分布于一线城市，40.3%位于京津冀、长三角及粤港湾三大都市圈。

随着土地逐渐转化销售，中海地产土储并不充沛，也因此表现出明显逆势拿地决心。于2019年成立投资拓展及产业合作部，宣布了一个“积极进取的寻地合作计划”，目标城市聚焦一二线和强三线，合作模式包含了股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等。2020年又开始推进“蓝海战略”，在大市场找大业主、造大项目。

中海地产方面透露，2020年其透过“蓝海战略”新增土地储备权益投资金额达327.3亿元，占年度新增土地储备权益投资金额的24.8%。包括大型城市更新项目、棚户区改造项目、产业资源整合项目和大型的商业综合体项目。

直至2020年下半年，在大多数房企都忙于降杠杆时，中海地产依旧在不断抢收土地，拿了不少高溢价、高总价地块，所拿地块溢价率普遍在10%—30%，个别甚至达到70%。包括去年8月耗资79亿元将北京2020年总价地王收入囊中。2020中海地产拿地权益比高达97%。

有分析认为，中海大手笔激进拿地，除了规模诉求外，也是利润增长承压下的一种应对之道。这也是全行业共同的挑战，如何把控规模和效益之间的衡量。

“将继续保持主动进取，全年新增土地权益投资额预算1650亿元，同比增长25.2%。”这是中海对外透露的2021年的土地投资目标。“中海地产将发挥公司的财务资金优势，在分化的下半场积极寻求合适的同业并购机会。”颜建国说。