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中房报记者 付珊珊 上海报道

3月23日，绿城中国召开2021年度线上业绩发布会，董事会主席张亚东、执行董事及行政总裁郭佳峰、执行董事及执行总裁耿忠强、执行董事及执行总裁吴文德、执行董事兼副总裁李骏等管理层出席并回答投资者和媒体提问。

截至2021年12月31日，绿城中国实现营业收入1002亿元，同比增长52.4%；核心净利润57.65亿元，同比增长44.4%；每股盈利1.31元，同比增长24.8%。

营收和利润增长得益于绿城中国销售业绩的持续增长。2021年，绿城中国实现合同销售总额为3509亿元，比去年同期增长21%，销售增速位列TOP10房企第一，销售回款率达到106%。以目前规模，绿城中国在行业内排名第七。

绿城中国能取得这样的成绩与董事会的战略决策息息相关。业绩会上，主席张亚东表示，2018年提出了三个去化，经济去地产化、地产去金融化、住宅去商品房化。其对行业整体的判断，用三句话来进行描述：一是行业总体稳定，二是结构逐步调整，三是行业长期趋向健康。与此同时，张亚东希望绿城往好的一面发展，对房地产行业的未来还是充满信心。

2022年销售目标3300亿元

2021年初绿城中国业绩会上，管理层制定了全年3100亿元销售目标。彼时，张亚东称这一目标很保守。

现在看来，确实如此。

2021年全年，绿城中国实现了3509亿元销售额，同比增长21%，超额完成年度目标，目标达成率为113%。在房企销售增速出现负增长的行业环境下，绿城中国可谓走出独立行情。

李骏表示，上半年市场基本面不错，绿城中国抓住了窗口期。去年拿地并于当年实现销售的占比达到21%，超预期完成3500亿元销售业绩。

“根据今年市场情况，绿城中国制定了3300亿元目标，低于2021年完成的3509亿元，争取超额完成。”李骏表示，目前从市场基本面来看，还没有看到非常明显的改善，销售端还是承载相当压力。今年前两月，绿城中国销售额完成了274亿元，同比确实下降了一些，但是整体表现横向比较优于行业均值。从供货结构来看，今年一二月份的开盘比较少，但是存量续销的去化情况和去年同期基本上持平，一季度预计新推货源是300亿元左右，二季度目前盘下来将近600亿元的可售房源，将有翻倍的增长。同时，今年下半年还会有一批在上半年新买的地进行转化，而且都是在需求相对比较坚实的城市，给全年的整体销售目标的完成提供了比较充足的货源准备。

对于今年市场走向，李骏认为2022年上半年应该是筑底盘整的情况，下半年开始市场逐步会复苏趋稳，主要从以下三个方面来看。

第一是政策风向的转变，有利于房地产市场的恢复。第二是市场需求出现了复苏的信号。第三是周期性的判断。总的来说，绿城中国对2022年全年目标达成以及行业的中长期发展还是非常有信心。

回应毛利率下降

2021年，绿城中国取得毛利181.68亿元，同比增加16.7%；毛利率为18.1%，较2020年的23.7%下降5.6个百分点。其中，物业销售毛利率17.5%，较2020年的23.5%下降6个百分点。

业绩会上，管理层也对公司毛利率下降做出回应。

耿忠强表示，绿城中国当期毛利率确实下降比较多。背后的原因主要有两方面：一方面，近年来土地市场竞争比较激烈，土地成本上升明显。另一方面，近年来政府调控力度加大，房地产销售价格受限价影响，绿城中国的品牌溢价没有充分体现。

其进一步表示，虽然毛利率下滑了5.6%，但公司净利润率维持在8%左右。此外，绿城中国重仓的部分城市，例如杭州、宁波，毛利率与别的城市项目相比低一些，但这些城市去化快，回款快，资金周转效率高，通过高结算效率能有效保证公司现金流。

2023年进入绿档

财务数据方面，截至2021年12月31日，绿城中国银行存款及现金共计714.96亿元，总借贷1274.59亿元(2020年底为1192.02亿元)，净负债(总借贷减去银行存款及现金)为559.63亿元，净资产负债率为52.0%，与2020年底的63.8%相比下降了11.8个百分点。

此外，公司一年内到期借贷余额为320.53亿元，占总借贷的25.1%，低于2020年底的27.3%；银行存款及现金的期末余额为一年内到期借贷余额的2.2倍，高于2020年底的2.0倍，现金流较为充裕。

管理层在业绩会上表示，年报中披露的“三道红线”指标与上报监管部门的指标衡量标准不太一样。

对于上报监管部门的“三道红线”指标，绿城中国在业绩发布会上透露，截至2021年12月31日，公司现金短债比为1.7倍，2020年末该指标为1.4倍；净资产负债率为53.5%，2020年末这一指标为64.6%；剔除预售账款后的资产负债率为70.3%，2020年末该指标为71.2%。不难看出，“三道红线”关键指标进一步向好。

耿忠强表示，公司会继续强化现金流管理，加大销售去化力度，严控债务规模，合理排布投资计划，精密管控成本支出，提高经营效率举措，保持充裕现金流。

“公司2023年确保能够进入绿档，同时根据现阶段内外部情况，做好提前进入绿档准备。”

对于项目贷款、按揭、预售监管资金和可动用现金的情况，耿忠强表示，去年4季度以来，监管部门多次强调要满足房地产市场的合理资金需求，整体的融资环境逐步得到改善。

绿城得益于中交集团支持，目前授信额度充足，完全能够保障公司开发贷按揭的顺利放款。去年整体回款率超过百分之百，按揭回款更是超千亿元，在2020基础上翻倍，2022年融资额度能够得到保证。