中房报记者 苗野丨北京报道

最近，奥园美谷股价大涨，年内涨幅已超过200%。5月25日收盘，奥园美谷又涨5.63%，报25.87元/股；市值为202.09亿元。

连续大涨与奥园美谷最新战略有关。

4月28日，奥园美谷再次宣布因聚焦美丽健康产业战略转型，拟出售持有地产业务板块全部或部分公司股权。10天后，奥园美谷总裁胡冉给出了最新定位，即为医美科技商、服务商、材料商，同时要成为医美系统集成商。

尽管奥园美谷医美板块还没有产生任何收入，但随着医美赛道大风刮起，奥园美谷股价应声启动，涨幅已超过200%。

对于奥园美谷股价大涨，医美行业分析师认为，“股价上涨和估值较高原因在于A股可选医美标的较少，但这一估值或许透支了未来两三年业绩增长。”

转型也伴随着股东再次调整：京汉控股集团及其一致行动人意欲从奥园美谷撤退，动作明显，已合计减持不超过1562万股，占公司总股本2%。

地产业务占比约七成的奥园美谷将如何抛售地产业务？谁来接盘？能否在医美赛道上按下快速键？

对于奥园美谷股东及业务调整一事，中国房地产报记者致电求证，奥园美谷董秘办公室工作人员表示，关于出售地产业务企业将根据监管要求持续对外发布公告，在此期间不方便给予媒体做单独披露。关于奥园美谷在二级市场上的表现目前也不方便做评判。

不过，从湖北金环到京汉股份，再到奥园美谷，这家A股医美概念公司先后经历了三重身份，主业也从化纤、房地产切换到医美行业，这让奥园美谷估值逻辑发生了天翻地覆改变。有股民调侃：“颜值经济风口，搞房地产的不如卖玻尿酸的，奥园美谷仰仗医美还没卖货股价就涨了5倍。”

剥离地产拥抱医美

这一次，奥园美谷押上了全部地产业务。

2020年4月，奥园集团斥资11.6亿元收购京汉股份（奥园美谷前身），成为第一大股东，实控人由田汉变更为中国奥园创始人郭梓文。

对于这一次收购，当时业界普遍认为奥园看中了京汉股份位于北京、天津、重庆、成都、南京及河北省等地共计约18个项目（总可售建筑面积约124万平方米）土地储备，甚至包括京汉股份“雄安新区地主”美誉，并有继续推动地产规模增长计划。

很长一段时间以来，奥园美谷地产业务发展顺畅。

“此前是奥园美谷磨合期，且奥园系也认为医美、健康和房地产具有天然粘合力，并未出现经营思路转变，加之奥园集团旗下多个业务板块也在划分调整，一直没有明确提出要剥离房地产。”一位接近中国奥园的相关人士表示。

直到今年1月7日，奥园健康退出医美业务有关运营，奥园美谷接收了奥园健康医美和生命科技板块原有人员、设备，并花费6.97亿元接手连天美55%股权之后，奥园美谷宣布拟出售地产业务板块全部或部分股权，表示正与有关各方研究论证本次重大资产出售方案。目前公司仍有部分在建地产项目，分布在重庆、阳江、张家界、南京等地，此外还有部分土地储备及一处新增土地储备项目。

奥园美谷表示，如地产业务板块全部置出，2021年度公司预计主要收入来源为化纤新材料业务和医美业务。

在地产业务板块计划全部置出的同时，5月19日，奥园美谷发布股东减持公告称，在2021年6月10日至2021年11月13日，京汉控股集团有限公司的一致行动人建水泰融企业管理有限公司、北京合力万通信息咨询中心（有限合伙）、段亚娟将以集中竞价方式减持合计不超过约1562万股。

