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高负债房企争抢船票大发美的赴港上市双响炮

2018-10-15 11:24

■中房报记者曾冬梅广州报道

10月11日，港交所迎来了两位内房股新成员，总部位于上海的大发地产和总部位于广东佛山的美的置业。但时运不济，美的置业上市即破发，跌幅一度高达7%，而大发地产也仅堪堪守住发行价。

一位分析人士指出，除了美股崩盘的影响外，这两家公司在前一天便因公开发售认购不足而不得不分别采取下限、中限定价，在一定程度上反映了在去杠杆的大环境下，资本市场对高负债房企经营前景的担忧。据了解，截至2018年3月31日，美的置业净负债率为181.4%，大发地产净负债率更是高达约235%。

据统计，目前已在港交所递交了上市申请但尚未上市的房企还有5家之多：恒达集团、银城国际、德信中国、万创国际和万城控股。他们大多有着相同的标签——高负债率。据相关招股书显示，截至今年上半年，银城国际的资本负债率已突破453%，第三次叩关的恒达集团资产负债率也高达340.4%。

“通过资本市场平台解决资金问题，对企业来说是短期内最现实的需求。”同策咨询研究中心总监张宏伟对中国房地产报记者表示。

在A股IPO上市几无可能的背景下，房企的目光只能盯上港交所。创东方董事长肖水龙指出，今年以来，香港正在大力推行制度改革，上市门槛越来越低。加上审批效率高、融资相对容易等优点，资金需求庞大的房企当然更愿意将其作为资本市场路径的首要选项。

但这样的需求在此次股灾后已变得难以实现。按照香港业内人士的预测，按照目前的市况，至少要到2年后，房企赴港上市的窗口才有可能重启。

当IPO与股灾不期而遇

受美股暴跌牵连，10月11日，A股、港股均接连大幅下挫，上证指数跌幅超过5%，恒生指数也下跌了3.5%。地产股几乎无一幸免，内房股中跌幅超过6%的不在少数。在这样的大环境中，刚刚上市的美的置业难逃破发的命运。

美的置业的上市历程走得可谓不顺。美的置业是今年截至目前在港上市房企中最大融资规模的IPO。按照原计划，发行价区间在17.00港元至21.50港元，预计市值在205亿港元至259.51亿港元之间。10月10日，挂牌的前一天，因为公开发售认购不足，该公司将发行价定在了下限17港元。挂牌当天，美的置业一开盘便已破发，此后跌势逐渐加深，截至收盘，已从16.6港元的开盘价跌至15.88港元，跌幅接近6.6%，市值缩水至187亿港元。

同一天敲钟的大发地产同样惨淡。大发地产是本年度土地储备量最小，募集金额最少的迷你版IPO。该公司的建议发售价下限、中位数及上限，分别为3.28港元、4.13港元及4.98港元，也是基于公开发售认购不足，最后取了4.2港元的定价。比美的置业幸运的是，因为盘子小，市值仅33.6亿港元，大发地产当天的股价并未受到重创，最终收盘勉强维持在了4.2港元的开盘价。

不过，即便没有股灾的影响，这两只内房新股预计也很难有较好的股价表现。在新政的推动下港股今年迎来IPO大年，然而一边是港交所“锣不够敲”，一边是新股股价不断下探心理底线。据统计，年内港股新股破发率持续停留在7成以上。据万得数据统计，截至10月10日，港股市场今年共有161只新股上市，其中125只破发，破发率高达77.64%，较上半年70.3%的破发率出现进一步的上升。目前较发行价跌幅超过50%的新股多达32只，跌幅在20%至50%之间的新股有60只。

高负债率标签下

的争相上市

即便行情不佳，不少中小房企仍然争先恐后赴港上市，毕竟，对于它们来说，这可能是为数不多尚算通畅、能够缓解资金压力的融资渠道了。公开资料显示，为了冲规模，美的置业2015年、2016年的净负债率超过了600%。截至2018年3月31日，仍高达181.4%。

值得一提的是，在该公司435.79亿元的总借款中，有34.4%即150亿元来自于非标业务中的信托融资。申万宏源在一份报告中指出，随着资管新规的出台，大部分投向房地产行业的非标融资将在2020年底前无法续发或存续，预计2018年第四季度和2019年上半年将是信托偿还高峰。

此前在接受媒体采访时，美的置业总裁赫恒乐坦言，在香港上市除了解决短期融资和套现问题外，还可以提升公司获取资金的能力。

净负债率高企的大发地产更是直接将IPO融资额的30%用于偿债。据了解，该公司跟一家资产管理公司借了5.3亿元，年利率为8.5%，将于2019年9月26日到期。截至2018年4月，该公司的净负债率约235%，来自信托等渠道的高额融资成本导致公司盈利能力低下，公司近三年平均净利润仅7000万多元，而年均的融资成本却超过1亿元。

“上市肯定是一种很好的融资方式，这是股权融资，可以有效改善企业的财务状况。”一位分析人士如此表示。

急需通过上市改善财务状况的还有恒达集团、银城国际、德信中国，他们分别在8月30日、9月12日、9月18日披露了招股书。高负债率是显眼的标签。恒达集团的资产负债率高达340%，银城国际的资本负债率已突破453%，德信中国的净负债率接近193%。

内地的融资环境对这些中小房企越来越不友好，申万宏源分析师王胜认为，房企融资是本轮调控的重中之重，标准化融资渠道向规模房企集中、资管新规严控非标，在行业销售增速下行的背景下，融资能力的差异将决定房企的生存状态。该机构的测算结果显示，2017年76%的房地产融资额集中于top30以外的房企手中，说明中小房企对外部资金的依赖度较高，通过外部融资收缩倒逼中小房企退出的空间较大。

也因此，香港上市这一通道对中小房企而言，显得尤为重要。张宏伟表示，为了快速扩张，过去两年这些企业不断推高杠杆率，引致短期内现金流及盈利状况的恶化，只有走上资本市场的平台、并踏对周期，规模化战略才具备可持续性。而上市则是整个循环链条中最关键的一环。

业内人士分析认为，香港资本市场对地产企业估值并不乐观，中小房企此举或可形容为“割肉续命”，并且预计接下来内地房地产市场将会迎来更加剧烈的重组兼并。

现在看来，美的置业和大发地产还算赶上了末班车。10月11日的股市暴跌后，有香港的业内人士直言，内房股上市的窗口期已过，预计要在两三年后才有机会。“形势比较严峻，基本面走弱，情绪不好，资金面不支持。”国泰君安分析师刘斐凡也认为，至少要到2019年下半年以后才可能出现较为合适的IPO时机。

对于已经在港交所递交了上市申请的房企而言，身后是不断收紧的融资渠道及大量到期债务，前面则是遥遥无期的上市之路。无疑，等待它们的是一段更为艰辛的日子。

编辑：liuya

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