上半年市场没达到预期，企业分化明显，市场环境危中存机。华润置地凭借自身畅通的融资渠道与充沛的在手现金，积极寻找合适标的，寻求逆势扩张。

8月31日，华润置地召开2022年中期业绩会，参会领导层有董事会主席李欣、总裁吴秉琪、副主席兼首席运营官张大为、首席战略官谢骥、首席财务官郭世清。

今日一大早，华润置地就发布了2022年中期业绩报告，期内实现综合营业额人民币728.9亿元，股东应占净利润人民币106.0亿元，核心股东应占溢利人民币101.6亿元。

报告期内，华润置地综合营业收入较去年同期下降1.1%。其中，开发物业营业额为593.7亿元，按年下降2.6%；投资物业（包括酒店经营）收益为76.0亿元，按年下降8.2%，如剔除租金减免影响，按年上涨10.5%。

据悉，华润置地在今年7月末发布向经历经营困难的租户提供租金减免计划，计划租金减免总额介于约人民币22亿元至人民币25亿元，占公司截至2021年12月31日止年度的营业收入约1%。

观点新媒体注意到，报告期内，受疫情冲击及经济放缓影响，上半年租金增速不及预期，基于相对保守的资本化率预测，华润置地投资物业公允值变动收益由去年末的47.40亿元减少至23.80亿元，降幅达49.78%。

同时，由于期内投资物业评估增值同比下降，计入投资物业评估增值后的股东应占溢利人民币106.0亿元，同比下降19.2%。但扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利依旧录得增长2.6%，至101.6亿元。

上半年，华润置地派中期股息每股人民币0.182元较去年同期增加5.2%，每股股东应占溢利为人民币1.49元，同比下降19.2%；每股核心股东应占溢利人民币1.43元，同比增加2.6%。

面对未来的市场发展趋势，李欣在业绩会上展望：“今年6、7月份已经出现了阶段性的市场反弹，随着宏观经济的复苏，疫情的稳定，销售市场有望企稳并逐步的回暖。”

发动机

开发销售型业务仍是华润置地业绩主要贡献者，也是业绩增长的发动机。

面对疫情反复以及市场经济下滑，华润置地在销售端与众房企一样，依然是承压的局面。上半年实现签约额人民币1210.4亿元，较去年同期下降26.6%，实现签约面积587万平方米，较去年同期下降39.0%。

报告期内，华润置地实现开发物业结算营业额人民币593.7亿元，较去年同期下降2.6%，结算面积513万平方米，较去年同期下降0.2%，开发物业结算毛利率为22.8%。

首席运营官张大为提出，受经济下行和疫情反复的影响，华润置地销售端还是有压力的，“进入到8月下旬以来，市场依旧有明显的下行趋势，我们监控的50个城市，同比下降了15%-20%，个别下降了30%。”

上半年，华润置地实现签约额人民币1210亿元，同比下降26.6%，其中权益签约额人民币836亿元，同比下降22.7%，签约面积同比下降39%，签约均价受益于优质项目集中推盘，带动同比增长20.5%，至约1.15万元/平方米。

但张大为也表示：“长期来看，我们还是持看好的态度。对全年的业绩实现是比较积极的态度，预计在行业排名会比去年有所提升。”

截至目前，华润置地总可售货源4306亿元，其中85%位于市场供求关系健康的一二线高能级城市，且住宅产品占比71%。总土地储备面积6614万平方米，权益土地储备面积4730万平方米，可保障其未来三年以上的发展需求。

“今年上半年开了7个畅销项目，平均比计划提前42天开盘。”张大为补充道。

上半年，房地产行业需求端趋势处于下行趋势，市场恢复未达预期，加之上近几年竞争激烈导致的地价上升、面对流动性压力众房企促销回款，行业利润终究走向下滑。

毛利率表现上，2022年上半年华润置地综合毛利率为26.9%，较去年同期的31.3%有所下降。其中，开发物业毛利率由去年同期的27.1%下降为22.8%；投资物业（包括酒店经营）毛利率由去年同期的69.8%下降至65.5%。

一方面，受疫情影响以及对租户提供租金减免计划，上半年华润置地投资物业毛利率较去年同期下滑4.3个百分点。另一方面，近期结算项目拿地时间为前几年竞争较强之时，拿地成本较高，叠加目前经济下行压力，导致华润置地开发物业毛利率也同比下滑。