在此之前，京汉控股曾拱手交出控制权。奥园美谷股票名原为“京汉股份”，京汉控股集团为其原控股股东。2020年5月发布的公告显示，京汉控股集团、实际控制人田汉与深圳奥园科星投资有限公司签署《股份收购框架协议》，京汉控股将其持有的229231817股无限售流通股（占总股本29.302%）转让给奥园科星，股份转让价款合计约11.6亿元。2020年6月24日，上述转让完成，京汉控股持股比例从37.04%下降至7.73%，奥园科星持股比例为29.302%，成为控股股东，实际控制人将变更为郭梓文。2020年11月19日，证券简称也从“京汉股份”变更为“奥园美谷”。从上述动作来看，京汉控股集团及其一致行动人意欲从奥园美谷“撤退”的动作明显。

“奥园美谷剥离地产业务已成定局，是直接划到奥园地产板块还是其他第三方接盘还不好定论。关键是彻底出售房地产业务后，其医美业务能不能快速形成收益，将在未来左右奥园美谷股价。”中国国际科促会理事布娜新认为，医美行业已迎爆发期，从地产切换到医美行业是个不错的选择，但要看奥园美谷管理层后期能否凭借收购产生优势；这类高度竞争的行业，先发优势己经不重要了。

大收购与风险

2021年以来，奥园美谷转型医美领域动作频频，连续签署多个战略合作协议。3月，自中游医美服务切入，奥园美谷斥资6.97亿元收购浙江连天美55%股权，连天美主要从事医疗美容机构运营及管理业务，下设两家医疗美容医院。

4月1日，奥园美谷全资子公司广州奥美与广州暨南大学医药生物技术研究开发中心、广州市暨源生物科技有限公司签署《战略合作协议》，进入胶原蛋白市场，布局上游产品耗材市场。

20天后，广州奥美与韩国KD Medical公司签署战略合作协议共同组建合资公司，在中国区域独家代理KD Medical公司产品，同步推动KD Medical公司拥有的注射类医疗美容产品在中国境内销售牌照等。韩国KD Medical拥有自有品牌的玻尿酸、溶脂针和婴儿针等。

“奥园美谷目标是通过收并购，快速获取行业地位。我们将会收购一切符合标准的区域龙头，以便在最短时间内抢占地盘、抢占市场份额。”胡冉说，奥园美谷将拥抱资本，他预计这部分市场规模是1500亿元左右。

另据中国整形美容行业协会《中国医疗美容行业年度发展调查报告》预测，到2022年，中国整形市场规模将达到3000亿元，我国医美女性消费目标人群约1.2亿人，人们对医疗美容的需求每年以10%比例递增，支撑起我国医美产业每年20%以上增长规模。

“先收购5A级医美机构，再签约胶原蛋白研发，同时布局医美材料生产，这是奥园美谷打出的组合拳，光这一拨儿发公告蹭热度就促成了其股价上涨。不过奥园美谷相较苏宁环球不算是完全没有医美业绩支撑的炒作，但投资者看好的是医美赛道未来可观的渗透率和高毛利，这是对奥园美谷的考验。”某咨询公司研究员认为。

医美赛道固然好，但目前支撑奥园美谷发展的还是房地产。2020年年报显示，奥园美谷主营业务为房地产、化纤新材料和医美。其中，房地产及相关业务收入占比约70%，化纤新材料占比约20%，医美业务并未产生收入。从主要业绩指标来看，2020年公司实现营业收入约19.87亿元，净利润3800万元，归属上市公司股东净利润-1.3亿元，较上年同期分别下降37%、69%、1215%。

“估值与营收、利润增速相差悬殊，这样的业绩很难给予投资者足够信心。当前多是机构预期太高，资本市场给予奥园美谷的动态市盈率约160倍，虽然相对于爱美客200倍市盈率和华熙生物182倍市盈率还有一定空间，但奥园美谷未来走势也存在不确定性。”前述医美行业分析师表示。

5月18日，奥园美谷在投资者互动平台也承认，医美医院属于服务性轻资产行业，按市盈率估值，会形成较大商誉。

市场人士分析，A股二级市场上，国际医学、朗姿股份、奥园美谷这几只医美概念股累计涨幅均在4倍以上，甚至涌现出一系列股价暴走黑马股。在这种牛市大涨下，股东离场必有质疑，登高跌重的可能性不是没有，所以后续大股东增持也是为了维稳，最终有说服力的还需要奥园美谷拿出靠谱的业绩增长。

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