中房报记者 许倩 北京报道

总是在为行业发声预警的万科董事会主席郁亮，对形势又有了新判断。

12月16日，深圳盐田大梅沙，万科2022年第一次临时股东大会召开。郁亮在会上表示，房地产行业继2003年后近20年再被看作支柱行业，政策面在逐步向好，且政策面向好的力度、广度全面超出预期，“这几个月下来，我觉得微光在逐步变成曙光。”

他也承认，市场修复是一个漫长而温和的过程，现在看起来比预期更加温和；11月销售总体看又回到2022年4、5月水平，12月预计比11月要增加。

在市场下行、销售端遇冷大背景下，万科的销售情况也不容乐观。

2022年1-11月，万科实现销售额3767亿元，同比减少34.4%；在全国商品房市场所占份额约3.17%。

这是4年来，万科销量第二年同比下滑，且下滑幅度更大。

数据显示，2019年，万科实现销售金额6308亿元，同比增长3.9%；当年全国商品房销售额为16万亿元，同比增长6.5%；万科在全国商品房市场所占份额约3.94%。

2020年，万科销售额同比增长13.5%至7041.5亿元；当年全国商品房销售额达到17.36万亿元；万科在全国商品房市场中所占份额亦升至4.06%。

到了2021年，全国商品房销售额突破18万亿元，同比增长4.8%。但万科自身的销售规模却开始下滑，当年实现销售额6277.8亿元，同比下滑10.8%。万科在全国商品房市场所占份额亦开始下降，降至3.45%。

彼时，万科总裁祝九胜表示，2021年三季度市场出现了一个急剧变化，整个行业或者主要的玩家签约额都在大幅下降，市场观望气息变得越来越浓，“三季度整个市场出现的变化，对我们来说是一种煎熬”。

财报数据显示，2021年，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8%；归属上市公司股东净利润225亿元，同比下降45.7%，出现了上市31年以来第三次净利润下滑。

2019年万科实现净利润388.7亿元，同比增长15.1%；2020年实现净利润415.2亿元，同比增长6.8%。

面对2021年净利润罕见下滑，郁亮在“致股东信”中反思了下降原因：一是毛利率下降，二是投资收益减少，三是市场下行带来的计提减值。

2021年，万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点；扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。

“我倍感压力，内心充满紧迫感。”郁亮忧心地说道，2022年将采取坚决、有针对性行动，全力扭转开发业务局面。

记者观察到，2022年，万科主要做了两件大事来应对这一局面：一是收权，全面加强统筹作战力；二是“囤粮”，增强公司现金流的同时寻找市场机会。

12月2日，万科内部发文，经集团总裁祝九胜提议，万科开发经营本部首席合伙人兼CEO张海、万物云CEO朱保全出任公司联席总裁，协助总裁祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理。至此，万科拥有了3位联席总裁级高管：祝九胜、张海和朱保全。

“严峻的市场环境下，之前充分授权、分布式作战的模式容易出风险，万科因此做出改变，全面加强统筹作战，通过集团军作战方式，实现开发经营服务并重的战略落地，以穿越这个寒冬。”一位接近万科人士称。

这次任命并不算突然。张海、朱保全从2021年起就已实际履行相关职责，其中，张海牵头负责开发经营业务，朱保全牵头负责经营服务业务，经过1年多实践，他们的成绩让万科人心服口服，任命可谓水到渠成。

2022年上半年，万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8％；实现归属上市公司股东净利润122.2亿元，同比增长10.6％。两大业绩关键指标均实现了郁亮在年初所承诺的企稳回升。

然而，市场形势依然严峻。到了第三季度，万科实现营业收入1307.6亿元，同比增长25.3%；但归属母公司净利润仅48.3亿元，同比下降14.4%。同样下滑的还有现金流指标，公司经营性现金流净额约为-124.6亿元，同比下降124.9%。

截至2022年三季度末，万科手握货币资金1188.3亿元，较年中的1410.73亿元减少超200亿元，但仍高于短期借款和一年内到期有息负债总和627.5亿元。

趁着政策利好，万科积极抓住难得的融资窗口，囤积资金“粮草”，以更好应对仍处于波动期的行业局面。

近日，万科向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送；万科还获得了来自各大银行共计6000亿元银行授信，是此轮授信中收获最大的房企之一。

在12月16日股东大会上，万科还获得了新增不超过500亿元发行直接债务融资工具的授权，以及在A股或H股单独或同时增发不超过各自已发行股份20%新股的授权，做好了地产行业曙光重现后的起跑准备。

“今天在市场本身压力比较大的情况下，我们需要树立信心。悲观是一种情绪，而乐观是一种思路。”郁亮说。

万科在发出预警的同时，一直在为自己寻找出路，挖掘“管理红利”、“向管理要效益”，“统筹作战”，万科一直在努力活久活好。2023年行业曙光已现，万科已开始储蓄能量，迎战。