管理层认为，华润置地下半年具有可售资源优势充足，产品类型结构健康，供货结构均衡合理等优势，可保障年度销售业绩达成的同时助力业绩高质量增长。

逆周期

市场没达到预期，企业分化明显依旧危中存机。

当陷入流动性困局的企业还陷在债务泥潭之中，部分保持稳健增长的企业，凭借着自身的优秀现金流及较低的融资成本逆势扩张，而华润置地就是其中之一。

上半年，公开土地市场竞争相对缓和，华润置地也在此时表现出了强烈的规模扩张欲望。

李欣指出：“行业虽短期市场承压，但是挑战和机会也是并存的。”

他谈到，当前房地产行业虽然面临着市场总量下行、盈利空间收窄、部分房企面临的问题尚未解决以及区域分化加剧等风险局面，但是仍有很大的发展机会。

今年上半年，华润置地新增土储计容面积380万平方米，总土地储备已达约6614万平方米，权益土地储备面积4730万平方米。报告期内，新获取项目24个，新增权益土地储备290万平方米。其中，一二线城市投资占比92%，并在合肥、佛山等地获取优质商业综合体项目。

面对上半年疫情点状多发的大环境，华润置地购物中心依旧保持着扩张态势。截至6月末，6座购物中心按计划开业，其中包括武汉万象城、福州万象城和海口万象城等具有城市影响力的明星项目，新开业购物中心平均出租率高达88.6%。

报告期内，华润置地旗下购物中心营业额为61.9亿元，虽较去年同期降低6.2%，若剔除期内减租影响，还是较去年同期实际增长14.2%，出租率达到了96.4%，同比再进0.4个百分点。目前在营购物中心面积726万平方米，较去年同期增加17.7%，权益面积603万平方米。

华润置地之所以在今年大环境下行时做一个逆行者，自身畅通的融资渠道与在手现金成为逆势扩张的底气所在。

上半年资管结构中，华润置地现金及现金等价物约为人民币1164亿元，较去年末增长7.1%。期内，综合借贷额折合人民币2228.2亿元，净有息负债率维持在34.6%，三道红线指标水平均居绿档，在手现金充裕。

截至2022年6月末，华润置地以公司债、中期票据及资产支持专项计划等方式，合计融资人民币151亿元。非人民币净负债敞口占比18.9%。有息负债总额中，约26%的有息负债将于一年内到期，而其余为长期有息负债，加权平均融资成本约为3.78%。

据悉，上半年，华润置地还通过资产抵押共获得人民币621亿元的融资额度，该额度下融资余额为人民币330亿元，抵押资产期限从0.5年到25年不等。

在手资金充沛之余，华润置地也一直在积极寻找合适的收并购标的。李欣表示：“公司积极抢抓市场上优质的收并购机会，该出手时就出手。”

首席战略官谢骥则指出：“对于收并购的原则是符合公司战略，聚集在核心城市，核心区域。再者是重视标的控制交易风险和项目风险，以项目收并购为主。”

目前，华润置地储备的并购贷款资源已经超过400亿元。

就在8月31日晚间，世茂集团与华润置地订立了协议，以33.17亿向华润置地出售北京分钟寺两宗地块权益，此次交易涉及地块为位于北京市丰台区南苑乡分钟寺村的L-39地块、L-41地块。

其中，L-39地块已开发为合生缦云项目，L-41开发为世茂天誉。

轻资产

“对于经营性不动产业务，尤其是优质购物中心是华润置地保持商业领导者的核心。”谢骥谈到，公司会维持每年合理的投资比例，确保华润置地在该领域的领导者地位。

报告期内，华润置地轻资产管理业务保持稳健发展，旗下华润万象生活实现营业额人民币52.8亿元，同比增长31.5%，核心股东应占溢利人民币10.4亿元，同比增长33.5%。

期内，华润万象生活在管购物中心项目74个、写字楼项目24个。同时还并购了禹洲物业、江苏中南物业和四川九洲千城物业，实现合约面积3.23亿平方米，在管面积2.45亿平方米，较去年末增长0.98亿平方米。

郭世清更直白的表述到：“万象生活自上市以来，实现规模效益双增长，已然成为华润置地高质量发展的重要引擎。”

