■中房报记者 曾冬梅 广州报道

尽管2018年底各地陆续释放政策放松的信号，但2019年1月，中国房地产行业的开局并没有出现向好的迹象。

实际上，已有多家研究机构对2019年中国房地产行业的规模增速持看空态度。

恒大研究院副院长、首席研究员夏磊预计2019年全国商品房销售面积将出现2015年来首次负增长，增速下降至-5.4%。

在此背景下，百强房企的业绩规模也将由高速增长向平稳增长过渡，增速或将从近年的40%回落至20%~30%。

销售增速回落有多重市场因素的影响，值得关注的是，龙头房企正在转向谨慎态度，甚至主动控速。

“市场下行的时候，我们怎么办？首要就是财务的稳健，接下来要以销定产、量入为出。”1月21日，碧桂园集团董事会主席杨国强在集团年会上再次强调“行稳致远”的发展策略。恒大2018年只增长10%的销售额及2019年仅9%的增长计划，已经表明了态度。

万科的态度更为悲观，郁亮认为，过去唯规模和速度论标准的衡量方式已经不成立了，房企未来的发展道路，也没有明确的指引目标。

TOP3房企月同比降幅

近30%

来自克而瑞研究中心的数据显示，2019年1月份，房企销售延续了自去年三季度以来的增速放缓，市场表现继续全面下行。TOP100房企销售规模较去年同期有所下滑，权益销售规模较去年同期下滑了8.6%，TOP3企业同比降幅更是接近30%。恒大、万科、碧桂园1月份的总权益销售金额为1077.5亿元，较2018年同期的1504.1亿元，减少了400多亿元。

其中，排在权益销售榜榜首的依然是恒大，金额为413.7亿元，万科紧随其后，录得337.2亿元的权益销售额，碧桂园的月销售权益金额则为326.6亿元。这3家房企的权益销售总额为1077.5亿元，相较2018年1月的1504.1亿元，下降了28.4%。从全口径销售金额来看，TOP3房企的同比降幅也很明显，万科1月份销售481.7亿元，同比下滑29%，碧桂园460亿元，下降33%，恒大降了32%至435亿元。

华泰证券认为，百强房企尤其TOP10房企增速回落的原因包括三方面：首先，2017年的销售存余叠加2018年1月的高热度带来的去年1月高基数，碧桂园、万科、恒大2018年1月销售更是皆超过600亿元的历史高位；其次，2018年底房企普遍加快新开工和推盘冲量，导致2019年1月可售资源相对减弱。此外，2018年1月去化率为周期较高位置，而2018年三季度以来的去化率已明显回落。

虽然单凭一个月的市场走势还不能确定2019年的市场冷暖，值得注意的是，TOP100房企的整体销售增速放缓是从2018年第三季度便已开始的，单月业绩同比增幅持续多个月回落。

实际上，在1月份的销售数据披露前，开发商们对短期形势的严峻已有了心理预期。

2018年底，华南的几位地产大佬在一个公开场合预言楼市走向，富力集团董事长李思廉预计2019年第一季度房价回落的概率较大，合景泰富集团董事会主席孔健岷表示，“一季度对于所有的开发商而言都是非常重要的，楼市会有所抑制、调整，但如果快的话，下半年房价将稳中有升，到了年底会正常回稳发展”。

星河湾集团董事长黄文仔相对谨慎，他认为2019年上半年的市场还是不确定的，要想房价上涨，可能需要到2020年才有机会。

横盘时代 安全第一

新城控股集团高级副总裁欧阳捷将2019年后的阶段，称为房地产的横盘时代，在他看来这一阶段市场“无量无价”全年成交同比微量收缩，房价基本没有增长空间。

他认为，在这样的时代，房企的发展模式与策略都将发生很多变化，多数房企会抑制内心弯道超车的冲动，选择顺应时势、减速稳行，更多的企业将转向追求效益而非规模。

持相同看法的机构不在少数。中国指数研究院在一份报告中指出，2019年全国房地产市场整体运行承压，将呈现“市场规模高位回落，价格稳字当头，新开工、投资中低速增长”的特点。

夏磊则直言2019年全国商品房销售面积将出现2015年来首次负增长，一线城市、“强二线”和“强三线”城市进入以价换量、缓慢去化的筑底阶段，“弱二线”和三四线城市将见顶回落、先后进入量价平稳回落的回调阶段。

而从2018年开始，不少龙头房企已不再将“规模”视为头号战略目标，而是千方百计的控投资、抓回款、提效益。

最具风向标意义的无疑是碧桂园，“提质控速”并不是空喊口号，据了解，该公司自2018年7月后大幅收缩土地开支，杨国强近日也强调2019年要追求有质量的发展，提升全周期竞争力，精准地投入，实现长期效益和短期效益的有机结合。

龙头房企恒大也选择了主动控速，恒大在2013年至2017年间，以超过40%的复合增长率实现了登顶目标，但从2018年开始大踩刹车，增长计划大幅调低至10%左右，重心转向利润率指标的提升。2018年9月，郁亮的“活下去”言论把行业的悲观情绪推至高点，万科的“现金为王”发展基调被打上高光，据悉，为了达成2018年6300亿元的回款目标，万科有一个小组每天晚上统计每个地方公司的回款数据，每个老总都要做报告。

孙宏斌也是个悲观派，早在2018年初就指出，融创的目标是控制风险降杠杆，将公司置于绝对安全的位置。具体策略为强运营、控投资、降杠杆，“多看少动”，在土储上坚持拿地高标准，严格控制拿地的节奏和规模。而对2019年的市场，孙宏斌同样看空，“政策严厉程度还会持续，客户购买预期还会变化，市场恶化还会持续。”