中房报记者 曾冬梅 广州报道

4月15日，厦门建发股份有限公司（以下简称“建发股份”，600153.SH）披露了2023年年报：营业收入同比下降8.3%，归属母公司净利润却同比增长了108.83%。

值得关注的是，年报披露前5天，厦门证监局向该公司发出了一份警示函，其中提到房地产业务中个别长期股权投资、存货的减值测试不够审慎等问题。包括董事长郑永达在内的相关负责人则被采取了监管谈话的行政监管措施。

“有些该调整的都已经调整完了。”4月16日，建发股份的相关人士如此回应。

据了解，此次厦门证监局在检查中发现建发股份个别地产项目的存货减值计提不够充分，但未披露具体金额。年报数据显示，2023年，该公司共计提了53.13亿元的资产减值准备，其中，存货跌价准备约33亿元。

收警示函 股价险跌停

这份警示函是厦门证监局于4月10日发出的，该局认为建发股份存在会计核算不规范和内部控制不健全的情况，违反了《上市公司信息披露管理办法》的相关规定。包括，财务核算存在薄弱环节，财务复核程序不到位，房地产业务中个别长期股权投资、存货的减值测试不够审慎，供应链业务中个别品种如氢氧化钻、电缆等贸易业务采用总额法确认收入依据不充分。以及，对个别子公司管理不到位，部分合同用印审批不规范，公司内部控制存在缺陷。

而郑永达作为建发股份的董事长，林茂作为总经理，魏卓作为财务总监，许加纳作为时任分管财务的副总经理，未按照《上市公司信息披露管理办法》的规定履行勤勉尽责义务，对上述违规问题负有责任。厦门证监局决定对上述人员采取监管谈话的行政监管措施，并记入证券期货市场诚信档案。

受该事件影响，4月15日，建发股份盘中一度跌停，最终以5.71%的跌幅收盘。

投资者对此有不少议论。有投资者表示，部分代理业务没有按照净额法而是按照总额法确认收入，可能存在虚增营收的问题，而地产板块的存货跌价准备计提不充分也将导致利润“有水分”。

建发股份相关人士则认为警示函事件对公司的影响并没有外界想象的那么大，实际涉及的金额很小，占资产减值总额的比例很低。该人士还表示，近几年该公司地产板块计提的存货跌价准备都比较充分，金额一直都比较高，此次警示函仅涉及个别项目。

根据业绩数据，2021年、2022年，建发股份分别计提了16.33亿元、62.25亿元的资产减值准备，其中，对存货计提的跌价准备分别为13.75亿元，51.1亿元。2023年的计提金额较2022年有所降低，两项数据分别为53.13亿元、33亿元。

利润大幅增长源自收并购

2023年，建发股份的营业收入为7636.78亿元，同比下降8.3%，归属母公司净利润则同比增长108.83%至131.04亿元。

归属母公司净利润超常规的增幅源于将美凯龙纳入了合并报表。期内，该公司以62.86亿元收购美凯龙29.95%的股份，低于取得的可辨认净资产公允价值，两者的差额96.19亿元即为重组收益。按照《企业会计准则》的要求，这笔重组收益计入“营业外收入”科目，其中归属母公司的重组收益95.22亿元。

剔除重组收益以及美凯龙2023年9月至12月的经营损益之后，建发股份的归属母公司净利润为41.45亿元，同比下降33.95%。

从实际运营层面看，建发股份的三个业务板块都面临着下行压力。供应链板块实现营业收入5933.7亿元，同比下降14.8%，实现归属母公司净利润39.5亿元，同比下降1.4%。

房地产板块的营业收入同比增长21.9%至1664.5亿元，但归属母公司净利润仅1.9亿元，同比下降91.6%。

新增加的家居商场运营板块即美凯龙，2023年的营业利润超14亿元，计提资产和信用减值准备、下调投资性房地产公允价值、处置项目产生营业外支出合计31.6亿元，最终实现的归属母公司净利润为-22.16亿元。2023年9月至12 月，美凯龙为建发股份贡献的归属母公司净利润为-5.63亿元。

2024年，建发股份预期的营业收入目标是7000亿元，较2023年下降8.3%。

房地产板块的发展规划也比较谨慎。2023年，建发股份的房地产业务实现合同销售金额2294.79亿元，同比增长9.42%。据建发股份相关人士透露，2024年，该公司仍计划将存货货值保持在2000亿元左右的水平。而美凯龙的短期目标是先活下来，“希望今年会有更好的表现。”