据悉，华润置地代建代运营、长租和产业地产等生态圈要素型业务在期内也录得营业额76.0亿元；其中，代建代运营营业额人民币72.0亿元。

现阶段行业虽然保持下行态势，市场销售恢复及融资情况还没达到预期，部分房企陆续出现债务展期影响行业信心，但逆境是阻挡不了少数企业上行步伐。

华润置地上半年销售表现上具有韧性，轻资产业务发展稳健，在手现金充足及融资渠道通畅，让其在逆势中能够有所作为。

“上半年，虽然取得了不错的成绩，我们清醒的认识到行业仍处于格局重塑的关键阶段。”李欣对上半年总结道。

谈到未来，李欣亦指华润置地将始终坚持长期主义，保持战略定力，全力完成全年的业绩目标。

以下为华润置地2022年中期业绩发布会实录：

现场提问：华润置地重资产的模式未来会否进行调整，管理层能不能结合公司未来的战略方向和规划谈一下？在国企改革的“双百”行动中，华润在国有资本投资公司的模式中有什么创新举动？对于公司治理和组织变革这块，有哪些具体的考量？

李欣：先说关于发展模式，其实简单直接的讲，华润置地所谓的重资产模式，在我们战略规划结构里是三大核心的主营业务之一，就是经营性不动产业务。

华润置地“十四五”战略规划不是空穴来风，确实是基于华润置地过去20多年的发展历程，充分的总结，做了战略的总结和反思，面对当下的市场和未来的市场的变化趋势研判，比较有前瞻性做了战略的梳理和规划。

规划“3+1”一体化具有华润特色的业务模式，就是开发销售型业务、经营型不动产业务和轻资产管理业务，您说的重资产主要是经营性不动产业务，这三个业务不是相互孤立，它们是相互协同，相互促进，共同发展。

为什么这么说呢？我简单阐述一下，开发销售型业务就是传统的房地产业务，这块业务是公司业绩主要贡献者，是华润置地业绩增长的发动机，占比也很大。

第二块业务是经营型不动产业务，这是公司业绩和长期稳定现金流的主要贡献者，因为华润置地经营性不动产业务去年收入180亿元人民币，这部分基本上覆盖了华润置地全年股息和财务利息，所以是一个给华润置地提供长期稳定的现金流，所以它在华润置地的业务结构里面是长期持续稳定增长的稳定器。

轻资产管理业务就是万象生活，是华润置地业绩贡献的强劲增长极。万象生活上市不到两年，业绩增长非常显著，也得到了资本市场的高度认可，目前是物管板块估值最高的一家企业。

这三个核心业务是我们重要战略组合和战略方向，所以未来不会发生方向性的调整，一定会按照三个主营业务，三个核心的主航道业务，我们会全力的推动业务发展。

我们非常有信心，现在“3+1”一体化的具有华润特色的生意模式是长期被资本市场和投资者所认可和信赖的，我们会一直会长期坚定走下去。

第二，经营性不动产业务，我相信会随着中国商业公募REITs市场开放，如果到了这个时点上，我相信华润置地将迎来经营性不动产业务赛道价值的巨大释放。到那个时点上，我相信这块业务必将成为华润置地新的强大的利润增长极。

这个是我们对未来一个战略性的前瞻性判断，为了未来战略的前瞻性，公司也高度重视经营性不动产下大资管业务能力的培养和塑造。在战略端，我们为未来做好充分的准备，

吴秉琪：国资委推动“双百”行动，还是为了在公司治理、选人用人和薪酬机制方面增强活力。华润集团很荣幸已经成为一家国有资本投资公司，这对华润集团来说是一个重大的升级转型，也是一个重大的发展机遇。

