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美的置业郝恒乐:存量信用债有压力 但是不担心

中国房地产网

2023-08-31 08:49

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8月30日,美的置业三位管理层出席业绩会,从左至右依次为:副总裁王全辉、董事会主席兼总裁郝恒乐、首席财务官林戈


中房报记者 曾冬梅 广州报道


今年的中报季,仍坚持召开业绩会的民营房企寥寥可数,美的置业控股有限公司(以下简称“美的置业”,03990.HK)是其中之一。


8月初,碧桂园宣布面临短期流动性压力,令民营房企的资金安全再度被放到聚光灯下审视。在8月30日的业绩会上,美的置业董事会主席郝恒乐直言:“最近对于公司存量的信用债等,我还是比较关注。总的来说有压力,但是目前来说,对于美的置业我们是不担心的。”


业绩公告显示,该公司一年内到期的有息负债为124亿元,今年内需到期兑付的公开债务仅8.4亿元,压力主要在明年。郝恒乐表示,中央对民营企业的支持在金融端等方面不断强化,美的置业有信心能得到金融机构的融资支持。


他强调,信用是美的置业的底线,“任何方面出问题,公司的信用都不能出问题。”


加速去化 坚守价格


从业绩数据来看,今年上半年,美的置业稳住了营收和销售的指标,但盈利能力还是受到了行业下行的影响。


期内,该公司实现合约销售金额约405.6亿元,较去年同期的400.3亿元,增长约1%,实现收入363.35亿元,同比上升14.8%,毛利47.92亿元,同比下降15.5%。公司拥有人应占利润7.82亿元,同比下降49.2%。


今年上半年,美的置业的毛利率为13.2%,同比下降了4.7个百分点。该公司首席财务官林戈表示,任何一个行业在供给侧改革的过程中一定会出现这样那样的调整,美的置业的毛利和利润水平也在接受行业的挑战。他解释,公司集中资源深耕战略城市,把以前想用时间换空间的物业变成现金流找机会,交替的过程中,不排除毛利率会受到一定的影响,“如果市场能够好,我认为毛利率会变成U字型的水平线。”


就行业形势而言,郝恒乐认为,目前整个房地产行业仍处在深度的调整期,市场景气度比较弱,“我认为核心的东西还是现在整体的存量比较大,需求相对比较弱。”他表示,市场层面真实的需求是绝对存在的,消费者有需求但是不愿意出手,不仅仅是价格和购买力的问题,更多是心理和预期的问题。今年,从中央到地方都出台了需求端的政策,“推出的政策非常具体,力度很大,对于未来的市场肯定会有一些作用,但是会有一个过程。”长期来看,“公司有绝对的信心,不管怎么样的调整,机会一定大于挑战。”


具体到今明两年的销售策略,郝恒乐表示,美的置业手头上的存量项目资源还是比较充足的,能够支撑未来两年合理的销售规模和市场份额。“当下要加快销售去化和销售回款,做储备结构性的调整,加快对滞重库存的去化。”价格方面,他认为,目前房地产市场有三股力量在坚守价格,除了国企央企,还有稳健的民营企业和债务违约企业。“我们主流的民营企业还是守住了持销物业的价格,个别的尾盘,结构不好的业态会一盘一策。”而暴雷企业选择的策略也是保资产,守价格。“需求端来说,市场调一点价格,对流量的改善也没有太多的改善,这不仅仅是销售价格的问题。未来的预期和信心是主要的因素。第二个因素是产品,产品结构足够好,产品力足够强,高价客户也愿意来。整个市场的力量不是降价的趋势主导,是稳价、守价的趋势主导。”


守信用底线 调资产结构


在行业规模增长放缓的大趋势面前,美的置业也在持续的降杠杆。“从去年到今年,公司在降杠杆方面成效显著,提升了安全度。只有公司是安全的、健康的,才能抓住未来,分享未来调整机会过后的红利。”郝恒乐表示。


林戈则形容美的置业是如履薄冰的在应对行业变化,“我们坚持做24个月的流动性预警,这是非常好的策略。”据了解,2021年底至今年上半年,该公司的有息负债减少了148亿元。截至2023年中期,美的置业的有息负债总额438亿元,一年内到期的有息负债为124亿元,剔除受限制现金的现金短债比为1.49,净负债率下降至39.8%,扣预资产负债率也下降至67.9%,加权平均融资成本为4.68%。


“开发贷、按揭业务非常顺畅,我们有金融、银行端的支持。信用方面,目前我们无论是发债还是中票,都是民营企业里面的佼佼者。“对于美的置业的融资表现,林戈还是比较满意的。


“保信用”是美的置业的重要目标,保资产价值也是。今年上半年,该公司在广州、佛山、长沙新增了项目储备,权益货值38亿元,同时退出部分弱三线和和四线城市,减少权益货值3.8亿元。自2021年以来,该公司已经清退了23个低量级城市的项目,权益货值减少33亿元,于二线及以上城市收购了17个项目的股权,增加94亿元的权益货值。


截至2023年6月,美的置业的土地储备面积权益比提升至72%,较期初上升3%,其中二线及以上城市的占比为67%。


“退和收是按照公司的战略算大帐,快速进行解决,快速推进,形成公司的风险控制。”郝恒乐认为结构性的机会持续存在,因此,美的置业接下来新增的土地首先是定底线,在底线之上,能获取就获取,不能获取绝不突破底线。同时结合存量和目标核心城市的存销比,以及现金流状况去进行新的土地增补。


为了进一步提升投资的安全系数,美的置业还将不断做减法,加快低能级城市项目出清的力度。据美的置业副总裁王全辉透露,接下来的一两年,该公司将坚定执行城市布局升级的战略,“让布局更加清晰,让管理难度不断减少。”


编辑:温红妹

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标签:美的置业
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