从国有资本投资公司的角度，华润置地作为下属公司，还是首先要积极参与市场竞争，保持长期主义，提升核心的组织能力和竞争力，增加行业影响力。

二是在行业的投资引导、结构调整和转型升级过程中，发挥央企积极正向的行业龙头作用。

三是在行业优化整合过程中，积极把握发展机遇。

李欣总谈到组织变革和公司治理是华润置地“十四五”重要的管理主题，从组织变革的角度，包括了管理架构变革、组织人事变革、薪酬体系变革。

从管理架构变革的角度，我们调整了总部、大区和城市的管理关系，按照总部做专、大区做精、城市做实的模式，来增强组织效率。

总部层面，强化总部专业管控水平，大区层面落实大区做精，强化跨专业的协同，增强大区的业绩管理能力。

城市公司的层面，还是要聚焦深耕，由2020年的47个调整为当前的28个，打造城市公司全价值链的组织能力，让城市公司成为业绩实现的平台。

从组织人事变革上强化全面的人才管理，强化干部的选用任留派退，把合适的人放到合适的岗位上，从而提升人才的能力。从薪酬激励变革上，强化薪水激励，强化激励向一线倾斜，从而业绩导向，推动整个组织的自驱。

从公司治理角度，华润置地完善公司治理的相关制度，加强董事会的建设，优化董事会的结构，提升董事会的履职保障。

刚才董事长也谈到了，华润置地ESG刚刚被评为房地产行业最高的A级，同时也在今年年初被评为国务院国资委评为中央企业基层治理的示范企业，我们还是会抓住成为国有资本平台公司的机会，全方位的增强能力，强化治理，优化结构，最后体现“十四五”的战略和业绩的增长。

谢骥：首先华润置地一直以来把坚持财务安全放在第一位，因此，华润置地的投资会坚持量入为出，以现金安全作为首要的原则，一直以来都是这么做的。

今年上半年以来，整个行业是比较低迷的，华润置地重视量入为出，把财务安全作为第一位的原则。

第二，在这个基础上，华润置地也强调战略引领投资，聚焦在核心城市和核心区域，获取销售安全，回报优质的项目，确保投资质量。

与此同时，华润置地向经营要效益，坚持降本提质增效，通过保签约业绩，稳利润增长，塑造产品品质，抓开发效率，提升组织能力，持续提升公司运营效率，发展质量和回报。

综合以上，我刚才也注意到，您的问题是如何寻找在财务安全和高速增长的平衡点，我们认为，财务安全和增长它俩之间不是此消彼涨的矛盾关系，恰恰相反，正是在保障财务安全的前提下，并且通过高质量投资和高效率的运营，才能保证公司业绩有质量的持续发展。

现场提问：上半年公司收并购进展怎样？是否有与AMC合作收购房地产项目的想法？上半年公司在合肥，深圳等地新增24个项目，如何看待后续的市场行情？

谢骥：正如我刚才提到，华润置地一贯坚持稳健投资策略，坚持量入为出，坚持现金流第一的原则，根据现金流情况安排投资结构。

今年上半年销售市场承压，但是土地市场的竞争相对缓和，可以说危机共存。华润置地在拿地方面既不冒进，也不恐慌，始终坚持严格的投资纪律，顺应市场分化的变化趋势，重点在一线和强二线核心城市主流市场倾斜资源。

我们还是比较好的把握住了投资机会，上半年获取24块地，470亿的权益货值，应该说，未来销售业绩和利润贡献的确定性都是非常强，对公司未来发展、业绩目标构成了比较好的支撑。

您刚才提到对于上半年的土地市场，一方面应该是保持分化的，在供应端，政府应该会加大在核心城市、核心地段的优质土地的供应，在企业端，一方面高杠杆的企业资金承压，在土地市场的出手意愿度弱，整体竞争未来仍然是相对稳健的央国企为主。因此，整体的竞争是相对缓和的。

总体而言，站在土地市场角度看，相对缓和的竞争环境，将会有助于公司获取更多优质土地。

对于收并购，华润置地一直以来积极主动的广泛接触市场收并购的机会，同时也会严谨慎重的做预判和决策。

华润置地大量接触了一批项目，总体来看，有两方面：第一、收并购项目相对比较复杂，股权端、债权端的资产状况和债权债务关系比较复杂，利益平衡难度比较大。

另一方面，伴随着公开土地市场竞争相对缓和，收并购项目也未必比公开市场的性价比更高。因此华润置地主要遵循以下几个方面的原则：

第一，市场化，法制化。第二、符合华润置地的战略，聚集在核心城市，核心区域。第三、重视和控制交易风险和项目风险，以及以项目收并购为主，原则上不考虑平台的收并购，并且还应该满足合理的回报要求。

在这个基础上，华润置地整个收并购工作一直在正常有序进行，相信后续的一段时间会逐渐有收并购的成果落地。

现场提问：公司二季度签约金额环比一季度大幅的增长，预计这种局面能够持续多久？在传统开发业务毛利下降背景下，下半年或者未来一段时间内拿地方面的预算怎样？会不会考虑扩大经营性不动产，特别是生态圈业务的规模？

张大为：受疫情反复、市场经济下滑，还有行业问题没有完全解决几重因素的加影响，房地产市场短期来看依然是承压的，是有一定的不确定性的，难以全面回暖。

城市和项目会持续分化，优质的城市和核心利润的项目现在看表现比较稳定，市场恢复取决于经济总体走势和行业疏困的进展，存在不确定性。但是长期来看，房地产仍然是超十万亿的大市场，我们对中国经济未来的发展充满信心，所以长期还是向好。

华润置地目前的业绩布局，比较多的是北京、深圳、杭州、成都等城市，市场整体比较健康，成交比较稳定，业绩有比较好的支撑。

从整体来看，公司总可售货值充足，全年5337亿元，下半年有4306亿元，其中库存资源有2581亿元，下半年新推货值1725亿元，我们在7、8月份已经推了320亿元新推项目货值，9-12月将新推货值1405亿。

从资源分布上看，85%处在一二线城市，一线城市占比30.4%，二线城市占比54.6%，这样的结构符合长期高质量发展的需求。新资源主要聚焦在一二线城市，接下来的供货重点城市为北京、深圳、杭州、成都、南京、苏州等城市，这些也是目前相对比较稳定，市场表现比较好的城市，短期来讲具有优势。

从产品结构上看，约71%是住宅产品，住宅产品定位符合市场需求，在业绩实现上更有保证，结合对市场的判断和自身优质资源的信心。

总体上，我们对今年业绩实现持比较积极的态度，有把握在去年底房企排名上有所提升。

谢骥：简单说，对于开发销售型业务和经营性不动产业务之间的投资规模和资源配置比例问题，我们认为，华润置地当前开发销售业务和经营性不动产业务是最主要的航道。

华润置地会基于自身的“十四五”发展目标，一方面是坚持量入为出的控制开发业务的投资规模，根据市场，根据政策变化，实时及时动态的调整投资策略。这是一个方面。

第二方面，对于经营性不动产业务，尤其是优质购物中心是华润置地保持商业领导者的核心，华润置地会维持每年合理的投资比例，确保在这个领域的领导者地位。

总体而言，开发销售性业务和经营性不动产业务两者之间，当前华润置地的资源配置比例是相对合理的，我们也会根据时间点的不同，动态的进行调整。

应该说，这两个方面都是会保持恰当的比例，共同保持华润置地未来的发展。

现场提问：接下来如果市场情绪继续比较低迷的话，华润置地有没有相对的措施完成整体的销售目标？

张大为：中央和地方政府在今年上半年了发布了房地产调控政策，对市场起到了积极的正向作用，但是进入到7月下旬和8月份以来，市场还是有明显的下行趋势，我们监控的50个城市，成交环比在8月份下滑了15-20%，个别下降了30%。

受经济下行和疫情反复的影响，短期市场还是有压力的，存在比较大的不确定性，而且长期来看，我们还是看好中国经济。

对全年的业绩实现是持比较积极态度，预计今年的行业排名会比去年有所提升，我们业绩实现的总体原则还是要兼顾现金流和利润的平衡，确保业绩有质量的增长。

我们主要是从三个方面保证今年业绩的高质量实现：

第一，保证可售资源的充足、优质和结构合理。

第二，坚持以销定产。做好供销存的管理，对于畅销项目，全面开工，加快现金流回正。今年上半年开了7个畅销项目，平均比计划提前42天开盘，贡献了305亿的签约额。对于迟销项目，坚持以销定产，大分期改小开发分期，根据流数确定开和推盘节奏，对于个别难盘项目，对未开发的项目实现停缓建的策略。

第三，坚持两抓两抢两保一稳一控一清一解的整体销售策略，抓销售，抓回款，抢供货和区划，保交付和保利润，稳投资，控工建，新增土储和开工土储，清尾盘，解难盘，通过全方位的目标管理和举措，确保业绩高质量的实现。